2019, el año en el que las socimis ‘levantaron’ 600 millones de euros

Las socimis marcan el ritmo del sector inmobiliario español. Las sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis) han sido uno de los grandes animadores del real estate español en 2019. A pesar de la inestabilidad política y jurídica que ha rodeado el mercado, las socimis han mantenido el ritmo y, hasta noviembre, debutaron 22 nuevas cotizadas entre el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y el Euronext, el parqué paneuropeo.

Las nuevas incorporaciones se estrenaron con 2.800 millones de euros en activos. El conjunto de las socimis consiguió levantar 641,1 millones de euros hasta mediados de noviembre, una cifra que en 2020 podría incluso superarse si la socimi hotelera Millenium completa la ampliación de capital de hasta 400 millones de euros aprobada por su junta general de accionistas el 19 de diciembre.

En todo caso, la socimi Vivenio fue la gran protagonista de las ampliaciones de capital en 2019, con tres aumentos que suman 323 millones de euros. La socimi de Renta Corporación y el fondo holandés APG prevé alcanzar un volumen de inversión de entre 1.500 millones y 2.000 millones de euros en los próximos cinco años e invertir principalmente en Barcelona y Madrid.

Las socimis han mantenido el ritmo y, hasta noviembre, debutaron 22 nuevas cotizadas entre el Mercado Alternativo Bursátil

La compañía, que ya consiguió 117 millones de euros en septiembre de 2018, amplió capital en 163,6 millones de euros en una operación cerrada en mayo y en el que todas las acciones se compraron en el periodo de suscripción preferente. A mediados de agosto, Vivenio cerró una nueva ampliación de capital por compensación de créditos por valor de 10,2 millones de euros. Además, a finales de noviembre cerró una tercera inyección de recursos de 150 millones de euros.

Por su parte, Árima fue la única cotizada en el mercado continuo que amplió su músculo inversor mediante ampliaciones de capital. En abril, la compañía obtuvo cuarenta millones de euros con el objetivo de liquidar un préstamo de treinta millones que tenía con Caixabank, mientras que en noviembre cerró una nueva ampliación de capital de 150 millones de euros.  Esta segunda operación fue liderada por el fondo de inversión Ivanhoé Cambridge, que se convirtió en el máximo accionista de la socimi tras hacerse con el 20,4% del capital a cambio de sesenta millones de euros.

Árima fue la única cotizada en el mercado continuo que amplió su músculo inversor mediante ampliaciones de capital

Por su parte, la socimi especializada en centros comerciales Castellana Properties cerró en septiembre una ampliación que le permitió aumentar sus recursos en 26 millones de euros sin necesidad de acudir al periodo de asignación discrecional de las nuevas acciones con el objetivo de seguir creciendo. Es decir, que la operación fue suscrita por los actuales accionistas.

Vbare lanzó en mayo un aumento de capital de treinta millones de euros, que finalmente cerró por valor de 16,4 millones de euros en una nueva operación que terminó en agosto. Además, Grupo Ortiz, con 19,3 millones de euros; Domo Activos, con 16,5 millones de euros, y Almagro, con 16,4 millones de euros, también han cerrado operaciones por más de diez millones; mientras que Galil, Veracruz, Numulae, Quid Pro Quo, Mercal, Ap67 y Elix Vintage han cerrado ampliaciones más modestas.

Los gigantes emiten deuda

 Las dos mayores socimis españolas optaron por la emisión de deuda para ganar capacidad de inversión. En noviembre, Merlin lanzó una emisión de bonos con miras a captar 500 millones de euros. El objetivo era aprovechar los bajos tipos de interés y cancelar parte de la deuda hipotecaria que tenía la compañía.

En este sentido, la socimi liderada por Ismael Clemente consiguió colocar la deuda en tan solo tres semanas. Los bonos, que tienen un vencimiento récord de quince años, cuentan con un cupón o interés del 1,875% y cotizarán en la bolsa de Luxemburgo. El diferencial quedó fijado 165 puntos básicos por encima del índice de referencia de las emisiones de renta fija.

