¿De qué ley me habla?: el residencial de corta y media estancia se prepara para el ‘boom’

Hecha la ley, abierta la brecha. A raíz de la inminente aprobación de la Ley de la Vivienda, el sector inmobiliario español ha advertido que las medidas recogidas en el texto final provocarán una reducción del parque en alquiler, ya sea por el trasvase de unidades al mercado de la compraventa o hacia formatos residenciales con estancias menores al año, soluciones que permiten al propietario salir del foco de la nueva legislación. 

En los últimos meses, se han anunciado lanzamientos importantes en este segmento, con compañías como Greystar, Conren Tramway o Dazia Capital apostando por un concepto de media estancia, alejado de la vivienda turística, que concentra un componente de recurrencia y flexibilidad en los ingresos, pero que también demanda de una gestión profesional. 

Como señala un directivo del sector con experiencia en residencial en alquiler, la duda está en saber si, con la entrada en vigor de la nueva Ley, el propietario que hasta ahora apostaba por el residencial tradicional buscará incrementar la rentabilidad del activo mediante estas soluciones de gestión, con un mercado de operadores atomizado, que requiere de mayores rotaciones y se abre a diversos perfiles de inquilinos. “Dependerá mucho de la evolución de la inflación, aunque las inversiones sí que pueden estimular el mercado”, apunta el directivo. 

La mayoría de fuentes del mercado consultadas por EjePrime coinciden en que las limitaciones al incremento de rentas desincentivará nuevas inversiones en residencial en alquiler, sobre todo en el segmento build to rent, que en los últimos ejercicios se ha posicionado como uno de los asset class más en forma dentro del living español, captando inversiones por más de 2.300 millones de euros en 2022, según datos de JLL. Parte de estas inversiones podrían derivarse hacia los formatos de corta y media estancia para salvar el impacto de los topes en la rentabilidad, se señala desde el sector.  

El flex living captó inversiones por más de 2.300 millones de euros en 2022, según datos de JLL 

En un principio, la entrada en vigor de la nueva Ley de la Vivienda no afectará a este tipo de alojamientos, aunque en la presentación del nuevo texto por parte de los grupos parlamentarios de Esquerra Republicana (ERC) y Bildu se avanzó que en los próximos meses se creará un grupo de trabajo para analizar la reglamentación específica para el segmento, aunque reconocieron que cualquier medida a implementar se trasladaría indefectiblemente a la próxima legislatura. 

Como apunta Samuel Toribio, responsable de mercados internacionales en la plataforma de alquiler de media estancia Homelike, desde el punto de vista legal el segmento se ampara en el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para el alquiler de uso distinto del de vivienda habitual. El alquiler de habitaciones, que engloba parte del alquiler temporal, se rige por el Código Civil. “Por lo que ha trascendido hasta el momento, asumimos que, de momento, esta ley no tendrá afectaciones a nivel de control de precios sobre el alquiler temporal”, señala Toribio. 

En materia de vivienda turística, algunas comunidades, como Baleares, Cataluña o Andalucía, han puesto el foco en el segmento en paralelo al retorno masivo del turismo. Barcelona ha dividido el mapa de la ciudad en zonas e impone cuotas en las zonas más densas. En Baleares, desde febrero de 2022 existe una moratoria para la compra de nuevas plazas turísticas, lo que impide la creación de nuevas viviendas vacacionales, mientras que la comunidad andaluza está ultimando un decreto para poner coto a la vivienda turística. En Madrid también se esbozó una legislación específica para alojamientos flexibles, con el foco en coliving, pero aún no se ha presentado ninguna propuesta formal.

Fuera del foco de la nueva Ley

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), que extrae los datos de las tres mayores plataformas de alojamiento turístico, el número de viviendas turísticas en España se elevaba hasta 311.518 unidades en agosto de 2022, último periodo con datos disponibles de la serie, de periodicidad semestral. Esta cifra era un 9% superior al parque de viviendas turísticas de febrero de 2022, aunque se situaba un 3,1% por debajo del pico alcanzado en agosto de 2020, cuando se contabilizaron un total de 321.496 unidades.

Por comunidades autónomas, Andalucía encabezaba el ránking, al sumar 70.123 viviendas turísticas, el 22,5% del total nacional, con una preponderancia de la provincia de Málaga, que con 35.060 viviendas representaba la mitad de unidades andaluzas y un 11,3% del total del parque turístico español. La Comunidad Valenciana ocupaba la segunda posición, con 51.691 unidades (16,6% del total); la provincia de Alicante, con 34.061 viviendas turísticas, copaba el 66% del parque valenciano y el 10,9% del nacional.

