Los centros comerciales despiertan el interés de nuevos fondos anticíclicos

Ballonti. Alcalá Magna. Bonaire. Las Rosas. Espacio Mediterráneo. Madrid Xanadú. ¿Qué tienen en común estos centros comerciales? Todos ellos han cambiado de propietario en los últimos meses. La actividad es frenética para el activo inmobiliario que más sufrió la irrupción de la pandemia del Covid 19 a nivel mundial: los centros comerciales.

“Los sectores son cíclicos y, si en los últimos años la logística ha sido la estrella, en 2025 el retail ha explotado nuevamente”, explica Félix Chamizo, director de Retail Capital Markets en Colliers a EjePrime.

Según los últimos datos de la consultora, la inversión en compras de activos comerciales en España alcanzó durante los seis primeros meses de 2025 los 1.551 millones de euros, un volumen muy relevante que ya el pasado año empezó a repuntar tras el crack de la pandemia.

“Era una tipología de inmueble que estaba un poco ‘apestada’ tras el Covid, por las pérdidas que supusieron los cierres durante la pandemia y que, con lo ocurrido, los players vieron que los centros comerciales son difíciles de gestionar. Por ello, hubo un traslado hacia los parques comerciales, que en la mayoría de los casos no cerraron en pandemia, al albergar algunos establecimientos que se consideraban esenciales como eran los supermercados y las tiendas de mascotas y requieren de menor gestión”.

Félix Chamizo (Colliers): “Con la pandemia, hubo un traslado hacia los parques comerciales” 

Según los datos de Colliers, en los seis primeros meses de 2025 la inversión en retail es la más alta desde 2019 (exceptuando en 2022, cuando se registró la recompra de oficina bancarias de Santander y Bbva por más de 2.000 millones, y la opa de Hines a Lar del pasado año por casi 700 millones). Así, se ha pasado de registrar volúmenes de compras en activos comerciales por valor de 451 millones de euros en 2023 a los 1.479 millones del año pasado y los 1.551 millones del actual. 

“En 2024 ya comenzaron a cerrarse las primeras operaciones. Este año se ha invertido en retail 1.551 millones, de los que 983 millones han sido centros comerciales, cerrándose operaciones como Madrid Xanadú, Bonaire, Ballonti, Parque Mediterráneo y Alcalá Magna. En volumen de inversión, estamos en cifras prepandemia, pero no en yields”, comenta Chamizo.

Es, precisamente, ahí, en la rentabilidad de estas operaciones, donde se está reactivando el mercado con un nuevo perfil de inversor. “El año pasado ya comenzó a llegar este nuevo capital. Son lo que denominamos fondos anticíclicos, que entran cuando nadie quiere invertir y compran con muy buenas rentabilidades, a doble dígito”, apunta el experto de Colliers. “El comportamiento de los centros y la afluencia están en niveles preCovid; el que compre ahora va a lograr muy buenos retornos”, corrobora otro director de capital markets.

Entre los adquirentes que acaban de aterrizar en el retail español figuran inversores con capital de origen sudafricano como Lighthouse Properties que adquirió en marzo el centro Alcalá Magna y, cuatro meses después, Espacio Mediterráneo. Pero también las francesas Scpis (Société Civile de Placement Immobilier), sociedades similares a las socimis como Transitions Europe, Epsilon o Iroko, que han cerrado en estos últimos meses compras de activos comerciales en España.

“Los inversores más core aún no están. El contexto geopolítico influye mucho, igual que los tipos de interés. En este segundo trimestre del año, los centros y parques comerciales han representado el 63% de la inversión y para cierre de este año, esperamos superar el volumen de inversión de 2024”, apunta Chamizo.