Las grandes inmologísticas pujan por el dominio del tablero logístico español

Francisco Aranda (UNO): “Tenemos que pasar a una fase en que la logística se vea como algo estructural e intermodal”

El sector logístico encara una nueva fase después del empujón que supuso el ecommerce en la pandemia. Con una demanda fuerte y diversificada, el segmento sigue elevando la oferta en un entorno macroeconómico más hostil y poco margen en las rentas. La intermodalidad y la tecnología prometen ser los drivers necesarios para seguir escalando los números récord.

¿Quién da más en la logística española? El stock logístico del mercado nacional alcanzaba a cierre de marzo los 29 millones de metros cuadrados, acorde con el informe The Logistics Property Telescope 2023, elaborado por la consultora EY. Del total, el 45% está en manos de veinte compañías, que en los últimos ejercicios han doblado su apuesta por el logístico nacional.

Merlin, Prologis, Logicor, Montepino, Segro, ELCP, VGP, Goodman, P3, Nuveen o Panattoni han ido elevando su superficie bruta alquilable en paralelo al auge del sector en España, ya sea mediante desarrollos propios o con la compra de carteras. En 2022, una de las mayores operaciones fue la compra de EQT Exeter a Logicor por 300 millones de una cartera con cuatro centros logísticos ubicados en Guadalajara con alrededor de 300.000 metros cuadrados.

Dejando de lado las grandes operaciones, estas grandes compañías tienen sobre la mesa un gran número de proyectos a desarrollar en los próximos ejercicios, que impulsarán notablemente el stock logístico español. Según EY, el mercado nacional ganará alrededor de tres millones de metros cuadrados hasta 2026.

Los nombres que resuenan con más fuerza en el pipeline son Montepino, con proyectos a desarrollar por 1,6 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable, con proyectos que finalizarán más allá de 2026, y Panattoni, que calcula sumar 550.000 metros cuadrados de SBA hasta 2024. Merlin, que es el mayor propietario de superficie logística en España, prevé agregar más de 400.000 metros cuadrados en los dos próximos años, mientras VGP roza los 200.000 metros cuadrados sólo en proyectos a finalizar este año, y Logicor sumará unos 273.000 metros cuadrados hasta 2025.

EY apunta que el mercado nacional ganará alrededor de tres millones de metros cuadrados hasta 2026

Con este ritmo promotor, la compra de suelo para nuevos desarrollos está en el centro de la actividad de estas compañías, y más teniendo en cuenta la falta de disponibilidad de terrenos finalistas en las zonas que despiertan mayor interés. Es el caso de la zona de influencia de Barcelona, donde cada bolsa de suelo que sale al mercado es objeto de deseo de las grandes inmologísticas presentes en el segmento logístico nacional.

En este sentido, en febrero de este año se cerró la adjudicación a Goodman del complejo fabril de 500.000 metros cuadrados en Barcelona que el grupo japonés Nissan abandonó en diciembre de 2021. Goodman, que subarrendará la mayor parte del espacio al proyecto de hub de electromovilidad y reservará el resto para su operativa logística, tiene previsto invertir más de 550 millones de euros en el espacio.  

En el otro extremo se encuentra el macro desarrollo contiguo al aeropuerto de Barajas, en Madrid, dado que el mercado aledaño a la capital cuenta con más disponibilidad y capacidad de desarrollo. Después de las renuncias de Segro, Logicor y P3, Merlin se posicionó como el candidato para el desarrollo de 153.000 metros cuadrados logísticos en la zona colindante al aeropuerto.

Pero el acuerdo permanece encallado después de que hayan surgido discrepancias entre Merlin y Aena respecto el régimen fiscal que tiene que adoptar la sociedad conjunta y el importe del desembolso inicial a aportar por la inmobiliaria. Por un lado, la compañía cotizada quiere que la joint venture conjunta con el gestor aeroportuario se acoja al régimen socimi, un hecho que favorecería que Merlin siga cumpliendo la reglamentación tributaria de esta figura societaria.

Además, la inmobiliaria pretende desembolsar una parte de los 36 millones del pago de derecho de superficie, para trasladar el resto al patrimonio de la sociedad conjunta. Esto provocaría que la aportación de Aena se eleve hasta 95 millones por la cesión del derecho de superficie, 19 millones más respecto los previstos inicialmente.