Alquiler en máximos y rehabilitaciones pendientes: los retos del ‘real estate’ en Alcorcón

De Alcorcón a Ibiza, Palencia o Martorell. ¿Cuál es la situación del mercado inmobiliario en algunas de las ciudades españolas más relevantes más allá de las grandes capitales? A las puertas de las elecciones municipales del próximo 26 de mayo, EjePrime hace un recorrido por varias de estas poblaciones a fin de conocer las cifras y las claves del sector inmobiliario en el ámbito local.

Precios de alquiler en máximos, por encima incluso que antes de la crisis, un parque de viviendas anticuado y una creciente desocupación en locales comerciales. Son los retos del mercado inmobiliario de Alcorcón, el séptimo municipio por población de la Comunidad de Madrid que, desde 2011, tiene como alcalde al controvertido David Pérez García (PP).

La ciudad, situada al suroeste de Madrid y con conexión en metro con la capital de España, ha experimentado un fuerte crecimiento en los últimos años, tanto en términos de población como en extensión de su mercado inmobiliario.

Por su desarrollo a través de las últimas décadas, Alcorcón divide su parque de viviendas en tres tipologías de inmuebles, que coinciden con los hitos expansivos del municipio. El primer tipo de viviendas corresponde a aquellas desarrolladas en los años sesenta, cuando la ciudad rondaba los 20.000 habitantes. El segundo tipo de inmuebles responde al boom de los setenta, cuando el municipio se expandió. El último surgió en los años noventa, cuando la ciudad empezó a levantar urbanizaciones.

Esta distinción guarda una estrecha relación con el precio de la vivienda, pero también con los retos del municipio, que actualmente tiene 169.502 habitantes. El precio medio de compraventa de un inmueble libre de cien metros cuadrados es de 2.300 euros por metro cuadrado, una cantidad que puede variar notablemente en función del tipo de vivienda.

Una horquilla de casi 2.000 euros por metro cuadrado separa el precio de las viviendas viejas y nuevas

Los inmuebles construidos en la primera hornada se venden aproximadamente a 1.400 euros el metro cuadrado, mientras que los de nueva promoción pueden llegar a los 3.500 euros por metro cuadrado.

En cualquier caso, los precios de vivienda libre han subido con fuerza en los últimos tres años, alcanzando un crecimiento promedio de dos dígitos por año. No obstante, la progresión en los precios podría frenarse. “Este año será de transición”, asegura José María Alfaro, director gestor de Nuevo Milenio Inmobiliaria, con base en Alcorcón. “Los precios no subirán mucho más que el Índice de Precios al Consumo (IPC)”, añade.

El crecimiento de los precios no se ha dado sólo en el mercado de compra, sino también, y especialmente, en el del alquiler. La pérdida de poder adquisitivo en relación con 2007 ha “expulsado” algunos compradores del mercado. Al mismo tiempo, algunos de los propietarios que destinaron sus viviendas al alquiler durante la crisis, ya que les fue imposible venderlas, han vuelto ahora al mercado de compra, donde tienen potenciales clientes.

Uno de los grandes desafíos de Alcorcón es la rehabilitación del parque de viviendas existente, especialmente el construido durante los años sesenta.

El real estate en Alcorcón se caracteriza por la división entre el mercado de compra y el del alquiler. La compraventa de viviendas está al alza. En 2017, se registraron 1.571 transacciones inmobiliarias, un 23,6% más que los datos del ejercicio anterior. En los tres primeros trimestres de 2018 se mantuvo la tendencia y se alcanzaron las 1.102 operaciones.

Por otro lado, en el mercado del alquiler predomina el “desequilibrio entre la oferta y la demanda”, lo que ha provocado que “los precios del alquiler estén un 10% por encima de los máximos de 2007”, según el también vicepresidente de la Asociación de Empresarios de Alcorcón (Aepa).  La accesibilidad a la vivienda de alquiler es, pues, uno de los grandes retos del municipio. “Los precios son desorbitados”, coincide la candidata socialista a la alcaldía, Natalia de Andrés.

Preguntado al respecto, el Ayuntamiento de Alcorcón ha declinado hacer declaraciones, asegurando que ahora mismo se encuentra en un momento de recolecta y análisis de datos, según fuentes del consistorio. No obstante, la corporación municipal ha señalado a EjePrime la voluntad de construir 1.123 viviendas de protección oficial en Retamar de la Huerta, un proyecto que no tiene fecha prevista de inicio, pero que está en “pleno desarrollo”.

Desde el PSOE proponen la creación de más viviendas de protección oficial y destacan la necesidad de incorporar más dotaciones

Desde el PSOE recuerdan que el plan urbanístico de Retamar de la Huerta no está aprobado por el pleno y piden “reconsiderarlo”. Proponen la creación de más viviendas de protección oficial y destacan la necesidad de incorporar más servicios y dotaciones en el barrio. “El PP no tiene proyecto de vivienda en Alcorcón”, añade De Andrés.

El otro gran desafío del municipio es la rehabilitación del parque de viviendas existente, especialmente el construido durante los años sesenta, para hacerlo más accesible y eficiente. La situación de envejecimiento de algunas viviendas arrastra también a los barrios.

“Los locales que no están en el centro comercial se están deteriorando y cierran”, asegura Alfaro. El problema radica, sin embargo, en la desocupación, pues el 60% o el 70% de los locales que cierran no encuentran nuevos inquilinos.

Alcorcón, el séptimo municipio por población de la Comunidad de Madrid que, desde 2011, tiene como alcalde al controvertido David Pérez García (PP).

Actualmente, muchos de estos espacios se están reconvirtiendo en viviendas, una opción que, pese a dar más rentabilidad a los propietarios, agrava la situación del comercio en Alcorcón. “Generar un mayor parque de viviendas de alquiler y reacondicionar los inmuebles existentes hará que más gente pueda venir y esto, al mismo tiempo, fomentará el comercio”, asegura la candidata del PSOE a la alcaldía.  

El sector logístico en Alcorcón, en cambio, “es un potencial mercado para explotar”, afirma el director gerente de Nuevo Milenio Inmobiliaria. El municipio tiene actualmente cuatro grandes centros industriales que, como la ciudad, cuentan con muy buenas comunicaciones. Sin embargo, “el centro más importante de todos, hasta hace poco, no tenía gas”, cuenta Alfaro. De hecho, según explica, aún hay algunas calles que no tienen este servicio.   

Lo precios del alquiler están un 10% por encima de los máximos de 2007

En este contexto, Alcorcón se prepara para las próximas elecciones. El PP perdió la mayoría absoluta en los últimos comicios municipales, en 2015. Pérez García, que se ha visto reforzado en el partido en los últimos meses (será número dos por la Asamblea de Madrid en las próximas autonómicas), obtuvo el 31% de los votos en los últimos comicios locales, con un total de diez escaños.

El apoyo de Ciudadanos, con cuatro escaños, le permitió acceder a la alcaldía, si bien este mismo partido pidió en 2018 su destitución. El principal partido de la oposición, con siete ediles, es el PSOE.