Eduardo Ceballos (Aecc): “Hemos consolidado el crecimiento a pesar de las amenazas”

Eduardo Ceballos, presidente de la Asociación de Centros y Parques Comerciales (Aecc), atiende a EjePrime pocas horas después de la inauguración del XIX Congreso Español de Centros y Parques Comerciales, organizado por la entidad que preside. El directivo se muestra optimista sobre el estado del sector y avanza que el retorno de la inversión está al caer. Además, destaca que el mix comercial es más homogéneo después de los vaivenes durante la pandemia y anticipa que el boom de los parques de medianas continuará y habrá más complejos de usos mixtos.

Pregunta: Por lo que hemos podido observar en los primeros compases del  Congreso, el gran retail es un sector que actualmente sonríe.

Respuesta: Hemos planteado el congreso dentro de un ambiente de optimismo general gracias a los buenos datos que ha ido registrando el sector desde que pudimos volver a abrir centros comerciales y se rebajaron las restricciones por la pandemia. Ha habido un crecimiento positivo tanto en 2021, lógicamente, como en 2022; pero también observamos que este avance se está consolidando en 2023, y esto es muy relevante. Había cierta incertidumbre en verano del año pasado, ya que era muy reciente la invasión de Ucrania. Además, había mucha preocupación por el precio de la energía en otoño e invierno, el incremento de la inflación, etc. Al final, estas preocupaciones no se tradujeron en peores resultados ni en centros y parques comerciales ni, en general, en el consumo. Hemos consolidado el crecimiento a pesar de las amenazas. 

P.: Los datos presentados por la Aecc refrendan esta buena marcha. ¿Se espera una desaceleración de cara a final de año?

R.: Hemos registrado un crecimiento de ventas en el primer semestre de 12,3 puntos porcentuales más respecto al mismo periodo de 2022. Las afluencias se han elevado un 8,4% en comparativa anual. Estos son datos muy positivos, que nos animan mucho. Sin embargo, también tenemos una cierta cautela, porque somos conscientes que en algún momento el consumo puede rebajarse un poco y de algún modo nos afecte, pero no es una preocupación prioritaria, ya que los fundamentales del sector se mantienen muy fuertes. El tono que vemos a medio y largo plazo es positivo.

P.: ¿Después de los vaivenes que provocó la pandemia, el mix comercial se ha vuelto a equilibrar o aún quedan sectores más rezagados, como puede ser el cine?

R.: Es cierto que el cine es uno de los sectores que quedó un poco más rezagado, pero este año vemos diferenciales muy buenos en comparación con 2022. Respecto al resto de sectores, en 2020 funcionó muy bien la alimentación, en 2021 fueron las tiendas de equipamiento para el hogar y en 2022 destacaron los locales de restauración. Este año vemos un comportamiento del mix comercial mucho más homogéneo, todos los sectores de actividad están creciendo y los más rezagados van recuperando cuota. Hace ya unos años, los centros comerciales hicieron una apuesta para dedicar más superficie a actividades relacionadas con ocio y restauración, eso en la pandemia se tuvo que parar un poco, pero ahora ha vuelto con mucha fuerza. Por otra parte, también van entrando con fuerza otro tipo de usos, como clínicas o negocios dedicados a la salud, que cada vez tienen más presencia en los centros porque estos se van transformando en espacios más híbridos, en los que se solapan una serie de actividades, no sólo de compra, sino también de restauración, cultura o belleza.

“Vemos un comportamiento del ‘mix’ comercial mucho más homogéneo, todos los sectores de actividad están creciendo y los más rezagados van recuperando cuota” 

P.: Vemos como en los últimos años los grandes operadores de moda están apostando mucho por el concepto de flagship, sobre todo ubicado en high street ¿prevé que vaya trasladándose también a los centros comerciales?

