Opinión

La inversión, no tan alternativa, del sector inmobiliario

La inversión, no tan alternativa, del sector inmobiliario

Pablo Barriopedro

27 ene 2023

La inversión, no tan alternativa, del sector inmobiliario

 

 

 

Desde que en 2008 se frenara la financiación bancaria al sector inmobiliario tras la burbuja y la gran crisis del sector, el capital alternativo entró en escena y, tras 14 años, mira prácticamente de igual a igual a los bancos. Algunas de las razones son: la burocracia y lentitud del sistema en la aprobación de condiciones para la obtención de licencias, la falta de financiación de la compra de suelo y las elevadísimas preventas requeridas (entre 50 y 90 %). Las propias entidades financieras han asegurado su supervivencia lanzando al inmobiliario a los brazos de la financiación alternativa.

 

En los últimos años se ha desplazado una cuota de mercado del 10 % de las entidades tradicionales a las opciones alternativas. Según diversos estudios, la inversión alternativa alcanzará el 50 % del sector inmobiliario en 2025, puesto que el capital alternativo es más rápido, flexible y diversifica las fuentes de financiación de los proyectos. La financiación e inversión alternativa también llegan gracias a la profesionalización del sector, el cual está incrementando progresivamente su educación financiera.

 

El objetivo de la inversión alternativa es convivir con la banca, no desplazarla, su colaboración es necesaria, como oportunidad, no es una amenaza. Este capital alternativo entra dentro de los proyectos inmobiliarios en forma de inversión directa (equity) y de financiación de préstamos puente o promotor, esto hace que el modelo de negocio inmobiliario haya evolucionado a un modelo hibrido, donde la convivencia con otros players que puedan cubrir aquellos proyectos a los que el promotor y la banca no llegan, supone una muy buena noticia.

 

La cuota del 15% de la inversión alternativa en España, frente a la de otros países que oscila entre el 40 y el 70%, augura que todavía nos queda camino por recorrer.

 

Esto se debe a dos motivos, principalmente, la atomización del mercado inmobiliario español, donde competían grandes compañías con pymes, los players del mercado eran promotores y bancos con una relación directa, dificultando la evolución a modelos que incluyen varios actores en un esquema dinámico en el tiempo y con muchas variables a estimar. El segundo motivo eran los reducidos tipos de interés del mercado financiero tradicional, facilitando la viabilidad de los proyectos y permitiendo grandes rentabilidades al promotor, mientras que la financiación alternativa, con tipos de dos dígitos, reducen los márgenes y exigen un análisis más medido de los proyectos.

 

 

Los hijos de la inversión alternativa  

 

La inversión alternativa para el sector inmobiliario cuenta con distintos vehículos, y uno de ellos es el crowdfunding. La unión de muchos inversores es la nueva forma que ha encontrado el sector promotor para conseguir la viabilidad necesaria de sus proyectos. Con esta solución ya se han registrado incluso operaciones de grandes del sector.

 

En cuanto a la parte inversora, el éxito del crowdfunding viene dado, además, porque supone una solución de inversión para obtener rendimiento de su dinero, en lugar de estar “ocioso” en sus cuentas bancarias. Siempre teniendo presente el riesgo que conllevan estas operaciones, que se deben realizar en plataformas seguras y autorizadas por la CNMV.

 

Lo que nos lleva a hablar de rentabilidades. El modelo actual de crowdfunding inmobiliario, en muchos casos, tiene rentabilidades estimadas de entre 15 y 20 % anualizado, lo que hace muy atractivos los proyectos a pequeños y grandes inversores. Registrando tickets desde 1.000 euros, incluso menos, según plataforma, ya que la oferta está abierta a un amplio rango de perfile inversor.

 

No cabe duda de que, si se quiere poner en el mercado la cantidad de producto inmobiliario esperado, sobre todo de vivienda, hay que contar con la inversión alternativa.

Pablo Barriopedro

Pablo Barriopedro

Senior partner del área real estate de la plataforma de financiación colectiva Fellow Funders