Merlin lanzó una emisión de bonos con miras a captar 500 millones de euros

Antes de la emisión de estos bonos, la deuda bruta de la socimi era de 5.292 millones de euros, de los cuales 3.250 millones provienen de bonos corporativos a los que se tendrán que sumar los lanzados en esta operación. El resto eran préstamos hipotecarios por valor de 979 millones de euros, deuda no hipotecaria por 853 millones de euros y 210 millones de una línea de crédito revolving. Además, la operación sirvió a la empresa para alargar la vida de sus compromisos de devolución de deuda, que prácticamente son inexistentes hasta 2021. En 2020, Merlin tiene que retornar 700 millones de euros; en 2023, 867 millones; en 2024, 1.077 millones; en 2025, 776 millones; en el período 2026-2031, 1.820 millones más, y ahora, 500 millones en 2034.

Colonial, por su lado, esperó hasta finales de año para registrar un programa de emisión de bonos de hasta 5.000 millones de euros. La operación se enmarcó en la estrategia de la compañía de mantener la emisión de deuda como una vía de financiación alternativa y complementaria a la bancaria. En este sentido, la socimi liderada por Pere Viñolas ya había emitido bonos en noviembre de 2017 y abril de 2018.

Merlin y Vivenio lideran las operaciones

 Merlin Properties protagonizó la mayor operación del año por parte de una socimi con su entrada en el accionariado de Distrito Castellana Norte (DCN), la empresa encargada de levantar el proyecto de Madrid Nuevo Norte, que en 2019 ha conseguido salvar todos los obstáculos pendientes y, tras casi treinta años, sólo resta pendiente de la aprobación definitiva de la Comunidad de Madrid.

En concreto, la socimi compró a finales de octubre el 14,46% de las acciones de DCN que tenía la promotora San José por un total de 168,9 millones de euros y un préstamo de 129 millones de euros concedido por Merlin y avalado por la constructora. Con esta operación, la socimi liderada por Ismael Clemente se convirtió en el primer grupo inmobiliario que entra en la mayor operación urbanística en marcha en España, que se alargará los próximos 25 años.

Merlin Properties protagonizó la mayor operación del año por parte de una socimi

Clemente añadió en noviembre que la compañía tiene “como deseo último incrementar su participación en el proyecto”. “Nos gustaría incrementar nuestra participación y nuestro liderazgo”, añadió el dirigente. Por el momento, la socimi tiene un papel de socio pasivo y financiero y tiene el objetivo de “brindar la mayor asistencia posible a nuestros socios en el desarrollo”.

Además, Merlin cerró la mayor operación del año en el mercado de oficinas tras vender una cartera formada por 26 edificios ubicados en Madrid y Barcelona por 225 millones de euros a los fondos de inversión Cain International y Freo Group. En total, los activos cuentan con una superficie bruta alquilable de 133.218 metros cuadrados y unas rentas brutas anualizadas de 11,8 millones de euros. Además, la operación supuso una rentabilidad del 5,2% y una ligera prima sobre la última tasación.

Por su parte, Vivenio se convirtió en el rey del MAB gracias a la Operación Calderón. La socimi adquirió una de las tres parcelas propiedad del Atlético de Madrid por 82 millones de euros en agosto. De este modo, la compañía se adelantó al resto de interesados en esta parcela, que tiene una edificabilidad total de 28.481 metros cuadrados, de los cuales el 95% están destinados a vivienda libre y el resto, a usos terciarios. La socimi anunció que prevé destinar las viviendas al alquiler.

Vivenio adquirió una de las tres parcelas propiedad del Atlético de Madrid por 82 millones de euros en agosto

General de Galerías Comerciales completa el podio de mayores compras por parte de socimis, tras la adquisición en diciembre de 145.794 metros cuadrados en Valdebebas, donde construirá el mayor centro comercial del norte de Madrid. La socimi consiguió hacerse con los terrenos tras el visto bueno de la Junta de Compensación de Valdebebas, que gestiona el suelo libre del Programa de Actuación Urbanística (PAU) ubicado en este distrito de Madrid.