R.: El flagship siempre será más potente en high street. Pero hay un dato muy positivo: los retailers han avanzado muchísimo en omnicanalidad y esto es un elemento diferencial. Parte de los miedos que había hace años en el sector estaban relacionados con el comercio online, pero lo que ha ocurrido es que los retailers, empezando por los más grandes, han integrado en su canal online en las tiendas físicas, tanto en calle como en centro comercial. Esto, a su vez, ha provocado que los retailers hayan potenciado muchísimo su cadena y estén teniendo crecimientos muy buenos. Además, se observa un efecto halo, en el sentido que cuando se abre una nueva tienda en un centro comercial, también crece el comercio online alrededor de esa nueva ubicación. Volviendo al flagship, pienso que el high street será siempre más potente, pero ya se están viendo casos, como el de Lefties, que está abriendo un concepto de tienda más grande, moderna y actualizada tanto en high street como en centros comerciales. Seguro que vemos más casos como este.

P.: Respecto a la inversión, el contexto macroeconómico ha provocado una caída de volumen en centros y parques comerciales. ¿Se espera una recuperación a corto plazo?

R.: Como he comentado, las tasas de crecimiento tanto en ventas como en afluencia en los centros y parques comerciales españoles es superior a la de otros países europeos, por lo que estamos muy bien posicionados en el foco inversor. Es cierto que los tipos de interés mantienen el inmobiliario parado, pero se están dando oportunidades y, de hecho, se han cerrado operaciones importantes en lo que va de año. Por lo tanto, lo que debería ocurrir en los próximos meses es que haya más operaciones, aprovechando la perspectiva de que los tipos de interés se estabilizarán.

“Lo que debería ocurrir en los próximos meses es que haya más operaciones, aprovechando la perspectiva de que los tipos de interés se estabilizarán”

P.: El año pasado fue del boom de parques comerciales, ¿sigue el interés en este asset class?

R.: Se mantiene y, a medio plazo, va a continuar. Hay alrededor de treinta proyectos comerciales que abrirán sus puertas hasta 2025 y de estos, un 70% son parques comerciales. Es un formato un poco más fácil en cuanto a su desarrollo porque requiere menos inversión que un centro comercial y tienen un desarrollo menos complejo. Es cierto que hay parques comerciales más grandes, pero en general son de formato pequeño y mediano, de entre 10.000 metros cuadrados y 30.000 metros cuadrados. Es un formato que funcionó muy bien durante la pandemia, con actividades muy relacionadas con el equipamiento del hogar, alimentación, deportes, segmentos que siguen vigentes y mantienen un buen empuje. Además, el porcentaje de superficie comercial de los parques respecto el total se sitúa alrededor del 15%, que no es una ratio muy alta en comparación con los países de nuestro entorno. Por último, hay otro elemento que puntúa: es un formato que el mercado de inversión valorado muy bien. El tiquet medio es un poco más bajo que en centros y mantienen actividades que siguen estando muy fuertes, como la alimentación. Todos estos factores impulsan el segmento de parques comerciales y lo seguirán haciendo.

P.: El sector lleva años hablando de los complejos de usos mixtos, peor no acabamos de ver como se apuesta decididamente por ello. ¿Cuáles son los frenos?

R.: Esta es una tendencia que viene más del mundo anglosajón, pero es verdad que en la Europa continental se ven más proyectos de este tipo que en España. De cara a la inversión, los complejos de usos mixtos sirven para balancear riesgos, ya que al tener distintas actividades juntas se diversifica la explotación y contribuye a generar un ecosistema con más servicios. En Madrid, el ejemplo es Torre Caleido, que concentra distintas actividades: oficinas, salud, educación y, debajo, el complejo comercial y de ocio. Confío que, de cara al corto y medio plazo, vamos a ver más proyectos de usos mixtos, aunque el problema es que hay unos frenos importantísimos: los plazos urbanísticos. El sector tiene que trabajar codo con codo con la administración para entender estos proyectos y por su parte, facilitar que salgan adelante.