2019, año de arenas movedizas en la economía y la política para el ‘real estate’

Una economía internacional que crece más lenta y una economía doméstica en desaceleración, pero sin razones para el alarmismo. Esta es, a grandes rasgos, la situación de contexto que se ha encontrado en 2019 el real estate en España, un país que ha dado grandes alegrías a este sector durante los últimos años, pero que, muy probablemente, dejará de hacerlo de una forma tan manifiesta en el futuro próximo. Una situación económica todavía positiva a pesar de la política, que sí ha mostrado en 2019 su peor cara en décadas. Por un lado, con la imposibilidad de generar mayorías de gobierno en España, donde a cierre de la presente edición no se descarta la convocatoria de unas terceras elecciones generales tras la moción de censura de 2018. Por otro, con una crispación que no cesa y que no permite atisbar vías de solución en torno al conflicto catalán, con imágenes de contenedores en llamas que han dado la vuelta al mundo. Y, por último, con el populismo no sólo instalado en los parlamentos nacional y autonómicos, si no también decisivo en la formación del Gobierno en algunos casos. El sector inmobiliario, que también ha sido uno de los protagonistas en los debates políticos de los últimos meses, deja atrás un año que pese a todo puede calificarse de positivo. ¿Cuáles son ahora las perspectivas para 2020?

La economía española cerró 2018 con un crecimiento del 2,4%, medio punto menos que en el año anterior. El principal motor de este crecimiento desde el punto de vista de la demanda fue la formación bruta de capital, con un alza del 6,1%, mientras que los hogares tuvieron la peor contribución, con un aumento del consumo final del 1,8% (frente al 3% de 2017).

En cambio, por componentes de oferta el mejor resultado correspondió precisamente a la construcción, con un alza del 6,1%. Por el contrario, el valor añadido bruto de la industria se redujo un 0,4%.

La economía española cerró 2018 con un crecimiento del 2,4%, medio punto menos que en el año anterior. 

Estas magnitudes reflejan en realidad una revisión a la baja respecto a las primeras estimaciones del Instituto Nacional de Estadística (INE), del 2,6%, que ya era el crecimiento más bajo desde 2014, cuando comenzó la recuperación económica en el país. Pese a ello, España mantuvo en 2018 un desempeño mejor al de la mayoría de los países del entorno europeo: en el conjunto de la Unión Europea, la economía subió sólo un 1,9% en 2018.

La sucesión de evidencias y decisiones judiciales en torno a los casos de corrupción y, sobre todo, el triunfo de la moción de censura contra Mariano Rajoy marcó el ambiente político en 2018. Mientras tanto, entidades nacionales e internacionales empezaban a enfriar las expectativas de crecimiento económico para el país en 2019 y 2020. Uno de los primeros en hacerlo, en noviembre de 2018, fue el Fondo Monetario Internacional (FMI), que rebajó en dos décimas sus perspectivas de crecimiento para ese año. También lo hizo ese mismo 2018 el Banco de España, con dos rebajas sucesivas de una décima en sus previsiones de expansión de la economía.

El año 2019 empezó, en cambio, con más fuerza. El PIB registró en el primer trimestre un alza interanual del 2,2%, una décima más que en el último trimestre de 2018. Sin embargo, el ritmo no se mantuvo en el segundo y el tercer trimestre, cuando se registraron dos incrementos consecutivos del 2%, según los resultados todavía provisionales del INE.

A lo largo del año, una tras otra las entidades relevantes en el análisis económico en el ámbito nacional e internacional han ido mostrando un pesimismo creciente sobre el futuro inmediato de la economía. “Rebaja sus previsiones” fue desde septiembre la expresión más repetida en los titulares sobre estas previsiones.

En septiembre, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (Ocde) rebajó sus previsiones cuatro décimas para 2019, hasta el 2%, y dos décimas para 2020, hasta el 1,7%, tal y como hizo el Banco de España, apuntando a las mismas magnitudes. En octubre hizo lo mismo BBVA, que apuntó a un 1,9% en 2019 (cuatro décimas menos) y un 1,6% en 2020 (con un recorte de tres décimas).

El PIB registró en el primer trimestre un alza interanual del 2,2%, una décima más que en el último trimestre de 2018.

