Javier Duro Chacón (Caixabank): “Habrá muchas operaciones de ‘build-to-rent’ pero no todas buenas ni financiables”

El build-to-rent se adapta al Covid-19. Tras la pandemia, el residencial para alquiler se ha colocado como uno de los segmentos más resilientes del sector inmobiliario. Aun así, no todas las operaciones son aptas para el entorno post-coronavirus. “Habrá muchas operaciones de build-to-rent pero no todas buenas y no todas financiables”, señaló Javier Duro Chacón, director de real estate de Caixabank durante un encuentro organizado por Colliers International y celebrado este martes. 

El sector ha sido de los más fortalecidos a raíz de la pandemia junto a la logística y las residencias de estudiantes, pero el tipo de inversiones ha cambiado respecto al tiempo pre Covid-19, “vamos a encontrar un mercado de build-to-rent más sano, conservador y realista”, aseguró Borja Varela, alternative assets director de Colliers. 

Ante los nuevos proyectos de build-to-rent, las entidades se decantan por ofrecer financiaciones a largo plazo a través de un sistema de forward funding, mediante el cual los inversores compran el proyecto antes o durante su construcción y lo pagan con la obra finalizada. En cuanto a si la crisis del coronavirus va a cerrar el grifo de financiación de los bancos, Duro Chacón admitió que “vamos a seguir acompañando a los fondos, pero muchas veces no en las estructuras que ellos buscan, sino en las que nos gustan a nosotros”. 

“Vamos a encontrar un mercado de build-to-rent más sano, conservador y realista”, señala Valera

Desde la entidad aseguran que durante el año han financiado 300 millones de euros en proyectos build-to-rent y que el residencial para alquiler se presenta como un buen producto para las entidades. Además, Chacón aseguró que “cada vez hay menos competencia y tienen una amplia capacidad de elección”. 

En cuanto a la rentabilidad que obtienen los fondos, “la cifra dependerá de la propia gestora, el producto y la ubicación, pero la rentabilidad neta puede estar en un 5% actualmente”, apuntó Antonio de la Fuente, senior director corporate finance de Colliers. 

“El foco de inversión está en Madrid y Barcelona y luego le siguen ciudades como Valencia o Málaga, pero a partir de allí el interés se difunda bastante”, añade de la Fuente. Aun así, el directivo no descarta encontrar operaciones en algunas capitales de provincia debido al aumento de la demanda y a la necesidad de los inversores de realizar operaciones. “Aunque no encontraremos el mismo tipo de inversor, hay demanda para cubrir en segundas localidades”, afirma. 

“En las ciudades más pequeñas los fondos exigen promociones de entre 100 y 150 viviendas”, apunta de la Fuente 

De la Fuente señaló que en las grandes ciudades las operaciones de build-to-rent tienen que contar con un ticket mínimo de ochenta viviendas, aunque se encuentra poco suelo disponible en los centros urbanos y en muchos casos las compañías han de fijarse en la periferia. “En las ciudades más pequeñas los fondos exigen promociones más grandes, de entre 100 y 150 viviendas, porque las rentabilidades son más estrechas”, subraya el directivo. 

Por otro lado, Valera advirtió que se debe huir de promociones que pretendan realizar proyectos build-to-rent provenientes del residencial para la venta, “el residencial para alquiler tiene un valor añadido a través de la creación de zonas comunes y una gestión profesionalizada, no vale con poner un gimnasio y cobrar un alquiler premium”.

Valera también señaló que el coliving se encuentra muy cerca del mercado del build-to-rent, aunque ambos segmentos se dirigen a públicos diferentes, “mientras que el coliving está dirigido a estudiantes o jóvenes profesionales que buscan más actividades compartidas y vivir en el centro, el target del build-to-rent son familias jóvenes que buscan valor añadido en su vivienda y una gestión profesionalizada”, aseguró el directivo.