Javier Mérida (P3 Logistic Parks): “No hay sobreprecio en los activos logísticos”

Javier Mérida está al frente de la filial española de P3 Logistic Parks desde enero de 2020. Con una larga trayectoria en la inmologística, Mérida apuesta por una consolidación de los cambios estructurales que ha experimentado el subsector inmobiliario en los últimos años. “En España ha incidido más este cambio porque teníamos un parque obsoleto”, señala. El directivo descarta que la logística atraviese una burbuja, porque “los precios no han llegado a los niveles de 2008” y prevé un alza de los alquileres si “la demanda se mantiene fuerte”. 

Pregunta: La logística ha sido uno de los sectores más dinámicos del inmobiliario en los últimos años. ¿Cómo evolucionará en los próximos trimestres?

Respuesta: La logística ha experimentado en los últimos años un proceso de sofisticación. Esperamos que este cambio sea estructural, y no algo coyuntural como consecuencia del auge del ecommerce. Desde P3 apostamos por un cambio estructural alimentado por los cambios en el consumo y en las cadenas de distribución. Este cambio ha sido a escala mundial, aunque en España ha incidido de una manera más importante porque, como consecuencia de la crisis inmobiliaria de 2008, contábamos con un parque mucho más obsoleto.

P.: ¿Cuáles son los principales factores que están produciendo este cambio?

R.: Ha habido varios cambios fundamentales, pero el más importante ha sido la profesionalización de la logística. Además, en los últimos años, también se han especializado los operadores y se han sofisticado los procesos, los inmuebles, el diseño de la nave... Todos estos elementos han cambiado mucho el subsector y ha promovido la llegada de grandes promotores internacionales al mercado español.

P.: ¿Qué productos son los demandados en la actualidad por parte de los operadores e inversores?

R.: Ha habido una consolidación en la demanda de granes plataformas, las que nosotros llamamos XXL, de más de 40.000 metros cuadrados, en ubicaciones un poco alejadas de los grandes núcleos de población. Junto a ello, también hay una demanda fuerte de almacenes más cercanas a las ciudades que sirvan de distribución de última milla. Lo que vemos es que la operativa se va sofisticando y se va haciendo más específica para las distintas actividades.

P.: De hecho, la actividad logística ha salido de Madrid y Barcelona para llegar a muchas más plazas…

R.: Madrid y Barcelona aún son, evidentemente, los dos grandes núcleos de distribución y, junto a nuevas plazas, están apareciendo también logísticas especializadas de, por ejemplo, puertos o industrial y también centradas en nichos, como el retail, el farma o de producto fresco. Así que lo que estamos viendo es una cada vez mayor especialización de cada inmueble y también de los distintos operadores, algo que nos permite optimizar el funcionamiento de la nave y aumentar así la productividad de las empresas.

P.: Pero las rentabilidades están muy ajustadas…

R.: Las rentabilidades ajustadas con las que contamos forman parte de este cambio estructural, porque la logística de ahora no tiene nada que ver con la del pasado ni desde el punto de vista del riesgo de desocupación de inmuebles, ni de impago por parte de operadores. En definitiva, ha cambiado tanto su estructura de rentabilidad como su riesgo hasta convertirlo en un activo muy interesante para los inversores. Entonces, la demanda de estos inversores ha ido reduciendo las yields, que también se han visto presionadas a la baja por la reducción de los tipos de interés en estos últimos años. No obstante, la clave ha sido que la prima de riesgo que los inversores exigían a la logística se ha reducido. El nuevo escenario que se dibuja en el campo monetario va a empujar al alza los tipos de interés del inmobiliario y, con ello, del subsector logístico.

“La logística ha cambiado su estructura de rentabilidad y su riesgo, lo que le ha convertido en un activo interesante para los inversores”

P.: ¿El logístico se está encaminando hacia una burbuja?

R.: Yo no veo una burbuja, porque esto implicaría un sobreprecio de los activos. Si miramos el valor de los inmuebles logísticos, todavía no han recuperado los niveles de 2008. Además, con el aumento de los costes de la construcción, el coste de metro cuadrado logístico va a aumentar.

P.: ¿Cómo evolucionarán las rentas de la logística en los próximos trimestres?

R.: Las actuales presiones inflacionarias están aumentando los costes, lo que, en un escenario actual de rentas congeladas, está paralizando proyectos porque los números no salen. Muchos promotores están esperando a ver cómo evolucionan las rentas, pero si se reduce la oferta porque hay proyectos que se paralizan y la demanda se mantiene fuerte, los alquileres inevitablemente van a aumentar. Los operadores, por su parte, van a necesitar un periodo de adaptación a los nuevos precios, pero lo podrán hacer porque la logística sólo supone entre el 7% y el 8% de sus costes.