Funcas esperó a noviembre para recortar hasta el 2% su estimación de crecimiento para 2019 (dos décimas menos) y también al 1,6% en 2020 (tres décimas menos).

En el mismo mes, la Comisión Europea hizo una rebaja de cuatro décimas en sus previsiones de crecimiento de España en 2019, hasta el 1,9%, en un contexto que calificó de “elevada incertidumbre”.

Uno de los grandes espaldarazos llegó en cambio por parte del FMI. “España ha continuado con un registro mejor que los socios europeos, durante varios años hemos infravalorado la fortaleza de la economía española; en reflejo, sin duda, de las reformas tomadas tras la crisis”, afirmó el director del Departamento de Europa del Fondo, Poul Thomsen, en una rueda de prenda en octubre. El experto reforzó esta idea: “España ha seguido creciendo pese a que cierta inestabilidad política se ha mantenido por un tiempo” y se prevé que “seguirá haciéndolo mejor que el resto de socios”.

El FMI es precisamente la entidad que otorga una mejor previsión para la economía española tanto en 2019 como en 2020. El mismo octubre, la entidad rebajó, pero a un todavía abultado 2,2% sus previsiones de crecimiento de la economía española en 2019 y hasta el 1,8% en 2020. Con la única excepción de Estados Unidos, España lograría de esta forma el mejor desempeño económico de todos los países de las economías avanzadas. En este sentido, según el FMI el mundo crecerá un 3% en 2019 y un 3,4% en 2020, mientras que las economías más desarrolladas lo harán un 1,7% en ambos casos.

Turismo, exportaciones, industria y desempleo

En turismo, uno de los principales motores de la economía española,  España obtendrá un nuevo récord histórico en 2019, tanto en cifra de habitantes como, sobre todo, en ingresos generados por e. Según las previsiones ofrecidas en noviembre por el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, el país cerrará 2019 con un alza del 0,7% en la llegada de visitantes internacionales, hasta cerca de 83,5 millones de viajeros. Además, el gasto crecerá más que el número de turistas, con un ascenso del 2,4%, hasta 91.879 millones de euros. Ni siquiera la incertidumbre en Cataluña registrada tras la sentencia del procés lastró la llegada de turistas: tal y como señaló la ministra de Industria, Comercio y Turismo, “un dato muy significativo es que el tráfico aéreo registrado durante el mes de octubre aumentó en Cataluña”.

Más allá del turismo, el sector servicios en general ha avanzado en 2019 mejor de lo previsto. El índice PMI del sector de servicios, elaborado por la empresa de estudios IHS Markit, arrojó a principios de diciembre una lectura ampliamente por encima de lo previsto. El índice se situó en 53,2 puntos, frente a los 51,9 puntos que esperaban los analistas, con mejora en las cifras de pedidos y de empleo. “El sector servicios de España continuó registrando una expansión económica en noviembre en concordancia con otro aumento mensual de los nuevos pedidos; puesto que la confianza en el futuro también mejoró hasta su máximo de cuatro meses, las empresas de servicios de nuevo contrataron más personal”, explicó IHS Markit.

Según las previsiones ofrecidas en noviembre por el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, el país cerrará 2019 con un alza del 0,7% en la llegada de visitantes internacionales

En la industria, las últimas cifras del INE apuntan a un ligero crecimiento de la facturación del sector en 2019. Con datos hasta septiembre, el Índice de Cifra de Negocios (ICN) de las actividades inmobiliarias acumuló un incremento medio anual del 0,6%, corregidos los efectos estacionales y de calendario. El impulso se debe especialmente a la facturación generada por las industrias fabricantes de bienes de consumo no duradero, con un alza media acumulada del 2,5% de enero a septiembre.

La situación del empleo y la actividad empresarial evolucionan igualmente de una forma moderadamente positiva. Hasta octubre, el número de sociedades mercantiles constituidas en España descendió un 1%, pero el capital medio suscrito de estas mercantiles aumentó, con un alza acumulada del 6,6%. Por el contrario, las empresas que entraron en concurso de acreedores hasta el tercer trimestre descendieron un 0,2%.

