La inmologística es más que un negocio de promoción

La rápida evolución de los hábitos de consumo ha subido la fiebre al sector inmobiliario logístico. No obstante, es necesario preguntarse: ¿es sólo un calentón o es algo más consistente? Vamos a analizarlo con más detalle, pero la evolución de la inmologística se sustenta en fundamentales sólidos

El consumidor final hoy busca, escoge y decide en pocos clics. El consolidadísimo just in time y el actual just in case persiguen dar excelencia al delivery. El mercado necesita y exige suelo para más naves o centros logísticos. Se entiende nave logística la que no tiene producción sino distribución.

Con la escasez de suelo actual debemos entender que el promotor de plataformas logísticas es un actor importante en el mercado inmobiliario y la fortaleza económica, porque no sólo está atendiendo a una redirección del capital inversor hacia un subsector inmobiliario que ofrece retornos más altos (que también) si no que nos ayuda a satisfacer nuestro consumo.

La terciarización de las clásicas áreas de producción precisa también de una conversión del producto inmobiliario, pasando de los polígonos industriales antes repletos de chimeneas y de edificios fabriles a polígonos logísticos para big box, cross-docking o last mile, según la zona. El potente auge del e-commerce ha provocado como digo la eclosión de nuevas naves logísticas y la Administración local y la autonómica deben asimilar que las naves logísticas son clave en nuestro modelo económico.

La demanda de suelo logístico presiona al territorio de las grandes ciudades y, por tanto, se hace necesario renovar los obsoletos polígonos que rodean las ciudades

No son poco estéticas ni conforman grises polígonos, si no que son instalaciones modernas, tecnológicas, sostenibles y de estética moderna. Naves que deben ser pilotadas por equipos de alta cualificación.

Por todo esto, la importante demanda de suelo destinado a desarrollos logísticos presiona al territorio de las coronas de las principales ciudades españolas y, por esta razón, creo que se da ahora una coyuntura idónea para renovar paulatinamente los obsoletos polígonos que rodean a las metrópolis.

Las pocas opciones que existen en el mercado actual cotizan al alza. Son suelos ubicados a unos 25 ó 30 kilometros de las principales ciudades. Parcelas desde un mínimo de treinta mil metros cuadrados que permitan levantar naves de al menos quince mil o veinte mil metros cuadrados y cuyo usuario final pagará un alquiler de unos 5-6 euros por metro cuadrado al mes para que el inversor final obtenga una rentabilidad del 5% ó 6%, aproximadamente.

El promotor logístico carece de materia prima para edificar y además de estar en fuerte  competencia con usuarios finales, patrimonialistas y  nuevos fondos que se inician en el development debe competir también con un mercado de suelo complejo sobre el cual administraciones locales y autonómicas deberían colaborar en facilitar nuevas parcelas cerca de las ciudades para evitar tensionar oferta y demanda.

Es necesario una ordenación urbanística supramunicipal que facilite al promotor logístico nuevos suelos, además de las herramientas para su desarrollo

En mi opinión las acciones necesarias para conseguirlo sería la ordenación urbanística supramunicipal que unifique así los diversos y heterogéneos parámetros de usos, ocupación, edificabilidad, gálibo, normativa antiincendios; fomentar la regeneración de polígonos obsoletos y de antiguos recintos industriales;  una mayor agilidad en la tramitación de licencias pasando del silencio administrativo a la proactividad, y, finalmente, desencallar los planeamientos pendientes.

La logística además de crear puestos de trabajo de cada vez mayor rango profesional tiende claramente a la sostenibilidad, pues arrendatario e inversor lo exigen cada vez más por sus políticas ESG y también por la necesidad de alcanzar certificados Breeam, Lead, etc.

La sostenibilidad sabemos que no debe ser únicamente de puertas adentro; ojalá un día no lejano los camiones funcionen con hidrógeno, pero en lo que respecta al inmueble la actividad logística en sí es poco contaminante. Utiliza materiales reciclados, se alimenta de paneles solares, usa sistemas de iluminación LED de menor consumo, compensa CO2, reutiliza aguas pluviales, etc.

En definitiva, la promoción inmobiliaria logística consolida otro canal de inversión del capital y es clave para la reactivación de la nueva economía. Además ordena y regenera el territorio con una actividad cada vez más limpia, eficiente, estética y sostenible.