El CBD, ante el reto de acelerar en usos mixtos y reconversión para ganar la batalla al teletrabajo

¿Cómo evitar que el Central Business District deje de ser central, business y district? Las estrategias para reflotar el concepto de distrito principal de oficinas en las grandes ciudades del mundo pasan por la implementación de usos mixtos, reposicionamiento de edificios obsoletos, adaptación del entorno el área a la escala humana y un impulso decidido por la sostenibilidad. Estas son las principales cuestiones que plantea JLL en el informe The Future of the Central Business District.

La consultora destaca que la penetración del teletrabajo y el formato híbrido, unido a la obsolescencia de una parte del parque, la competencia con submercados emergentes y la falta de afluencia está poniendo en jaque al CBD y señala que, si bien estas áreas se están ajustando a los cambios pospandemia, el regreso a la ocupación previa al estallido del Covid-19 aún no se vislumbra en el horizonte.

Esta contingencia es notablemente más intensa en Norteamérica, donde la tasa de regreso a la oficina respecto los niveles prepandemia oscilan entre 45% y 65%. En Europa, se sitúan entre el 65% y el 85%, mientras que en la zona de Asia Pacífico la tasa se eleva entre el 70% y el 100%.

La tasa de regreso a la oficina respecto los niveles prepandemia en Europa se sitúa entre el 65% y el 85%

En la distribución por ciudades, JLL señala que Madrid concentra una tasa de retorno a la oficina un 20% inferior a niveles prepandemia, en los mismos términos que Estocolmo, mejorando el descenso registrado en Londres (35%) o Frankfurt (30%), pero por encima de Paris y Ámsterdam, ambas con un retroceso del 15% respecto a 2019.

“Los CBD pasarán de actuar principalmente como lugares de trabajo a ser destinos de uso mixto, aprovechándose de su localización en el corazón de las redes de transporte y complementando su oferta con una variedad de instituciones educativas, gubernamentales y culturales”, avanza JLL.

La consultora pone un énfasis especial en la necesidad de que los propietarios implementen reconversiones de uso en las áreas. “La clave para desbloquear el potencial futuro de los CDB es encontrar usos alternativos para las propiedades existentes donde sea posible”, sentencia el informe, que pone como ejemplo el proceso de reposicionamiento en el bajo Manhattan (Nueva York), donde se han reconvertido edificios de oficinas en complejos residenciales, hoteles o equipamientos culturales.

JLL pone un énfasis especial en la necesidad de que los propietarios implementen reconversiones de uso en las áreas

Además, JLL advierte que este proceso debe ir acompañado de políticas innovadoras que persigan la mejora de la calidad de vida de los ocupantes y pongan el foco en el proceso constructivo. La consultora plantea un plan de incentivos, que proporcione a los propietarios y promotores ampliaciones del 25% al 30% en el área urbanizable en activos que tengan al menos veinte años de antigüedad cuando se conviertan de oficinas a uso mixtos.

“Las autoridades tendrán que trabajar conjuntamente con los propietarios de edificios de oficinas más antiguos para ser consciente del coste de estas renovaciones y poder racionalizar los frecuentemente complejos procesos de planificación”, apunta el informe, que señala que incluso con pequeñas reconversiones se pueden motivar fuertes aumentos en la oferta residencial. “Sólo el 10% de las propiedades del centro de la ciudad con más de treinta años podrían producir miles de unidades para hacer frente a la escasez de viviendas asequibles”, apunta JLL.

Otra estrategia, que debe desarrollarse en paralelo con la introducción de usos mixtos y reconversiones, es la de hacer más amable la zona para el peatón. En este sentido, JLL apuesta por la creación de supermanzanas, con áreas peatonales que alberguen unidades comerciales, espacios verdes y una variedad de negocios. La consultora pone como ejemplos el West Side Place en Melbourne y Toranomon Hills, en Tokio, como respaldo a su teoría.

JLL apuesta por la creación de supermanzanas en los CBD, con áreas peatonales que alberguen unidades comerciales, espacios verdes y una variedad de negocios

Fotografía del CBD madrileño

El CBD de Madrid es menor en términos de superficie de oficinas tras las áreas satélite y zonas secundarias, alcanzando alrededor de 3,5 millones de metros cuadrados, según los últimos datos de JLL.

El pipeline para el periodo 2023-2025 se eleva hasta 129.540 metros cuadrados de nuevos proyectos; todos ellos consistirán en rehabilitaciones por el espacio limitado para nuevas construcciones que presenta la zona. La mayoría de las rehabilitaciones se darán en la zona prime de Barrio Salamanca, Azca, el eje de la Castellana y Chamberí.

JLL señala que la tasa de disponibilidad en CBD se sitúa actualmente alrededor del 4,6%, concentrando un descenso a medida que la demanda se incrementó durante el 2022 y entró en el mercado nuevo producto.

Esta nueva oferta se concentró en especial Miguel Ángel 23 (ya alquilado) y Claudio Coello 123 sumando cerca de 8.350 metros cuadrados y 4.560 metros cuadrados respectivamente, traduciéndose en mayores espacios de calidad. Así como Agustín de Foxà 4-10, que aportó 19.393 metros cuadrados y hoy día dispone de 13.203 metros cuadrados disponibles.

Respecto la contratación en CBD, en el primer trimestre de 2023 se alcanzaron los 50.217 metros cuadrados, lo que supuso un descenso del 12% respecto el mismo periodo del año anterior. Tal y como detalla JLL, las rentas varían entre 28 euros y 37 euros dependiendo de la calidad del edificio, duración del contrato, ubicación y superficie del activo. “Se esperan que las rentas continúen subiendo en la zona, dadas las bajas disponibilidades y alta demanda”, destaca la consultora.