2021: Inversor sediento, gestor ahogado; cóctel perfecto en los hoteles españoles

Especial 2021: el año de las fusiones

Con el permiso de los activos multifamily, el ejercicio 2021 ha sido el de la inversión hotelera. Pocas veces este subsector del inmobiliario ha acaparado tanto interés por parte de los inversores. La crisis sanitaria, que ha impactado especialmente en el segmento, acompañada de la gran liquidez en el mercado y de unos inversos ávidos de rentabilidades altas ha puesto a los activos hoteleros en el foco de atención.

Según los datos de la consultora EY, en el primer semestre de 2021 se registraron operaciones por valor de 1.860 millones de euros en el mercado español, el 21% del volumen total de Europa. EY calcula que el volumen total invertido en hoteles en España superará los 2.500 millones de euros en el conjunto del ejercicio 2021.

Más datos. En este caso de la consultora Colliers, que calcula que en el primer semestre se habían realizado operaciones de inversión sobre activos hoteleros por 1.094 millones de euros, superando ya los 955 millones registrados en todo 2020. 

Los grandes inversores internacionales han visto como la pandemia les ofrecía oportunidades

Entre compras de hoteles, edificios para su reconversión a hotel y suelos para desarrollos hoteleros se han cerrado un total de 52 operaciones, que suman 7.333 habitaciones. Este dato, según la consultora, supone un punto y final a la crisis que atravesó el segmento en 2020. La consultora añade que el volumen de inversión en España se encuentra por encima de otros países europeos, como Alemania, Países Bajos o Reino Unido, todavía en niveles mínimos. Una de las razones que explicaría este fenómeno es el amplio consenso existente en una recuperación más rápida de la demanda de ocio frente a la del negocio, representada por los hoteles urbanos.

Por destinos, y con datos ya del tercer trimestre, el 23% de la inversión hotelera se concentra en Barcelona, una plaza que ha acaparado importantes operaciones a lo largo del ejercicio, seguido de Canarias (21% del total), Baleares (18%), Madrid (16%) y Málaga (7%).

Los expertos explican que fondos internacionales que hasta ahora no estaban presentes en el mercado hotelero español quieren aprovechar la coyuntura para ampliar su cartera con este tipo de activos. Hasta ahora, la buena marcha del sector hacía muy dificil entrar en este mercado y grandes inversores institucionales desechaban las operaciones ante unas ecuaciones de rentabilidad-riesgo que no cuadraban. 

Binomio rentabilidad-riesgo

Sin embargo, en la actual coyuntura han salido al mercado activos que antes eran impensables. “No es que los precios se hayan abaratado mucho, sino que algunos propietarios están necesitando hacer caja y ponen a la venta los activos a los precios adecuados para que el binomio rentabilidad-riesgo cuadre”, explica un directivo del sector.

Entre las operaciones más destacadas del ejercicio está la venta de la mayoría de los hoteles de Selenta. La cadena hotelera de la familia Mestre fue adquirida por el fondo canadiense Brookfield en una operación valorada en 440 millones de euros. La transacción incluye hoteles tan emblemáticos como el Sofia de Barcelona o el Don Carlos de Marbella. En total, la venta supuso el traspaso de 2.200 habitaciones. Selenta continuará con la gestión de los establecimientos en un contrato a largo plazo del que no se han dado detalles.

La cadena hotelera Selenta fue adquirida por el fondo canadiense Brookfield en una operación valorada en 440 millones de euros

Selenta contaba con un pasivo de cerca de 200 millones de euros, fruto de las inversiones realizadas para la actualización de sus establecimientos, especialmente el Sofia, la joya de la corona del grupo. En un momento de  parón de la actividad turística, la compañía no pudo afrontar la gestión de este pasivo.

En todo caso, la venta es un buen ejemplo de lo que acontece en muchos grupos, que se han visto sin ingresos por la crisis del Covid-19 y que han optado por desprenderse de los inmuebles y mantener la gestión y explotación hotelera.  Meliá, H10, NH, Catalonia o Riu son otras cadenas que, sin llegar al caso extremo de Selenta, también han desinvertido en algunos de sus establecimientos.

Meliá desinvierte

Entre estas desinversiones destaca la de Meliá Hotels International, que en 2021 cerró la venta de seis hoteles de su propiedad y de su participación sobre otros dos activos hoteleros por valor de 203,9 millones de euros a una sociedad participada por Bankinter y clientes de altos patrimonios e institucionales de la entidad. 

La sociedad, que pasó a denominarse Victoria Hotels&Resorts, está participada por Bankinter y Meliá con un 7,5% del capital cada uno. El resto son clientes de banca privada de Bankinter. La sociedad cuenta con ocho activos premium por su ubicación y alto potencial, apoyado por un plan de reposicionamiento de más de 125 millones de euros. Los hoteles incluidos en la sociedad son Gran Meliá Victoria (Mallorca), Meliá Tamarindos (Gran Canaria), Meliá Granada, Sol Beach House Menorca, Meliá Salinas (Lanzarote), Innside Bosque (Mallorca), Meliá Atlanterra (Cádiz) e Innside Zaragoza. 

Meliá Hotels International cerró la venta de seis hoteles de su propiedad y de su participación sobre otros dos activos hoteleros por valor de 203,9 millones de euros

NH es otra firma que ha desinvertido. En este caso, la empresa se ha desecho del Hotel NH Calderón, en Barcelona. LaSalle Investment Management se ha hecho con este activo a cambio de 125,5 millones de euros. 

En Madrid, el grupo mexicano RHL Properties adquirió el Bless Collection por 115 millones de euros. En este caso el grupo que desinvertía fue Didra y Aina Hospitality, que traspasaron un establecimiento de lujo de 111 habitaciones (un millón de euros por habitación) en el barrio de Salamanca.