Félix Chamizo (BNP Retail): “En este momento, no queda sitio en el ‘prime’”

Félix Chamizo, director de retail de BNP Paribas Real Estate, da por enterrado el apocalipsis retail ante la resiliencia que ha mostrado el sector tanto en pandemia como ante el alza de tipos. El directivo subraya el avance de la experiencialidad en los centros comerciales, el buen dinamismo de los parques de medianas y el boom del high street, del que destaca la poca disponibilidad y la apuesta de las grandes marcas por abrir flagships más grandes, disruptivos y que añadan valor a la compra física.

Pregunta: Viendo el desempeño del retail en los últimos trimestres, parece más que enterrado el concepto apocalipsis retail. Pero, ¿en qué ha cambiado el sector respecto a antes de la pandemia?

Respuesta: El apocalipsis retail llevaba bastantes años flotando en el ambiente, pero ya ha quedado más que demostrado que en España no se ha extrapolado los grandes ajustes acontecidos en los últimos años en otros mercados, como el de Estados Unidos. De hecho, el retail ha seguido demostrando su resiliencia en pandemia. Es cierto que hay que distinguir los activos que han evolucionado mejor y peor, pero la buena salud del retail es innegable. Los indicadores en centros comerciales, tanto en footfall como rentas, ya han alcanzado o incluso rebasado las cifras prepandemia. También se ha reforzado el negocio high street, donde vemos formatos más experienciales, se ha apostado claramente por las flagships. Tenemos un buen ejemplo en el Zara de Plaza España, o Wow en Gran Vía.

P.: ¿El high street está en su mejor momento?

R.: El high street goza de una salud que nunca había tenido antes. Gran Vía es la segunda calle comercial en importancia en Europa después de Oxford Street, según el estudio elaborado por BNP junto a la Universidad de Oxford, donde se mide la afluencia, pero también es predominante la ratio de más compras. Otro dato: en Madrid, las calles más centradas en el producto de lujo han incrementado el footfall en un 11%. Es cierto que este segmento siempre se ha distinguido por ser el más estable del retail, pero no hay que olvidar que durante la pandemia fue la primera vez que sufrieron de verdad, como consecuencia de la retirada del turismo.

P.: Los grandes operadores, como la moda, ¿siguen tirando del carro de la contratación o se han quedado rezagados por la irrupción de nuevos players?

R.: La gran corrección de superficies ya se dio hace unos años, en una tendencia hacia la optimización de sus puntos de venta, sobre todo por parte de las grandes marcas. En general, se decidió apostar por el prime, y esto ha provocado que, en este momento, no quede sitio en las grandes arterias comerciales de España. Es decir, quizás no se abre tanto, pero se abre mejor. Por nuestro ADN francés, en BNP estamos conectados de forma estrecha con los grandes players del lujo, y lo cierto es que tenemos una demanda espectacular de todas las marcas, que quieren aterrizar o crecer en puntos emblemáticos como Paseo de Gracia, Serrano u Ortega y Gasset. Esto nos da una foto clara de lo que está ocurriendo en el prime.

“Gran Vía es la segunda calle comercial en importancia en Europa después de Oxford Street”

P.: ¿Hay más negociación en las rentas? ¿Existe margen para incrementarlas o los operadores están al límite?

R.: Es difícil hablar en términos generales. En high street, las rentas están en niveles de locura, como consecuencia de la gran falta de oferta. En las calles del lujo sucede lo mismo que en high street, se paga lo que se pide. En calles secundarias hubo más corrección en pandemia, pero que prevemos que la situación se vaya corrigiendo en paralelo al crecimiento de las ventas. De hecho, este es un segmento donde las rentas acostumbran a autorregularse mediante el nivel de ventas y el footfall. Por lo que respecta a los centros comerciales y parques de medianas, los cierres obligados por la pandemia provocaron que los propietarios impulsaran un programa de ayudas a los operadores, pero una vez superada la emergencia sanitaria, estas ayudas ya empezaron a revertirse, por lo que entendemos que ya han recuperado niveles prepandemia. También hay otra derivada, la duración de los contratos. En centros y parques, por lo general, se mantienen los plazos respecto a antes de la pandemia, pero en high street sí que observamos una ligera corrección al alza, aunque se siguen se estableciendo tramos para en caso de que el negocio del operador no funcione pueda optar por salir.

P.: ¿Qué puntos comerciales en España están destacando más después de la pandemia?

R.: El prime de Málaga está incontestable, tiene una proyección que no la tiene ninguna otra ciudad española. De momento, la actividad se concentra en Larios, con índices de ocupación muy boyantes, pero esto es signo que el mercado está creciendo y poco a poco la contratación saltará a las calles aledañas, como ocurrió en Madrid. Bilbao es otro ejemplo de zona prime con un gran dinamismo, con un high street muy fuerte. De hecho, Gran Vía lo tiene todo, y las calles secundarias también están experimentando una gran dinámica. Por el contrario, en Valencia el prime no se ve tan fuerte, lo mismo que en Alicante, que en los últimos años ha perdido cierta masa crítica de retail.