Respecto a la media estancia, la plataforma especializada en alojamientos temporales Homelike cifraba recientemente en 20.000 las unidades destinadas a este tipo de modalidad de alquiler. Según los datos del marketplace, la oferta de media estancia se ha duplicado en España desde 2020 y prevé que en 2027 el parque residencial de media estancia se sitúe por encima de las 40.000 unidades. 

Además, Homelike identifica en torno a 150.000 apartamentos que podrían albergar reservas de media estancia en España, por lo que los condicionantes recogidos en la nueva Ley de la Vivienda pueden estimular que parte de esta oferta, que ahora se enmarca mayoritariamente en el alquiler tradicional, terminen por derivar hacia el segmento, sobre todo en las grandes ciudades, en las que hay un mayor tránsito de jóvenes profesionales, trabajadores remotos y nómadas digitales, así como estudiantes universitarios y empleados o empresarios que viajan por trabajo.

Homelike identifica en torno a 150.000 apartamentos que podrían albergar reservas de media estancia en España

Características del mercado ‘flex’

Según los últimos datos publicados por Cbre, el segmento flex living captó un total de 666 millones de euros en 2022, multiplicando por tres el volumen del año anterior, y representando un 15% de la inversión total en living. Este subsector engloba unidades de coliving, alojamientos para estancias de semanas o días, y otros con una permanencia de entre uno y tres meses.  

La consultora señala que el 90% de las camas de flex living actualmente operativas en España están localizadas en Madrid y Barcelona, sin embargo, existe un fuerte crecimiento de activos en desarrollo en ciudades secundarias como Bilbao, San Sebastián, Valencia, Málaga, Alicante o Sevilla. De las aproximadamente 3.000 camas en 2022, un 65% se encontraban en Madrid y un 35% en Barcelona. Además, el pipeline previsto es de más de 8.500 camas hasta 2025, con un 80% en Madrid y un 20% en Barcelona. 

Precisamente en la capital catalana, la inmobiliaria Conrey Tramway estrenó el pasado enero Archie Living, un nuevo edificio en Arc de Triomf dedicado al alquiler de lujo por meses. La empresa de los hermanos Hugas ha invertido 60 millones de euros en el proyecto, que cuenta con 108 apartamentos de uno y dos dormitorios con equipamientos y servicios comunes, y una cuota mensual que oscila entre los 3.000 y 4.000 euros, con limpieza semanal y suministros incluidos.

Hace apenas unos días, Dazia Capital también redobló la apuesta por los apartamentos de corta y media estancia al firmar una alianza con Aermont Capital para invertir 350 millones de euros en la promoción de alrededor de tres mil apartamentos de corta y media estancia, con servicios incluidos, en Madrid. 

Otros inversores destacados en el segmento son Greystar, que el año pasado cerró la adquisición a King Street de una cartera de 2.500 unidades de alojamiento flexible en Madrid, o Momentum, que en 2021 lanzó un nuevo lote de apartamentos con servicios de la mano de Bain Capital y operados por Node, con 2.845 unidades en desarrollo en ciudades del área de influencia de Madrid, en Barcelona y Bilbao.

Conrey Tramway ha invertido 50 millones en Archie Living, un edificio de 108 apartamentos en Barcelona dedicado al alquiler de lujo por meses

¿Quién lo gestiona?

Una de las dudas que surgen al estimar cuántas unidades que actualmente se enmarcan en el alquiler a largo plazo pueden trasvasar hacia la corta o media estancia es el hecho que estas modalidades de alojamiento exigen al propietario una gestión más activa del inmueble, ya que la rotación de los clientes es alta y estos acostumbran a demandar servicios complementarios, por lo que se requiere de una gestión profesionalizada. 

Aquí es donde entran en juego las distintas operadoras presentes en el mercado español de alojamientos flexibles. El sector presenta una estructura muy atomizada, ya cuenta con diversas compañías, algunas impulsadas por los propios gestores de inversión. Entre otros, destacan Homelike, Be Casa, Node, Flipco!, Livensa Living, Urban Campus, Dovevivo, Habyt, SmartRental, ColivINN, Ukio, The Residential Club (TRC), Limehome, Caterina House o Flatio. 

“La renta de un alquiler a medio plazo o por meses es hasta un 25% más alta que en el modelo a largo plazo, y el ingreso es más estable que en los alquileres cortos”, defiende Ondrej Dufek, cofundador de Flatio, quién identifica que una combinación del régimen temporal entre corta y media estancia es “la mejor solución para garantizar un flujo de ingresos regular”. 

Dufek pone como ejemplo de éxito a un propietario que ofrece alquileres a corto plazo durante la temporada alta y a medio plazo durante el resto del año. “También se puede combinar alquileres a medio y largo plazo para evaluar si los inquilinos son respetuosos con su propiedad antes de comprometerse a un contrato a largo plazo”, añade el directivo.