El ‘coworking’ deja huérfanas a las oficinas pequeñas del centro de las ciudades

De Londres al resto de Europa. Y, por supuesto, a Madrid y Barcelona. El auge de compañías como WeWork está creando una nueva manera de arrendar oficinas, que termina impactando en el resto del mercado. Los espacios pequeños del centro de las dos principales ciudades españolas empiezan a verse ya afectados por esta tendencia, que desplaza la demanda hacia centros de coworking y les deja, por tanto, huérfanos.

Desde 2012, WeWork se ha convertido en el mayor arrendador de espacio del área de Central London. De hecho, según datos de Cushman&Wakefield, operadores de este tipo de espacios de oficinas como The Office Group o Regus, además de WeWork, copan cuatro posiciones del top ten de principales arrendadores del área, junto a gigantes como Google, Amazon, Apple o Facebook.

“El auge del mercado de espacios flexibles de trabajo está empezando a impactar en el mercado tradicional de alquiler –sostiene Cushman&Wakefield-; en el caso de Londres, se aprecia un reducción de actividad en las unidades de menor tamaño, especialmente en aquellas con menos de 500 metros cuadrados”.

Según fuentes del mercado, esta tendencia empieza a llegar ahora al centro de Madrid y Barcelona. En zonas como el Eixample o el Casco Antiguo, en el caso de Barcelona, a las superficies más pequeñas les cuesta, cada vez más, encontrar inquilinos, pues los demandantes de este tipo de activos apuestan de manera creciente por espacios de coworking.

Las superficies más afectadas se sitúan entre 80 metros y 150 metros cuadrados y sus propietarios están ya abiertos a bajar rentas

En este sentido, el perfil de empresas que han dejado de recurrir a las oficinas pequeñas son compañías que necesitan implantar equipos de entre diez y quince personas y las superficies más afectadas se sitúan entre ochenta metros y 150 metros cuadrados. Los espacios de coworking ofrecen, entre otras ventajas, el no requerimiento de periodos de obligado cumplimiento.

Mientras el 22@ se consolida como el polo de atracción para las grandes operaciones, las empresas que requieren superficies pequeñas y buscan centro ciudad apuestan preferentemente por espacios flexibles, lo que está haciendo que las rentas empiecen a ajustarse. Los propietarios están cada vez más abiertos a bajar rentas ante la falta de demanda.

WeWork y Spaces son dos de las compañías de coworking que más activas se encuentran actualmente en el mercado español. La estadounidense WeWork, por ejemplo, alquiló en mayo su segundo edificio en el 22@ de Barcelona, con 4.500 metros cuadrados. Esta superficie se añade a los 6.500 metros cuadrados contratados en el edificio contiguo, el Luxa Gold. Además, el gigante estadounidense cuenta con un centro en el Paseo de la Castellana de Madrid. 

Por otro lado, Regus y su coworking Spaces, ambas sociedades propiedad de IWG, abrirá quince nuevos espacios de oficinas en España en 2018, destacando siete coworkings.

Asimismo, los gigantes del real estate español Merlin y Colonial también batallan por coger la delantera en los espacios flexibles. La primera ha lanzado la marca Twisttt de la mano de Loom House, empresa en la que la socimi participa en un 31%. Por su parte, Colonial, tras comprar Utopicus el pasado otoño, internacionalizará su coworking en 2020 con aperturas en París y ya tantea otras capitales europeas tras abrir centros en Madrid y Barcelona.

Superficie al alza

En 2017, en Madrid y Barcelona se contrataron 30.600 metros cuadrados de espacios compartidos de oficinas, lo que coloca a ambas ciudades en el grupo de cabeza de las capitales europeas con más capacidad de desarrollar este tipo de activos. 

El margen de crecimiento en Madrid y Barcelona aún es muy amplio si se compara con otras grandes ciudades donde el coworking ya es un boom imparable, como es el caso de Londres. En la capital británica, el margen de penetración de este mercado es ya del 5%, frente al 1% que registra Barcelona y el 0,5% de Madrid.

La city londinense abarca actualmente el 32% de todo el espacio coworking existente en el conjunto del mundo, superando a todo Estados Unidos (27%) y a la región Emea, que, sin las islas británicas, acumula el 22% de la superficie de espacio compartido contratado en todo el mundo. Sólo en el distrito Central London, hay 230.000 metros cuadrados de espacios coworking.

Razones

Además del auge del autoempleo tras la crisis económica global y del aumento de la cultura emprendedora, hay un elemento legal que está ayudando a que cada vez más empresas, incluso grandes grupos, apuesten por instalarse en espacios flexibles.

A principios de 2016, el US Financial Accounting Standards Board (Fasb) y el International Accounting Standards Boards (IASB) publicaron las nuevas guías sobre las implicaciones de los nuevos estándares sobre los contratos de alquiler.

“Estas guías, que entran en vigor en 2019, van a modificar la forma en que las empresas deben reflejar los activos inmobiliarios y los equipamientos sus balances”, según JLL. Los nuevos estándares continúan requiriendo que el arrendatario reconozca el alquiler en balance, pero a partir de ahora debe reflejar el impacto económico en ambos teniendo en cuenta la duración del mismo.

“Los alquileres y las licencias por debajo de doce meses pueden ser excluidas de esta normativa, lo que podría derivar en un repunte de la demanda de espacios flexibles”, señala Cushman&Wakefield.