Manolo Figueras: “El gran capital está muy dinámico: los teléfonos no paran de sonar”

Manolo Figueras lleva más de veinticinco años en el mercado inmobiliario de Barcelona y Madrid. Inició su actividad en Aguirre Newman Barcelona, hoy Savills Aguirre Newman, de la que llegó a ser director general. Cuando estaba en lo más alto decidió volar en solitario y lanzó Item Agency para asesorar de forma directa a los grandes actores del inmobiliario en España, algo que continúa haciendo ahora desde Manolo Figueras Real Estate.

Pregunta: ¿Cómo evolucionará el mercado de inversión en este primer trimestre del año?

Respuesta: Sabemos muy poco del virus y también de cómo puede evolucionar el mercado inmobiliario, aunque los más expertos intentemos vislumbrar hacia dónde puede ir. “Sólo sé que no sé nada”, de Sócrates me parece clave en estos momentos para saber dar un acertado asesoramiento. Hace un año los relojes se pararon y gracias al tiempo que me regaló el confinamiento pude mantener largas conversaciones con los principales protagonistas del real estate del país, ya fuesen propietarios, arrendatarios, inversores, etc. Detecté que se respiraba un ánimo muy diferente respecto a crisis anteriores, ya que ¡hay capital a espuertas!

P.: ¿Y qué dicen los grandes actores del sector?

R.: Las calles están vacías y el pequeño inversor parado, pero el gran capital está muy dinámico y los teléfonos no paran de sonar. El pequeño capital ha estado muy prudente con toda la lógica, pero los grandes fondos empezaron desde el minuto uno a analizar cómo redireccionar sus negocios e inversiones porque tienen claro que la reactivación llegará más pronto que tarde. La toma de decisiones de inversión a partir de la primavera del 2021 corre como la fecha mágica por los múltiples comités de inversión. Esta fecha está basada en el esperado efecto de la vacunación masiva y, por qué no, en la necesidad que tienen los gestores locales de hacer fructífero el capital internacional que tienen comprometido. Hasta que llegue ese momento, el mercado busca activos seguros y con rentas, o bien invirtiendo en promociones y desarrollos cuya salida al mercado se vaya a 2022 y 2023. El inversor institucional está en este momento, por lo tanto, en modo wait and see o como un surfista esperando la ola, y esa ola puede empezar a alcanzar altura suficiente esta primavera, por lo que entiendo veremos un segundo semestre 2021 con mucha actividad.

“Se respira un ánimo muy diferente respecto al de crisis anteriores, ya que ¡hay capital a espuertas!”

P.: ¿Cuáles son los actores más dinámicos? ¿Se ajustarán más las rentabilidades en oficinas prime?

R.: Como siempre el actor más dinámico es el capital colectivo, institucional o cotizado. Los family office acostumbran a tardar más en activarse. El subsector de oficinas sigue ralentizado. La absorción ha caído por la imposibilidad de tomar decisiones debido a la coyuntura empresarial, los efectos del teletrabajo y del distanciamiento social, pero sobre todo por no saber cuándo se esfumará la inercia del miedo al contagio. Si me pregunta sobre las rentabilidades dudo que en oficinas prime se compriman, más bien diría lo contrario.

P.: ¿Qué tipo de producto es el más demandado en la actualidad? ¿Hay mucha escasez de producto tradicional y seguro?

R.: Ya desde el principio de la pandemia el inversor concluía que los ganadores de este golpe serían la logística de última milla (y también de penúltima…) y por supuesto el build to rent, ya que el mundo en general tiende al alquiler de los bienes. La crisis ha acelerado los cambios que en algunos susbsectores ya empezábamos a ver en pre-Covid, incluido el hotelero y el retail. También veíamos que se cruzarían muchas operaciones hoteleras, ya sea de activos o corporativas, y así se está confirmando. Debo apuntar que, aunque ahora esté en plena de depresión, el retail cogerá camino gracias a la creatividad de propietarios y operadores siempre que las normativas urbanísticas colaboren.

“El retail cogerá camino gracias a la creatividad de propietarios y operadores, siempre que las normativas urbanísticas colaboren”

P.: ¿Seguirá creciendo la inversión en producto alternativo? ¿Qué tipos de activos son los más demandados, cuáles se están empezando a demandar y cuáles pueden venir en el futuro?

R.: Por supuesto, el sector salud y el de residencias de estudiantes está totalmente en boga. También el de la tercera edad, a pesar del azote recibido durante el año pasado.

P.: En Madrid y en Barcelona los propietarios están adaptando sus oficinas a las últimas exigencias en materia de sostenibilidad ¿Va a quedar mucho producto obsoleto por falta de actualización y ante el aumento de los estándares de calidad y sostenibilidad?

R.: La sostenibilidad no se adapta. ¡O es o no es! La obsolescencia de los edificios ha sido una de las bases de la actividad de los mercados, ya que los usuarios de oficinas hace décadas que en Madrid y en Barcelona van migrando de edificios anticuados por su tipología o categoría a edificios con superficies más racionales pensados para el usuario final. Los edificios que quedan obsoletos para algunos usos tienen la gran oportunidad de reconvertirse para usos más demandados hoy. Este fenómeno renueva las ciudades y crea riqueza menos en Barcelona cuyas restricciones urbanísticas son tales que nos han llevado a la parálisis total