¿Qué quiere el Excmo. Sr. D. Embajador? Castellana, jardín y, sobre todo, seguridad

Seguridad, seguridad y más seguridad. Si los representantes de un país sin embajada en Madrid aterrizaran hoy en la capital española en busca de un inmueble donde instalar su cuerpo diplomático, tendrían muy claras las condiciones que debe cumplir el edificio: estar ubicado en el centro, a poder ser en el Paseo de la Castellana, tener jardín para poder hacer recepciones y ser el único inquilino para garantizar la seguridad.

El problema es que hay pocos edificios que cumplan con estas condiciones, por lo que el movimiento de este tipo de inquilinos está muy restringido en Madrid. Tanto es así que desde 2000 sólo ha habido 28 operaciones relacionadas con embajadas, que suman 25.000 metros cuadrados, de las cuales dos han sido compras.

Las embajadas, suelo extranjero dentro del territorio nacional, son una rara avis dentro del sector inmobiliario. Al tratarse de administraciones públicas y, por lo tanto, utilizar suelo de uso dotacional, pueden ocupar tanto inmuebles residenciales como chalés o palacetes, como inmuebles de oficinas.

Desde 2000 sólo ha habido 28 operaciones relacionadas con embajadas, que suman 25.000 metros cuadrados

De todos modos, tal y como explica el director del área agencia de Knight Franck, Raúl Vicente, “la situación es complicada porque el Plan General de ordenación urbana dice que la administración pública debe estar en planta baja o primera planta”.

La seguridad es la principal preocupación de los países a la hora de ubicar sus embajadas, especialmente en el caso de países que pueden ser objeto de ataques, como Estados Unidos o Israel. Sin embargo, es un arma de doble filo, ya que los propietarios de los inmuebles se pueden mostrar reacios a alquilar sus espacios a cuerpos diplomáticos y, en el caso de que no sea el único inquilino del inmueble, también puede afectar al resto de arrendatarios.

Por este motivo, la mayoría de los países prefieren instalar sus embajadas en inmuebles en los que sean el único inquilino o, en el peor de los casos, que puedan tener una entrada separada de la del resto del inmueble. Este es el caso de Torre Espacio, donde Reino Unido, Países Bajos, Canadá y Australia ubicaron sus representaciones entre 2007 y 2008. Vicente explica que el inmueble permite que la entrada a las cuatro embajadas esté diferenciada y tenga un espacio de escáneres para controlar los accesos.

La seguridad es la principal preocupación de los países a la hora de ubicar sus embajadas

Aunque la mayoría de las embajadas son inmuebles de alquiler o compra, las primeras que se instalaron en Madrid, como la de Italia o la de Portugal, son fruto de una permuta de activos entre estos países y España.

Estados Unidos y Alemania son los países con las embajadas de mayor superficie de Madrid, ambas con entre 5.000 metros cuadrados y 6.000 metros cuadrados y ubicadas en la misma zona de la Castellana, a apenas 700 metros de distancia

Lentitud en la toma de decisiones

A todos los requerimientos que tienen los países para ubicar sus embajadas, se suma otra dificultad añadida: los largos plazos que tienen en la toma de decisiones a causa de las estrictas normativas internas y del amplio número de filtros que debe pasar cada opción.  

Vicente señala que el proceso para trasladar uno de estos espacios puede llevar entre uno y dos años a causa de “toda la normativa interna, que lleva mucho tiempo por los requisitos de seguridad y ubicación”.

El proceso de alquiler o compra de un inmueble se puede demorar entre uno y dos años por los requisitos de seguridad y ubicación

Esta lentitud también comporta que la mayoría de los contratos que firman los países sean a largo plazo, con periodos de hasta diez años que pueden extender para otros cinco o diez años de manera unilateral. El directivo de Knight Frank señala que “buscan estabilidad, tanto en plazos como en rentas”.

A pesar de esta estabilidad, Vicente señala que “no son los inquilinos más atractivos para los propietarios” ya que asumen la gestión integral del activo “y pierdes el control del inmueble”. Además, en caso de impagos u otros problemas, es muy difícil poder reclamar. “Son operaciones muy complicadas porque los contratos lo son aún más”, añade.

De 31 euros a 35,5 euros por metro cuadrado al mes

Por zonas, fuentes de la consultora Cushman&Wakefield apuntan que las embajadas de prácticamente todos los países presentes en Madrid se encuentran en la zona prime del City Business District (CBD) y en los distritos de Chamartín y Chamberí, zonas donde las rentas prime se sitúan entre los 31 euros por metro cuadrado al mes y los 35,5 euros por metro cuadrado al mes de media.

En concreto, el prime CBD, que se extiende a lo largo del Paseo de la Castellana, la renta prime alcanza 35,5 euros por metro cuadrado al mes, mientras que la renta media se encuentra en treinta euros por metro cuadrado al mes.

Por su parte, en el distrito de Chamberí, los precios que se registran se encuentran entre 32,5 euros por metro cuadrado al mes en el caso de las oficinas prime y los 23,1 euros por metro cuadrado al mes de la renta media; mientras que en Chamartín, los alquileres prime se encuentran en 31 euros por metro cuadrado al mes y la media está en 24 euros por metro cuadrado al mes.