Los propietarios de oficinas en África, a la caza del dólar para sortear la devaluación de la moneda

¿Va a pagar en dólares? Pase. La depreciación de las divisas africanas está impactando en el mercado de oficinas africano, ya que tanto propietarios como promotores buscan cada vez más inquilinos que paguen los alquileres en dólares en detrimento de la moneda local, apunta Knight Frank en su último informe sobre el segmento de oficinas africano.

Aunque la ocupación global en el continente se mantiene alrededor del 80%, la consultora británica señala que esta contingencia está generando un mercado a dos velocidades, con países como Kenia y Egipto como máximos exponentes.

Además, el repunte del coste de la energía hace que los ocupantes demanden espacios más eficientes energéticamente, una tendencia que se está volviendo capital en Sudáfrica como consecuencia de la crisis energética que está asolando el país.

El repunte del coste de la energía hace que los ocupantes demanden espacios más eficientes energéticamente

En Kenia, la renta media a final de 2022 se situó en 13 dólares estadounidenses al mes, un registro similar al del tercer trimestre. Knight Frank destaca la preferencia de los inversores por los inquilinos que paguen en dólares debido a la depreciación continua del chelín keniano.

En Nairobi, la zona de Westlands continúa siendo la más codiciada, ya que tiene la mayor parte de las oficinas comerciales de grado A en comparación con otros distritos como Upperhill, Kilimani y Mombasa Road. Knight Frank apunta que las oficinas de grado A han experimentado un aumento de demanda de empresas orientadas a las Tecnologías de la Información y la Comunicación (TIC), organizaciones no gubernamentales (ONG) y corporaciones multinacionales.

En Egipto, la demanda de oficinas también va al alza, sobre todo hacia los edificios prime. Knight Frank también destaca que la venta de inmuebles de oficinas en El Cairo repuntó en el tercero y cuarto trimestre de 2022, ya que los compradores buscaban protegerse de la inflación y la devaluación de la libra egipcia.

Knight Frank señala que la venta de oficinas en El Cairo repuntó a finales de 2022 como inversión refugio 

Como en Kenia, los propietarios egipcios también han empezado a reclamar a sus inquilinos el pago de la renta en dólares. Aun así, destaca Knight Frank, los ocupantes prefieren trabajar con propietarios dispuestos a aceptar la Libra egipcia y son flexibles en sus términos.

Otro país africano donde un contexto macroeconómico restrictivo está reconfigurando el mercado de oficinas es Sudáfrica. Knight Frank apunta que la demanda en el país más meridional del continente continúa siendo débil, las rentabilidades van a la baja y la disponibilidad aumenta. Esto es consecuencia de la terrible crisis energética que está soportando el país, con cortes de electricidad constantes, que impacta directamente en su economía.

En Sudáfrica, los promotores han frenado los proyectos a riesgo ante el alza de inflación y la poca rentabilidad

Además, los propietarios continúan sintiendo los efectos de factores inflacionarios que presionan al alza los costes operativos, mientras que los promotores han frenado los proyectos a riesgo mientras aumentan los costes de construcción y la inflación continúa presionando la rentabilidad inicial requerida por los inversores.

Pero este contexto también ha provocado una derivada positiva: el aumento de la demanda de los espacios grado A, más eficientes energéticamente y que incorporan sistemas de respaldo (tanto en el sistema eléctrico como en la red de agua), que actualmente son fundamentales en Sudáfrica para que los espacios permanezcan operativos durante toda la jornada.

“A pesar de estos desafíos, el mercado de oficinas africano sigue ofreciendo importantes oportunidades, particularmente en el contexto de unas economías en crecimiento y en aumento de la demanda de espacio comercial”, apunta Knight Frank, que pone como ejemplo Nigeria, donde ha habido un repunte notable en la contratación de oficinas grado A a pesar del repunte de rentas (Lagos es la capital africana más cara, con 55 euros por metro cuadrados al mes). La consultora señala que el incremento de ocupación en Nigeria está impulsado principalmente por compañías de sectores como el petróleo, gas y tecnológico.