Por su parte, la tasa de paro continuó reduciéndose en los primeros trimestres de 2019, aunque a un ritmo cada vez menor. En el tercer trimestre, el desempleo bajó en 16.200 personas y se situó en 3,21 millones de trabajadores, lo que equivale al 13,9% de la población activa. En el mismo trimestre de 2018, la tasa de desempleo se situaba en el 14,6%.

Otra clave en el análisis económico de España es la evolución de las exportaciones, un ámbito en el que se repite el patrón: resultados positivos, pero menos que en los años anteriores. Hasta septiembre, las ventas de bienes españoles al exterior aumentaron un 1,6%, hasta 215.000 millones de euros. Se trata de un nuevo récord histórico, pero también de la tasa de crecimiento más baja en los últimos cinco años.

Una economía más a la japonesa y una política más a la italiana

Expertos y entidades de estudio coinciden en unas previsiones que sitúan a la economía española en una nueva velocidad, que no es ni de fuerte crecimiento ni de recesión (las dos alternativas tradicionales en el país). El consenso para 2020 ronda el 1,6%, claramente por debajo de las cifras de los los últimos 25 años en que la economía española ha crecido, con magnitudes por encima del 2% e incluso del 3%. El bajo crecimiento previsto para el próximo año se combina con una también baja inflación, en torno al 1%. Este comportamiento de las magnitudes macroeconómicas recuerda a Japón, una economía desarrollada que, pese a evitar la recesión, tiene un desarrollo económico moderado, a menudo anémico y con la amenaza constante de la deflación.

El bajo crecimiento previsto para el próximo año se combina con una también baja inflación, en torno al 1%

Y si España puede mirar a Japón para dar con una referencia en términos económicos, en política el país se parece cada vez más a Italia. Repetición electoral, gobiernos de coalición con bases poco sólidas y liderazgos amenazados cada vez que los resultados de los comicios no son favorables para una fuerza política son tres de los rasgos de la política a la italiana que se ha instalado en los últimos años en España. 

Tanto es así que el país se encuentra con un Gobierno en funciones desde la moción de censura y, tras dos elecciones generales, el mapa político ha quedado claramente fragmentado. Tal y como demuestran los acontecimientos de los últimos meses, la inestabilidad política en España tiene además un problema añadido: la falta de tradición en la formación de gobiernos de coalición y los pactos de investidura, más allá de los ya olvidados pactos de PP o PSOE con la desaparecida CiU o el PNV.

Confianza a la baja

Los continuos mensajes negativos en el ámbito económico y la incertidumbre política ha terminado haciendo mella en la confianza de los consumidores españoles. El Índice de Confianza del Consumidor (ICC)  ha permanecido todo 2019 por debajo de los 100 puntos en una escala de 0 a 200 puntos, y además ha llegado hasta mínimos en el último trimestre.

El valor más bajo se dio en octubre, cuando el ICC se situó en 73,3 puntos, con una bajada de más de veinte puntos respecto a enero. En noviembre, el ICC se recuperó hasta los 77,4 puntos. El indicador del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) tiene desde principios de año un mejor resultado en el índice de perspectivas que en el que mide la situación actual. En noviembre en particular, el índice de perspectivas se situó en 85,2 puntos y el índice sobre la situación actual, en 69,5 puntos.

Las opiniones son netamente peores, además, en el ámbito empresarial. En el último trimestre de 2019, el Índice de Confianza Empresarial Armonizado descendió un 2,9% en relación al mismo periodo de 2018. La caída respondió, fundamentalmente, al empeoramiento de las perspectivas sobre el trimestre que comenzaba entonces (el periodo de octubre a diciembre): sólo el 16,7% de las empresas tenía una opinión favorable respecto a ese periodo.

El real estate en la política

Según recoge la primera edición del Barómetro de Empresas Inmobiliarias en España, elaborado por EjePrime y con el patrocinio de Spotahome, los empresarios y directivos del sector creen de forma mayoritaria que la opinión pública en torno a esta industria es mala o mejorable. En concreto, el 23% señala que el nivel de confianza hacia el sector es bajo o muy bajo, mientras que el 37% lo califica de regular y sólo el 40%, de alto.

