El residencial británico se aleja de la burbuja antes del adiós al ‘Help to Buy’

El tren del residencial británico no ha descarrilado pese a las turbulencias de precios. Después de sortear a mucha velocidad un 2022 lleno de curvas, tanto en el plano político como en el económico, ahora el sector aminora la marcha para encarar la entrada al que se espera que sea un pequeño túnel. Antes, toca decir goodbye al programa público Help to Buy, que durante la última década ha sido uno de sus pasajeros más ilustres.

En los últimos meses, el mercado residencial de Reino Unido ha alejado los temores de burbuja gracias a una caída sostenida del precio de la vivienda. La escalada que empezó con la pandemia, pero que aceleró en el último ejercicio, ha encontrado un stopper en la estrategia macroeconómica del Bank of England (BoE), que el pasado 2 de febrero elevó los tipos de interés hasta el 4%, su nivel más alto de los últimos quince años.

Los expertos coinciden en que el precio de la vivienda en Reino Unido caerá alrededor de un 10% hasta el verano de 2024, lo que situará el precio medio en torno a 260.000 libras esterlinas (292.430 euros), rebajando unas 25.600 libras (28.793 euros) el precio actual. Las principales consultoras británicas prevén que, a partir del segundo semestre de 2024, el precio de la vivienda volverá a retomar una tendencia al alza.

Pero, tal y como también advierten los analistas, la caída del precio en los próximos trimestres no repercutirá en un repunte de las transacciones. Por un lado, se da por descontado que la subida de tipos de interés y el endurecimiento de la financiación expulsará a parte de la demanda. A esto hay que sumar que en pocos días se dará por concluído el programa público Help to Buy, que desde hace nueve años ha vehiculado ayudas para los británicos que querían acceder a la vivienda en propiedad.   

Liz Truss y Rishi Sunak, los dos últimos premiers de Reino Unido. 

Frances McDonald, directora de investigación de Savills en Reino Unido, explica a EjePrime el porqué del ciclo bajista de los últimos meses. “Se enmarca en el contexto de un desplome en la firma de hipotecas en diciembre, que fueron consecuencia de las turbulencias económicas del último tramo de 2022, después del mini budget de septiembre”, señala la experta refiriéndose a las consecuencias desencadenadas por el plan económico presentado por la ex premier Liz Truss después del pasado verano, que a la postre acabó por precipitar su dimisión.

“Desde finales de año ha habido una estabilización en el mercado hipotecario y, en particular, se ha observado una caída en el coste de las hipotecas de tasa fija; por ejemplo, en enero, para la solicitud de una hipoteca al 75%, la tasa media hipotecaria fija a dos años fue del 5,17%, por debajo del 6% de octubre de 2022, y eso a pesar de las distintas subidas de las tasas de interés ejecutadas por el BoE en los últimos meses”, destaca McDonald.

Bank of Scotland (BoS), entidad responsable de la publicación del índice Halifax, que repasa mensualmente el precio de la vivienda en el país, apunta en su informe anual sobre el mercado residencial británico que, entre marzo de 2020 y agosto de 2022, el precio de la vivienda en Reino Unido aumentó un 23%, hasta llegar a una media de 293.992 libras esterlinas por venta. Este rally de precios ha sido una de las mayores escaladas vistas en el residencial de Reino Unido, señala Bank of Scotland.

Desde el pico del pasado verano, cuando se situó en su valor más elevado desde 2005, el residencial se ha enfriado coincidiendo con las subidas de tipos hivernales ejecutadas desde Threadneedle, sede del BoE. De julio de 2022 a enero de este año, el precio de la vivienda ha caído un 4%, el mismo porcentaje al que se ha elevado la tasa de interés en el país. A cierre de enero, acorde con los datos de Halifax, el precio medio en Reino Unido se situó en 281.684 libras (316.348 euros), un 1,9% más que un año antes, pero un 3,4% menos respecto a noviembre.  

Esta tendencia a la baja ha determinado que se desvanezca la amenaza de burbuja residencial en Reino Unido. “No hay riesgo de burbuja actualmente”, sentencia Liam Bailey, socio y jefe de research global en Knight Frank, en declaraciones a EjePrime. “Los precios están cayendo y lo seguirán haciendo durante todo 2022 y parte de 2023, con lo que esta tendencia enfriará el mercado”, agrega Bailey.

“Los indicadores muestran que no hay una burbuja inmobiliaria en este momento y tampoco se prevé para los próximos meses, ya que los precios de la vivienda permanecerán estancados durante todo este ejercicio debido al gran repunte de precios del periodo 2020-2022”, agrega Andrew White, director del área UK Residential&International Properties Asia en Colliers.