P.: En las previsiones, vemos que los nuevos desarrollos se concentrarán en las zonas más densas comercialmente hablando. ¿Qué peligros puede entrañar esta tendencia?

R.: Es verdad que hay ciudades, e incluso comunidades autónomas, que ya están saturadas, y la demanda no absorbe la oferta de centros y parques comerciales. Si nos centramos en Madrid, donde hay una gran densidad comercial, hay que ser conscientes que la capital y sus aledaños siguen creciendo en número de habitantes cada año, por lo que la oferta se va regulando. Hay zonas en Madrid en que aún hay espacio para nuevos desarrollos, pero otros que no. Por esto es lógico que en los próximos años se vean reconversiones de activos, de centros comerciales a parques, como puede ser el caso de Breogán Park en A Coruña, o hacia otros segmentos. En este último caso, el problema es que el reposicionamiento hacia oficinas o incluso residencial entraña cuestiones de cambios de uso y permisos urbanísticos, lo que puede dilatar mucho la operación, por lo que sería bueno que la administración adoptara medidas que favorecieran la flexibilidad de usos y aceleraran los procesos administrativos relacionados.

P.: Por lo tanto, ¿un centro comercial que no base su operativa en la experiencialidad ya está muerto?

R.: Si la apuesta no es por la experiencia del cliente, el centro se tiene que adaptar. Durante la pandemia, los centros que apostaron por la experiencia demostraron su fortaleza y es inherente al ADN del segmento la capacidad de adaptación. Existen ejemplos de centros que aún no han transitado por este cambio, pero mi opinión es que si no deciden hacerlo van a tener un problema, también en lo relacionado con el ámbito sostenible y de políticas ESG, con una regulación que cada vez es más exigente y unos inversores que miran muchísimo estos parámetros antes de lanzarse a una transacción. Hay que adaptarse a la nueva realidad.

“Es lógico que en los próximos años se vean reconversiones de activos, de centros comerciales a parques, o a otros segmentos inmobiliarios”

P.: ¿Los parques de medianas se están especializando en compras recurrentes, hay cabida para conceptos como la moda más allá de los outlets?

R.: Los parques son más rígidos respecto a la introducción de estos cambios porque han funcionado muy bien en la pandemia y, por lo tanto, su concepto del negocio ha salido reforzado. Sí que vemos algún operador más pionero en cuanto a su imagen y la introducción de formatos experienciales en parques, pero en general son unidades mucho más sencillas, que permiten mucho menos juego. Al final, los parques puros no dejan de ser una superifice de aparcamientos con medianas a su alrededor, lo que supone un universo mucho más reducido que el de los centros comerciales o el high street. Pese a que vemos parques más amigables, con más vegetación y medidas encaradas a que los espacios sean más agradables, lo cierto es que tienen poco margen.

P.: ¿Qué nuevos conceptos de tiendas aterrizarán en España, teniendo en cuenta las innovaciones de otros países que siempre han tomado la delantera en este aspecto?

R.: Las flagships de Estados Unidos continúan siendo formatos muy experienciales, con una gran apuesta para que el diseño sea muy atractivo. Parece que primen la imagen a la compra.  Las nuevas tiendas seguirán el camino que se ha ido recorriendo hasta ahora, pero con una mayor apuesta. Se apostará por formatos grandes, con mayor presencia de herramientas digitales que permitan más la interacción del cliente. En este sentido, en los últimos trimestres estamos viendo inversiones muy notables por parte de marcas que persiguen aumentar los elementos en los que el cliente pueda jugar, ser más disruptivas a nivel de imagen y distinguirse entre el público como los mejores a la hora de crear nuevas experiencias.

P.: Respecto la inversión, vemos como el único segmento retail en que predomina el inversor nacional es el high street. ¿Prevén que continúe así?

R.: El inversor institucional volverá al high street. Lo que sucede es que, dado el contexto macroeconómico, tiene complicado entrar en grandes operaciones como consecuencia del endurecimiento en los costes de financiación. En cambio, los inversores privados nacionales van a volúmenes más pequeños y no requieren de financiación, por eso ahora mismo son los reyes del baile. De cualquier forma, el institucional volverá, es un tema coyuntural. En los otros segmentos, aunque es cierto que el primer trimestre ha concentrado menor dinamismo por la situación macro, esperamos cerrar el segundo semestre con cifras más aceptables. Se observan dos perfiles claros de compradores: los inversores privados y las Scpi francesas. Estos inversores se fijan en asset class como parques de medianas, porfolios de alimentación y unidades en disperso y high street. En centros comerciales también ha surgido algún inversor oportunista, que, evidentemente, está comprando a precios oportunistas.