El informe, cuyo trabajo de campo fue realizado en el tercer trimestre de 2019, revela también que el 76% de las empresas consideran que la situación política impactará negativamente en el sector. El Barómetro aborda también aspectos de ámbito regulatorio, como la nueva ley hipotecaria, que entró en vigor el pasado junio: el 52% de los empresarios y directivos opina que su impacto será negativo y el 44% que no afectará ni positiva ni negativamente.

La intensidad regulatoria y la dialéctica política en torno al sector inmobiliario ha sido alta en el úlltimo ejercicio y probablemente irá a más en 2020, una vez se estabilice el mapa político en España y se forme finalmente un Gobierno, en el que muy probablemente participarán PSOE y Unidas Podemos.

Por el momento, el Ayuntamiento de Barcelona, liderado por la ex activista por el derecho a la vivienda Ada Colau, ha sido uno de los más activos en la aprobación de medidas encaminadas a regular el sector inmobiliaro. Por un lado, el 1 de enero de 2019 entró en vigor la medida, aprobada en 2018, que obliga a los promotores a ceder el 30% de las promociones de más de 600 metros cuadrados  a los programas de vivienda protegida.

La normativa municipal, que rápidamente impactó en el número de promociones iniciadas en Barcelona, se dirime ahora en los tribunales: la Associació de Promotores de Catalunya (Apce) interpuso en febrero un recurso contencioso administrativo contra la Modificación del Plan General Metropolitano para la obtención de vivienda de protección pública en suelo urbano consolidado. Al recurso se sumaron la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida, el Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya.

En noviembre, Barcelona continuó manteniendo su carácter pionero en la regulación del sector inmobiliarrio dictando la suspensión de comunicados de apertura y ampliación de viviendas de uso turístico en la ciudad.

En 2019 entró en vigor la medida que obliga a los promotores a ceder el 30% de las promociones de más de 600 metros cuadrados  a los programas de vivienda protegida

Barcelona aprobó en 2018 el Plan Urbanístico de Alojamientos Turísticos (Peuat), que impide abrir nuevos alojamientos, y ha sido uno de los municipios de España más activos en cerrar los pisos turísticos que operan sin licencia y que entiende que tienen un impacto negativo en el mercado de la vivienda. La Generalitat catalana tiene previsto por su parte regular la figura de las habitaciones de alquiler turístico, ante lo que el Ayuntamiento barccelonés ha decidido “blindarse”.  “La apertura de estas actividades tendrá una repercusión importantísima en la morfología de la ciudad y en el derecho a la vivienda y queremos controlar lo que pasa urbanísticamente en relación con las habitaciones y a los alojamientos turísticos”, señaló en noviembre la teniente de alcalde de Urbanismo, Janet Sanz.

Aunque rezagado respecto a Barcelona, el Ayuntamiento de Madrid también ha sido activo en la regulación alrededor de la vivienda, fundamentalmente mientras estuvo bajo el liderazgo de la ex alcaldesa Manuela Carmena. En marzo, el consistorio aprobó el plan especial que regula las licencias para operar los apartamentos turísticos, estableciendo que, para obtener el permiso necesario, las viviendas deberán tener un acceso diferenciado del resto de vecinos. En la práctica, la regulación supuso el cierre del 95% de los alojamientos de este tipo en Madrid, más de 10.000, según cálculos municipales.

Política de vivienda

Más allá de las corporaciones municipales, las políticas en torno a la vivienda han ocupado un papel importante en los debates de la política nacional en el último año y, sobre todo, en las propuestas y promesas del último gran ciclo electoral en España. Antes de las elecciones de abril, el Gobierno aprobó, tras el acuerdo con Unidas Podemos, el real decreto–ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que afecta a los contratos firmados a partir de su aprobación.

Una de las principales medidas del decreto es que recuperó los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora de 2013, de forma que se amplió de tres a cinco años la duración mínima de los contratos de alquiler (siete cuando el arrendador es una persona jurídica). Por otro lado, la fianza exigible al arrendador quedó limitada en un máximo de tres meses.

El Gobierno aprobó una ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que afecta a los contratos firmados a partir de su aprobación.

En materia de fiscalidad, el decreto regula entre otras cosas un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas desocupadas. Asimismo, el decreto promueve le eliminación de “determinadas barreras normativas y de financiación que dificultan el desarrollo de promociones de vivienda en alquiler social por parte de las distintas administraciones públicas”.