Finalmente, la empresa no adquirió el suelo destinado a edificios de oficinas, que suma 38.448 metros cuadrados.

Además, la empresa liderada por Tomás Olivo cerró la compra en marzo del centro comercial Las Terrazas, en Telde (Gran Canaria) por 42 millones de euros. El complejo cuenta con una superficie de 121.461 metros cuadrados y una parcela anexa de 22.045 metros cuadrados. Entre los operadores del complejo, que cuenta con una amplia zona de outlet, se encuentran Levi’s, Pepe Jeans, Desigual, Lefties, Mango Outlet y El Corte Inglés Oportunidades.

General de Galerías Comerciales asquirió 145.794 metros cuadrados en Valdebebas

Por otro lado, la socimi adquirió el Centro Comercial Dos Mares, ubicado en la localidad murciana de San Javier y hasta entonces en manos del grupo portugués Sonae Sierra, por 28,5 millones de euros. Además, General de Galerías Comerciales desembolsó 9,8 millones de euros en la adquisición de varias parcelas en Rincón de la Victoria, Málaga.

Por su parte, Atom Hoteles destinó 42,3 millones de euros a la compra del Hotel Meliá Valencia en mayo. El activo mide más de 110 metros de altura y cuenta con 300 habitaciones y 21 salas de reuniones, con capacidad para acoger hasta 875 personas.

Dos bajas en el listado

En 2019 el listado de socimis ha tenido dos bajas, aunque por motivos diferentes. En abril, Hispania certificó su exclusión de bolsa después de que Blackstone se hiciera con el 90,5% de su capital en julio de 2017 por 1.475 millones de euros a través de la sociedad Azlette Investmets. En el momento de su salida del parqué, la socimi tenía una cartera de 46 hoteles ubicados en las principales zonas turísticas del país; además, controla 25 edificios de oficinas en Madrid y Barcelona y viviendas en alquiler.

De este modo, sólo quedaron cuatro socimis cotizando en España fuera del MAB: Merlin Properties y Colonial en el Ibex 35 y Lar España y Árima en el mercado continuo. Por su parte, Domo Activos anunció en noviembre que abandonaba el régimen fiscal de las socimis por los cambios en la nueva ley del alquiler, que obligan a empresas y fondos a firmar contratos de arrendamiento de viviendas de siete años de duración, hecho que chocaba frontalmente con su plan de negocio, basado en los alquileres de tres años de duración y la posterior rotación de los activos.

Hispania certificó su exclusión de bolsa después de que Blackstone se hiciera con el 90,5% de su capital en julio de 2017 por 1.475 millones de euros

La operación, aprobada el 20 de diciembre por la junta general de accionistas de la compañía, contempla la inclusión de Domo Activos en el mercado de empresas en expansión del MAB como promotora inmobiliaria. El cambio de régimen fiscal permitirá a la empresa ganar flexibilidad en la rotación de los activos a cambio de renunciar a las ventajas fiscales de las que gozan las socimis.

En todo caso, la sociedad ofreció un plan de recompra de acciones y una reducción de capital para que “los accionistas que no se sientan cómodos con el nuevo plan de negocio puedan salir”. Para evitar más casos como el de Domo Activos, el presidente de la asociación que agrupa parte de las socimis españolas, Asocimi, Javier Basagoiti, reclamó al próximo Gobierno español “seguridad jurídica” para la inversión inmobiliaria y que no “se cambien las reglas a medio partido”.

El directivo recordó que las socimis tienen necesidades económicas para poder “realizar inversiones o reformar la cartera de activos” y que un cambio en la fiscalidad les podría obligar a repartir dividendos más elevados y “hacer ampliaciones de capital para cada nueva inversión, con los costes que ello conlleva”. Además, Basagoiti reclamó que una vez formado el nuevo ejecutivo, escuche la voz de los actores del mercado antes de proyectar nuevos cambios en la normativa de los alquileres.