Jeroen Merchiers (Zazume): “A los emprendedores en Europa nos falta más ambición”

Jeroen Merchiers ha vivido en primera persona la explosión del mundo proptech a escala global. En la última década, el belga ocupó diversos cargos en la alta dirección de AirBnb, desde donde pudo analizar algunas de las carencias del sector inmobiliario europeo y español. Además, experimentó en primera persona cómo una empresa tecnológica puede iniciar y consolidar una transformación sectorial. Hace un año decidió fundar Zazume junto a Guillermo Ceballos, un marketplace que digitaliza todo el ciclo de vida del alquiler residencial español.

Merchiers destaca la gran fragmentación en la propiedad del mercado nacional, que obliga a las compañías inmobiliarias a invertir muchos recursos en escrutar el mercado para poder ampliar su cartera. También pone el foco en las necesidades del inquilino, que cada vez más apuesta por opciones de alojamiento flexibles, que no le obliguen a firmar contratos a largo plazo, ni exijan múltiples garantías. 

El directivo pronostica que, a medio plazo, las proptech van a cambiar el paradigma del mercado residencial español, ya que serán capaces de conjugar las necesidades de propietario e inquilino, eliminando los procesos intermedios que encarecen el producto. 

Pregunta: ¿Qué radiografía hace del ecosistema proptech español?

Respuesta: A escala global, el proptech está mostrando una muy buena salud. Las últimas cifras hablan de una inversión en 2021 de 30.000 millones de euros. Casi un tercio más respecto a un año antes. En España, el inmobiliario es uno de los motores de la economía y aunque es cierto que la introducción de tecnología en el real estate nacional ha sido más lenta que en otros países europeos, en los últimos años ha habido una recuperación. En el país existen empresas ya consolidadas y otras que están naciendo, ambas están empujando a esta transformación. Es cierto que el proptech aún es un sector muy fragmentado y a corto y medio plazo, tendrá que haber una consolidación. De hecho, ya se observan algunas tendencias de para dónde se dirige.

P.: ¿Cuáles son?

R.: Hay cada vez más empresas, como Zazume, que no se enfocan en un problema nicho, sino que intentan aplicar soluciones tecnológicas a todo el proceso; en el caso del inmobiliario en alquiler, centrándose en las necesidades del cliente o inquilino y también en las del propietario, con el objetivo de aportar un valor añadido a toda la cadena. Por otro lado, también se observa un gran movimiento de empresas centradas en el Internet de las Cosas (IoT), que implantan tecnología muy útil para cumplir con los máximos estándares de sostenibilidad y ayudarán decisivamente a convertir el inmobiliario en un sector más verde. Por último, también es muy visible el repunte de empresas basadas en tecnología blockchain e inteligencia artificial (IA), que ayudan a aumentar la visibilidad en el sector, lo que conlleva mayor transparencia y, como consecuencia, una democratización de los precios en las transacciones. 

“El ‘proptech’ aún es un sector muy fragmentado y a corto y medio plazo, tendrá que haber una consolidación”

P.: ¿Es más difícil consolidar una proptech que, por ejemplo, una fintech, o una empresa de delivery?

R.: Arrancar una empresa es complicado en cualquier sector pero en el inmobiliario hay ciertos aspectos que lo hacen más difícil. Uno de ellos es la fragmentación en la propiedad. En Zazume operamos en alquiler residencial y vemos que la inmensa mayoría de tenedores de vivienda, alrededor del 94%, son pequeños propietarios, con hasta tres viviendas. Esta es una gran barrera para la innovación. Hace falta grandes corporaciones, que tengan la posibilidad de invertir en tecnología a un volumen mayor. Por otro lado, el inmobiliario es un sector que no ha tenido que innovar. Por mi experiencia en AirBnb, siempre tengo en mente al cliente, al usuario; en cambio, estoy seguro que si le preguntas a cualquier API, quién es su cliente te va a responder que es el propietario, nunca el inquilino, que al final es el que acaba pagando la factura de todo el proceso. 

P.: ¿A qué se debe?

