Suelo a buen precio y crecimiento garantizado: por qué Neinor compra Quabit

Suelo a un buen precio. Ahí radica la principal clave de la compra de Quabit por parte de Neinor Homes. Ante un posible nuevo escenario dinámico y de crecimiento en el sector residencial, las promotoras buscan las máximas reservas de materia prima para conservar un banco suficiente que les garantiza la actividad a largo plazo y, con ello, la financiación necesaria para su actividad.

 “Lo que buscan los grupos es la compra de grandes bolsas de suelo que les otorgue una gran reserva para tener capacidad real de promover un número importante, estable y de forma regular de viviendas a medio y largo plazo”, explican fuentes del sector. La inmobiliaria presidida por Borja García-Egotxeaga ha cerrado la primera gran operación del año, aunque profesionales del sector consideran que vendrán más en los próximos meses.

Al comprar Quabit (operación realizada con un intercambio de acciones valorada en 62 millones de euros), Neinor se hace de golpe con suelo para la construcción de cerca de 7.000 viviendas, de las que 1.500 unidades se podrían destinar al alquiler. Concentradas en el Corredor de Henares – Madrid (56%) y Levante-Málaga (16%), también hay que tener en cuenta que el 70% de los suelos son finalistas y, mayoritariamente, para residencias de gama media.

Los analistas también destacan las sinergias que puede lograr con Rayet Construcción, la constructora de Quabit que potenciará para promocionar las 16.000 viviendas con las que ahora contará en su cartera de suelo. La nueva Neinor-Quabit sumará activos por un valor total de 2.000 millones de euros.

Más división hay entre los profesionales del sector sobre si esta operación supondrá el pistoletazo de salida a un proceso de concentración del sector. “Excepto en Vía Célere, creo que es difícil que se produzcan más operaciones corporativas porque las expectativas de compradores y vendedores están ahora mismo alejadas”, afirman.

“Junto a un proceso de concentración, creo que vamos a asistir en los próximos dos o tres años a un cambio de accionistas entre las grandes inmobiliarias españolas: los fondos oportunistas que han entrado en los últimos tiempos van a dar paso a fondos más estables con una vocación de negocio a más largo plazo”, sostienen.

El sector va a asistir a una rotación de inversores: los fondos oportunistas dejarán paso a otros con vocación a largo plazo

Otros afirman que Neinor ha dado el pistoletazo de salida a más operaciones corporativas: “A Vía Célere, Aedas o Habitat, que nacieron de la misma manera que Neinor, también les interesa dar continuidad al proyecto y, para ello, necesitarán compras importantes”.

En todo caso, los inversores aplaudieron ayer en bolsa la operación. Las acciones de Neinor, aunque volátiles a lo largo de la sesión, cerraron a 11,30 euros, con un avance del 2,7%. Los títulos de Quabit se elevaron un 11% como consecuencia de la prima de cerca del 20% que paga Neinor por la adquisición.

Neinor es una inmobiliaria joven. Nació hace cinco años atrás cuando el fondo estadounidense Lone Star cerró la compra de la que entonces era la inmobiliaria de Kutxabank con la intención de crear una gran promotora en España. Valoró entonces Neinor en 930 millones de euros y dos años más tardes, después de inversiones en suelo por más de 200 millones de euros, la sacó a bolsa valorada en 1.340 millones de euros.

Neinor se convirtió en la primera promotora inmobiliaria del país y Lone Star fue recortando su presencia en la compañía hasta desaparecer de su accionariado en 2018, apenas un año después de que empezará a cotizar. Eso sí, con buenas plusvalías. Fue sustituido por Oriol Europea Real Estate, que ahora controla el 28% del grupo, y Adar Capital, con un 19,3% del capital.

Juan Velayos, que había pilotado los primeros años de la promotora, cedió el testigo al tándem Borja García-Egotxeaga y Jordi Argemí. Ambos directivos, además de impulsar la tradicional actividad promotora, se propusieron impulsar una división de alquiler con, al menos, cinco mil unidades. Una cifra que superaran con la aportación de la próxima integración de Quabit.

Neinor cerró los nueve primeros meses del año pasado con un beneficio de 14,9 millones de euros, un 17% más. Los ingresos hasta septiembre se elevaron a 96 millones de euros, un 20% más. La inmobiliaria cerró 2020 con un ebitda (beneficio de explotación antes de impuestos) superior a los 100 millones de euros.