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Diario de información económica del sector inmobiliario

03 Julio 2020F13.16h

C

Mercado

Por C. De Angelis
18 Jul 2018
F04.55h

El alquiler gana atractivo inversor: trece razones por las que apostar por este mercado

Un informe de Arcano apunta que “las dinámicas de la oferta y la demanda, estructurales y cíclicas, impulsarán el mercado del alquiler” en España durante los próximos años.

El alquiler gana atractivo inversor: trece razones por las que apostar por este mercado

 

 

 

El mercado del alquiler gana atractivo para los inversores en real estate. Así lo revela un informe del banco de inversión Arcano, firmado por los analistas Ignacio de la Torre y Leopoldo Torralba, que apunta a un amplio conjunto de factores por los que apostar por este segmento en el negocio del real estate en España.

 

“Las dinámicas de la oferta y la demanda, estructurales y cíclicas, impulsarán el mercado del alquiler” en España durante los próximos años, apunta el informe, que señala, a partir de fuentes como Idealista, Tecnocasa y Fotocasa, que la rentabilidad bruta por alquiler se ha situado entre el 7,01% y el 8,20% en el primer trimestre de 2018 en España.

 

Asimismo, Arcano recoge datos del Banco de España que sitúan la rentabilidad del alquiler en una horquilla entre el 3% y el 5% desde 2004, en una evolución bastante estable frente a las fuerte fluctuaciones de la rentabilidad del bono a diez años en España. Además de estable, la rentabilidad del alquiler lleva tres años batiendo a la de los bonos de deuda del Estado y, en 2017, por ejemplo, la rentabilidad del alquiler cerró al 4,1%, frente al 1,5% del bono español.

 

¿Qué diez razones pueden hacer inclinar la balanza en una decisión de inversión hacia el residencial para destinar al alquiler frente a otras opciones para los ahorradores e inversores?

 

1. Crece el empleo y, por ende, la demanda

Una de las principales razones de la reactivación de la demanda inmobiliaria en España (tanto de alquiler como de compra) es la recuperación del empleo en el país. En el ámbito concreto de las compraventas, la abundante afiliación (con un crecimiento del 19% en el flujo de nuevo crédito hipotecario de enero a abril de 2018), ha disparado la demanda de vivienda.

 

Para Arcano, el mercado inmobiliario se mueve en una situación óptima: “tras una grave crisis, España lleva cuatro años inmerso en un ciclo inmobiliario alcista; todavía hay margen para que el ciclo se alargue sensiblemente”, apunta.

 

 

 

 

2. El alquiler va al alza

La demanda residencial tiene como uno de sus protagonistas el alquiler, que gana importancia en el conjunto de España. Sea por factores económicos o culturales, o ambos a la vez, vivir de alquiler se normaliza cada vez más en el país. El alquiler como régimen de tenencia de la vivienda, que apenas superaba el 15% en España en 2002, se sitúa ahora en torno al 23%.

 

3. Hay margen para que crezca más

Además, tal y como señala Arcano en su informe, “todavía hay mucho potencial de crecimiento” de esta tasa. En este sentido, frente al 23% de hogares que en España viven de alquiler, la cifra sube hasta cerca del 30% en países del sur de Europa como Italia o Grecia o en torno al 35% en Francia. En Alemania, casi la mitad de la población vive de alquiler.

 

4. El stock de vivienda se reduce

En un mercado presionado por la demanda, la oferta no crece: según datos de la Ocde, el stock de viviendas sobre ventas medias anuales ha caído un 0,69% desde 2011 en España, frente a la subida del 0,17% en Estados Unidos, el alza del 0,48% en Alemania o la subida del 0,23% en Reino Unido. Los precios de la vivienda, por tanto, irán al alza, generando mayores problemas de acceso especialmente a sectores amplios de la población.

 

5. La gente joven, alquila

Dentro del “cambio general de hábitos en el sector residencial”, el banco de inversión apunta que el 52,8% de la población española de 16 a 29 años alquila, según datos del Banco de España.

 

6. Y creen que es la mejor opción

Además, los jóvenes españoles están convencidos de que el alquiler es la mejor opción para acceder a una vivienda: para el 68% de los españoles (frente al 45% en el conjunto de la Unión Europea) alquilar es la primera opción.

 

 

 

 

7. Los salarios no alcanzan a comprar

Otra clave es que, aunque los sueldos tienen recorrido para subir y los bancos abren el grifo al crédito hipotecario, los salarios no alcanzan para la mayoría de la población. En particular, el informe señala que el 80% de los empleados a tiempo completo tienen un salario inferior a 36.000 euros. “Por tanto –agrega Arcano-, la mayoría de jóvenes prefiere alquilar que comprar (además, facilita la movilidad geográfica)”.

 

8. No hay oferta de alquiler

“A pesar de que los jóvenes prefieren el alquiler de vivienda nueva, no hay apenas oferta (sólo el 14% de la oferta, construida después de 2000)”, reza el informe. Según datos de Servihabitat, el 20% de las viviendas alquiladas fueron construidas antes de 1960 y el 86%, antes del arranque el presente siglo, por lo que el parque de viviendas en alquiler es antiguo y no se renueva.

 

9. Y se alquila rápido

Para un inversor que compra para alquilar, tener una vivienda vacía es la peor de las situaciones. No obstante, “las dinámicas de oferta y demanda favorecen a los propietarios, que tardan cada vez menos en encontrar inquilinos”. En particular, siempre según datos de Servihabitat que recoge el informe, el tiempo medio requerido para alquilar una vivienda en condiciones y precios de mercado normales pasó de 2,13 meses a 1,71 meses de marzo a septiembre del pasado año en el conjunto de España. En Cataluña, una vivienda se quita de las manos en sólo 1,47 meses y, en la Comunidad de Madrid, en un mes y medio.

 

10. Y, si sube el IPC, el alquiler sube más

¿Y qué pasa si sube la inflación? Tal y como recuerda Arcano, haciendo uso de unos datos de Harvard University, “como muestran otros países, el alquiler puede experimentar aumentos superiores a la inflación”.

 

 

 

11. Hay potencial de subida de precios

A pesar de los ajustados salarios de buena parte de la población, el ratio de accesibilidad a una vivienda de alquiler es elevado, especialmente si se compara con el esfuerzo hipotecario tradicional, que se sitúa en torno al 40% (cuota hipotecaria más gatos de la casa) sobre el salario medio de la unidad familiar. En el caso del alquiler, el alquiler requiere un esfuerzo del 29% sobre el salario medio de la familia.

 

12. De hecho, ya están subiendo

De hecho, los alquileres (y, por tanto, la rentabilidad para los propietarios) ya está subiendo. Tras caer durante siete años seguidos de 2008 a 2014, los alquileres llevan tres subidas consecutivas: en 2015, el alza se situó en el 3,6%; en 2016, en el 6,7%, y en 2017 llegó al 8,9%, según datos de Servihabitat.

 

13. Y las expectativas son buenas

¿Y a futuro? Más ganancia. Según recoge el informe de una encuesta realizada por la servicer a su red de un millar de agentes en diciembre de 2017, el 45,5% prevé un aumento de los precios en los próximos seis meses, frente a sólo un 1,1% que pronostica una reduccióny el 53,4% que apuesta por la estabilidad. Entre los optimistas, el 17,5% prevé además que el alza sea superior al 5%.

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