R.: Es consecuencia del hecho que siempre hay más demanda que oferta, por lo tanto, se puede pensar que no hace falta aplicar cambios en el modelo de negocio. Pero cuidado, hay que ser consciente que ya ha florecido una nueva mentalidad en el cliente. Por ejemplo, en el sector del alquiler, generaciones como los millenial ya demandan más flexibilidad y no se fijan tanto en los metros cuadrados que tiene un espacio sino en cómo puede contribuir ese espacio a un estilo de vida. Si las proptechs son capaces de facilitar este nuevo paradigma, aportarán más valor añadido. Y cómo pasa en todos los sectores, las empresas que aportan más valor al consumidor final son las que terminan sobreviviendo.  

P.: Entonces, este cambio, más pronto que tarde, ¿empujará fuera del sector las compañías que se dedican a los procesos intermedios, como es el caso de las agencias inmobiliarias en el caso del alquiler residencial?

R.: Creo que este proceso ya está roto. Me refiero al hecho de alquilar un piso con un contrato a largo plazo, con un depósito, ciertos meses de fianza, comisión, etc. He conocido a varios agentes inmobiliarios que me han dicho, y con orgullo, que no creían en la tecnología; lo dicen porque creen que no se puede sustituir el contacto personal con el cliente. Pero este contacto, para mí, se puede fomentar de otras formas. Si sabes utilizar la tecnología para mantener este contacto y, a la vez, eliminas fricciones en el proceso, la opción tecnológica se irá imponiendo. Quizás no tan rápido como se puede pensar, pero acabará pasando. 

“El proceso tradicional para alquilar un piso ya está roto”

P.: ¿Por qué no hay más start ups en verticales como el hotelero, siendo España una potencia turística, o en el sector oficinas?

R.: Son sectores más maduros que el residencial. Por ejemplo, el hotelero fue de los primeros segmentos en integrar la tecnología en la mayoría de sus procesos. Además, son sectores, también en logística y retail, mucho más globalizados y tienen operadores mucho más grandes, que si deciden adoptar una nueva tecnología, esta repercute a mayor velocidad en todo el sector. Además, para una empresa de nueva creación es muy difícil competir con estos grandes grupos en los segmentos donde ya tiene una gran cuota de mercado. En el residencial, la oferta está muy fragmentada y la implementación de procesos tecnológicos aún debe ser consolidada. Por eso no es de extrañar que en 2021, a escala global, el 20% de la inversión proptech fue dirigida al sector residencial, una cifra que se espera que escale al 33% en 2022. En resumen, el sector residencial es el más complicado, sí, pero es el que tiene mayor potencial de crecimiento. 

P.: ¿Es suficiente el apoyo al sector proptech español por parte de las administraciones?

R.:  Es relativamente fácil crear una start up; en cuanto a inversión y burocracia los procesos han mejorado mucho. Por eso se ve un gran florecimiento de empresas en los últimos meses, que con la ayuda de incubadoras o lanzaderas pueden dar sus primeros pasos con un cierto respaldo. Además, la previsión y regulación que prevé la ley de start ups define diversas mejoras tanto para emprendedores como para inversores. El entorno es realmente potente para quién quiera arrancar. En cuanto a la financiación, en los últimos tiempos el capital ha sido relativamente barato y esto ha sido aprovechado por grandes venture capital, que han podido crecer e impulsar rondas. La parte posterior al arranque, donde se debe validar la idea, es la que más cuesta, y más en el proptech, donde los procesos son largos y necesitas más capital para soportar el tiempo de espera. 

P.:  ¿Algo que le falte al proptech español? 

R.: No sólo en España, sino en Europa, a los emprendedores, e incluso a los inversores, nos falta más ambición. Yo he trabajado para una gran start up europea y otra americana, y es muy curioso como se define a un lado y otro del Atlántico qué es un caso de éxito. En Estados Unidos, por ejemplo, tener éxito es crear una empresa que cambie la industria, como podría ser el caso de AirBnb. En cambio, en Europa, el éxito es vender la empresa a AirBnb. Con esto me refiero al hecho que en España y Europa nos lo tenemos que creer más, tener más ambición para poder alcanzar mayores objetivos.