La regulación de los precios fue otra de las novedades del decreto, que impide que las rentas puedan subir durante la duración del contrato por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC). En cuanto a los deshaucios, el decreto establece que los juzgados tengan que evaluar la vulnerabilidad de los afectados y poner en conocimiento de los servicios sociales los procesos de desahucio si la aprecian. Además, el texto elimina los desahucios abiertos, aquellos que se producen sin fecha ni hora fijada previamente, y alarga los plazos en determinados supuestos.

La vivienda en los programas electorales

En el programa electoral de las elecciones de abril, justo después de aprobar el decreto, el PSOE subrayaba que “el derecho irrenunciable a una vivienda digna y asequible” era una de las prioridades de su plan de gobierno. El partido propuso tres medidas concretas. En primer lugar, la promoción de vivienda de alquiler social, movilizando el suelo público que se encuentre disponible mediante la cesión de derecho de superficie y “favoreciendo el uso de mecanismos público-privados”. Los socialistas también proponían reforzar el papel de Sepes e Instituto de Crédito Oficial (ICO) con la política de vivienda, con el fin de fomentar la oferta de vivienda de alquiler social de carácter permanente, así como restablecer la renta básica de emancipación para el alquiler de vivienda por parte de jóvenes con ingresos bajos. El PSOE también prometió una Ley Estatal de Vivienda que establezca un marco común de derechos en toda España.

Por su parte, el PP prometía “el desarrollo de seguros de arrendamiento” que cubran el impago y los daños de los inquilinos,  implantar sistemas de arbitraje para resolver más rápidamente conflictos entre arrendadores y arrendatarios y flexibilizar las operaciones de regeneración urbana para “facilitar ajustes de edificalidad y de usos del suelo”. Los de Pablo Casado también hacían hincapié en aumentar la oferta de vivienda, favoreciendo fórmulas de cooperación público-privada, y sustituir la licencia por la declaración responsable para los diferentes usos urbanísticos “permitiendo reducir los plazos y tramitaciones de las autorizaciones”. Las propuestas del PP en materia de vivienda se completaban con la reducción fiscal a los arrendadores y el impulso de la conversión de ciudades inteligentes de todas las localidades de más de 50.000 habitantes, así como las “islas inteligentes de Baleares y Canarias”.En paralelo, el partido dedicó un capítulo de su programa a la lucha contra la ocupación de viviendas, con la propuesta de una reforma civil y penal para agravar las penas a los okupas y refuerzos policiales para evitarlos.

Unidas Podemos proponía promover la protección el derecho a la vivienda y la regulación para frenar la evasión fiscal utilizando activos inmobiliarios.

Unidas Podemos, por su parte, proponía promover la protección el derecho a la vivienda y la regulación para frenar la evasión fiscal utilizando activos inmobiliarios. En concreto, la formación liderada por Pablo Iglesias recogía seis propuestas para garantizar el acceso a la vivienda, empezando por “blindar en la Constitución el derecho a la vivienda como derecho fundamental y desarrollar legalmente las garantías de su efectividad”. En segundo lugar, el partido proponía “intervenir el mercado del alquiler para impedir subidas abusivas mediante el control de precios y garantizar un alquiler estable”, con el objetivo de que ninguna familia pague más del 30% de su renta en concepto de alquiler. Además, la formación prometió crear un modelo de contrato de alquiler indefinido, crear “un gran parque de alquiler público de precio asequible” y “prohibir los desalojos sin alternativa habitacional”.

El partido se comprometió asimismo a incrementar en 50.000 viviendas al año, durante toda la legislatura, el parque de vivienda en alquiler social mediante un mecanismo de doble cesión obligatoria de las viviendas vacías a los grandes tenedores y el aumento de la inversión pública. Otro de los pilares de su propuesta en materia de vivienda fue la regulación de la especulación con la vivienda. En este sentido, Unidas Podemos propuso suprimir el régimen de las socimi, auditar los activos tóxicos de las entidades financieras rescatadas con dinero público e incorporar a los programas de vivienda los activos cedidos a fondos buitre o la Sareb.

Por su parte, Ciudadanos prometía reducir la fiscalidad a las edificaciones con bajas emisiones que sean de vivienda principal y proponía apostar por la simplificación administrativa.