Los expertos también coinciden en que, a pesar de la caída de precios, el número de transacciones de viviendas en el país irá a la baja en los próximos meses. Por un lado, el aumento del coste de la vida, consecuencia de una inflación a dos dígitos, añadida al endurecimiento del acceso a la financiación por el alza de tipos. Pero también por el fin del programa Help to Buy, una iniciativa gubernamental que ha permitido mejores condiciones de acceso a la vivienda en propiedad, programa que el premier Rishi Sunak ha decidido no renovar a partir de marzo.

Fue otro tory, David Cameron, quién impulsó Help to Buy en 2013. El ministro de Finanzas de entonces, George Osborne, presentó la medida como “la mayor intervención del gobierno en el mercado de la vivienda desde el Right to Buy”, refiriéndose a una de las primeras políticas emprendidas por el Gobierno de Margaret Thatcher en 1980, que permitía a los inquilinos de viviendas de alquiler social poder comprar la residencia con un descuento importante.

El Help to Buy ha estado vigente durante los últimos nueve años, con el impulso del Gobierno de Boris Johnson, lo que ha permitido que el ciudadano británico pudiese financiar hasta el 95% del precio de la compra de una vivienda con un aval parcial del Estado. El gobierno complementaba la hipoteca con préstamos con garantía hipotecaria hasta el 20% del valor de la vivienda (40% en Londres), sin intereses durante los primeros cinco años.

“Programas como el Help to Buy han ayudado a mantener la demanda de vivienda, pero no han respaldado en la misma medida el desarrollo de la oferta”, apunta Liam Bailey, de Knight Frank. “Una de las mayores quejas del programa ha sido que estaba demasiado enfocada en los compradores y eso también ha conducido a una mayor inflación en los precios”, remacha.

El director del área residencial en Reino Unido de Colliers, Andrew White, no coincide con el análisis de Bailey. “El Help to Buy ha sido una iniciativa increíble, nuestro equipo de investigación ha analizado los precios mientras se ha desarrollado el programa y han concluido que sólo ha tenido un impacto de entre un 3% y un 4% en el precio residencial”, apunta White, que pronostica que el fin del programa repercutirá indefectiblemente en una menor capacidad para los compradores que quieren acceder por primera vez a la propiedad.

Por su parte, Emily Williams, directora de research de Savills en Reino Unido, pone negro sobre blanco las cifras del programa. “El Help to Buy respaldó el 31,4% de todas las ventas de viviendas nuevas desde su inicio en 2013, por lo que su fin determinará un cambio de paradigma tanto para los compradores como para los promotores”, advierte Williams.  

La directiva también pone el foco en los programas gubernamentales vigentes relacionados con la vivienda, como Shared Ownership, First Homes y Deposit Unlock, apuntando que, según sus estimaciones previas, no se podrá cubrir las entregas generadas durante la vigencia de Help to Buy.

“Desde 2019, Help to Buy y Shared Ownership han contribuido en la venta de 72.000 ventas de casas nuevas cada año”, destaca Williams. La directiva duda que los programas en marcha, aunque alcancen su potencial durante los tres próximos años y cuenten con apoyo del sector privado, no generarán la compra de más de 50.000 viviendas por año. “También prevemos unos 5.000 compradores que podrán comprar sin hacer uso de la ayuda, pero aun así, con el fin del Help to Buy se puede generar una brecha de 17.000 viviendas anuales”.

La falta de oferta nueva es una lacra que arrastra Reino Unido desde hace años, pero no es homogénea en todas las latitudes del país, sino que se concentra de forma más intensa en zonas como Londres y el sureste de Inglaterra. En este sentido, el descenso previsto en el precio de la vivienda, unido al encarecimiento del crédito promotor y el fin del gran programa gubernamental, puede azuzar una tormenta perfecta que impacte en la oferta nueva a la venta, apuntan los expertos.  

“La desaceleración del mercado residencial reducirá el número de nuevas construcciones, lo que agravará aún más la falta de oferta”, señala Bailey. “Las nuevas promociones ya se han reducido debido al aumento del coste de producción y esto seguirá a corto y medio plazo”, apunta White.

“Nos dirigimos a una creciente divergencia entre los compradores con una capacidad económica holgada y otros que necesiten de financiación, y entre el mercado mainstream y los que presentan un mayor producto prime; a modo de ejemplo, se espera que los precios en el centro de Londres bajen sólo un 2% en 2023 y suban un 13,5% en los próximos cuatro años”, proyecta Savills, que también señala 2027 cómo el año en el que la locomotora residencial británica volverá a echar humo.