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Diario de información económica del sector inmobiliario

28 Septiembre 2022F02.42h

C

Mercado

Por B. Badrinas
01 Jun 2022
F04.54h

Vanessa Gelado (Hines): “Los márgenes se van a estrechar”

La directora general en España de la inmobiliaria estadounidense alerta sobre el aumento de los costes de la inflación, que ya están repercutiendo en los márgenes de las inversiones. “Hemos de ver hasta qué punto es temporal”, subraya.

Entrevista Vanessa Gelado (Hines)

 

Vanessa Gelado llegó a la dirección general de Hines en España en 2019, después de pasar por grupos como Neinver, Tishman Speyer, en Londres, y Drago Capital, en Madrid. Como primera ejecutiva del grupo estadounidense en España, Gelado ha liderado la compra de un edificio de oficinas prime a reformar en Barcelona, pero también ha impulsado en los últimos meses residencial en alquiler y la promoción de plataformas logísticas. La directiva alerta sobre la comprensión de las yields en un momento en que los tipos de interés están aumentando y la financiación se está encareciendo.

 

Pregunta: ¿Cómo se está comportando el mercado inmobiliario en esta primera parte del ejercicio? ¿Qué activos tienen más recorrido?

Respuesta: La pandemia le ha venido bien a una serie de activos. Uno de ellos es la logística, que se ha convertido en una pieza fundamental en la infraestructura de las ciudades. Lo mismo pasa con el residencial. Mucha gente se ha dado cuenta de que no se encuentra a gusto en su casa y que, además, con el teletrabajo tiene mucha más flexibilidad. La logística y el residencial se mantienen muy fuertes y están experimentando una reducción de rentabilidades muy importante. Y eso nos preocupa ahora, porque en un entorno en que el coste de la financiación está aumentando, los márgenes se van a estrechar. Hemos de ver hasta qué punto es temporal y hasta qué punto impactará en las rentabilidades.

 

P.: En general, el sector apuesta por un aumento de rentas que compense el mayor coste de la financiación…

R.: Ese es el juego y, al final, lo que te puede salvar es ese crecimiento de las rentas. El residencial tiene limitado por ley la revisión de las rentas al 2% y eso generará problemas en muchos propietarios, que verán subir los costes de financiación, suministro, etc. En el sector logístico, la ventaja es que el coste de la operatividad del activo corre a cargo del inquilino y, además, las rentas se actualizan con el IPC. No obstante, nuestro departamento de análisis nos dice que el entorno más favorable para el incremento de rentas es cuando la inflación se sitúa entre el 0% y el 3% y, en segundo lugar, entre el 3% y el 5%. Más allá del 5% empieza a haber problemas por los mayores costes operativos y también se resiente la relación con los inquilinos. Además, en el caso de la logística y el comercio electrónico, empieza a haber una reducción de la confianza del consumidor. Ante esto, nosotros estamos apostando por ubicaciones prime y también por proyectos de última milla muy cerca del consumidor, de manera que haya una reducción en el coste del transporte.

 

 

P. ¿Cómo ve el auge de los activos residenciales?

R.: Me parecen muy atractivos por fundamentales los mercados residenciales de Madrid, Barcelona y de otras grandes ciudades españoles. Por eso, se ha producido una comprensión de las yields que ahora complica encontrar activos con el binomio rentabilidad-riesgo que necesitamos. No obstante, me parece que falta residencial de alquiler con servicios.

 

P.: Pero más allá del residencial en alquiler, hay otros activos de los llamados multifamily

R.: Nosotros hemos hecho una apuesta por las residencias de estudiantes y tenemos dos en Barcelona. Hay un interés por parte de estudiantes extranjeros por venir a España y también hay una apuesta clara por parte de grandes instituciones educativas, que lo están haciendo muy bien. Por eso, hace falta producto nuevo de calidad y con servicios, que es lo que demanda la sociedad. En nuestros proyectos de residencias de estudiantes buscamos crear una comunidad para generar una experiencia muy completa.

 

 

P.: En Hines, invirtieron a finales del año pasado en oficina prime, con la compra de Torre Banco Sabadell, en la avenida Diagonal de Barcelona. ¿Cómo van a reformar el edificio para adaptarlo a la oficina del futuro?

R.: Respetaremos la fachada, porque está protegida, pero la adaptaremos a las actuales necesidades de eficiencia y sostenibilidad. Eso es algo básico, que impregnará todo el edificio. Como Banco Sabadell se queda una oficina a pie de calle, haremos una recepción en altura, donde recibiremos a los visitantes que se reúnen en otras plantas. Pondremos más zonas comunes a disposición de los futuros inquilinos en lo que consideramos que es una conceptualización más moderna en el uso del espacio. Es decir, habrá zonas comunes tanto en la planta baja como en las más altas.

 

P.: Ya para acabar me gustaría preguntarle por la adaptación del sector a los criterios ESG. ¿Lo está haciendo todo lo rápido que demanda la sociedad?

R.: Los inversores institucionales tienen claro que todo esto es prioritario. Y también hay un claro impacto en el mercado de capitales, de manera que dos edificios iguales tienen un valor diferente según los niveles de certificación de cada uno. Todavía está por ver el impacto que tienen los criterios ESG en las rentas, pero ya comienza a notarse que las multinacionales buscan edificios con altas certificaciones. Para nosotros, el enfoque ESG es fundamental y nuestros comités de inversión nos obligan a detallar al máximo las actuaciones en este campo. Además, pedimos a nuestros inquilinos que colaboren en un uso responsable del espacio.

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