Martín Galbete (Colliers): “Reducir espacio de oficina por el auge del teletrabajo es un error”

Reducir el espacio de oficinas es un error. Así lo opina Martín Galbete, responsable del área de oficinas de Colliers en España y con una amplia experiencia en el sector tras su paso por compañías como Savills Aguirre Newman, Cushman&Wakefield o Merlin Properties. El directivo avanza que la conceptualización de los espacios después de la pandemia ha cambiado y las empresas que no se adapten a la nueva realidad pueden pagarlo caro.

Además, apunta que el 22@ está sirviendo de palanca a Barcelona para impulsar la recuperación del segmento de espacios de trabajo y que la inversión remontará en todo el mercado, con lo que aún quedan importantes operaciones por ver antes de que finalice el año.

Pregunta: ¿Cuál es la fotografía actual del mercado de oficinas español?

Respuesta: En líneas generales, tanto a escala nacional como internacional, está claro que vamos hacia un modelo híbrido, donde van a cohabitar dos escenarios: el trabajo en la oficina y el teletrabajo. La mayor parte de las empresas ya han implementado este modelo híbrido o lo están haciendo. De hecho, el modelo de trabajo que está teniendo mayor acogida es el modelo tres días en oficina y dos en casa o cuatro en oficina y uno en casa; esto está generando un impacto importante en las empresas a la hora de conceptualizar los espacios.

P.: La lógica dice que con el auge del teletrabajo las empresas van a reducir espacios…

R.: Sí, lo que estamos viendo en líneas generales es que las compañías están optando por una estrategia de contención y reducción de espacios. Esto se explica porqué en la mayoría de los sectores, las empresas aún están arrastrando los efectos de la pandemia, sus cuentas están sufriendo y quieren reducir de donde pueden. La reflexión de reducir espacios en oficina, des de mi punto de vista, aunque parezca lógica, es errónea.

P.: ¿Por qué es una estrategia errónea?

R.: En los últimos veinte años, el uso que se ha dado a la eficiencia del espacio en el sector de las oficinas ha ido cambiando. Hemos pasado de unas ratios de ocupación en el año 2005 de una persona por cada quince o dieciséis metros cuadrados, a una ratio de seis o siete metros cuadrados antes de la pandemia. A partir del Covid, hemos vuelto a ratios más elevadas, en paralelo a las necesidades de distanciamiento social. Ahora se están conceptualizando los espacios en base a la ratio de una persona cada once o doce metros cuadrados. Por lo tanto, por cómo se está expandiendo la huella del espacio por empleado, la estrategia de reducir espacio según ratios pre-Covid no funcionará. Es más, no sólo creo que las empresas tendrán que mantener el espacio para cumplir las nuevas demandas, sino que es muy posible que lo tengan que ampliar.

"Se están conceptualizando los espacios en base a la ratio de una persona cada once o doce metros cuadrados"

P.: ¿Cuáles son estas demandas que guiarán los cambios en el sector de oficinas?

R.: Lo que las empresas buscan no solo es espacio, sino espacio de calidad. Además, los inmuebles han de contar con una buena conexión con el transporte público, un buen número de servicios en el área inmediata, como restauración, guarderías, etc. También buscan edificios con espacios al aire libre, zonas para compartir ideas entre trabajadores, con empleados otras empresas. Además, el inmueble tiene que contar con certificados de sostenibilidad y confort. Este tipo de usos y entornos son los que se van a utilizar para atraer y retener el talento, el mayor reto que enfrentan actualmente las compañías.

P.: ¿Cree que las cifras de contratación remontarán a corto plazo y habrá movimientos importantes hasta final de año?

R.: Las operaciones de contratación han ido madurando durante los meses previos al verano y, a partir de septiembre, se dio el pistoletazo de salida al anuncio de las operaciones. Veremos más operaciones en lo que resta de año y principios de 2022. Algunas de estas operaciones, sobre todo las más agresivas en cuanto a reducciones, van a resultar erróneas porque no han tenido en cuenta esta nueva conceptualización de usos y espacios.

P.: ¿Por qué las cifras de contratación en Barcelona son más elevadas que en Madrid?

R.: Hay mucho interés de inversión en Madrid, pero el mercado de la capital es muy escaso: no hay oportunidades de inversión, salvo poquísimas excepciones. Además, es muy difícil transaccionar porqué, aunque el inversor está dispuesto a pagar, el propietario sólo vende cuando puede colocar el dinero que recibe en otra inversión, y eso es difícil. Si no hay oportunidades para reinvertir, se frena la venta. Esto provoca que se compriman los yields y se tengan que buscar las oportunidades off-market. En contraparte, Barcelona está sufriendo una eclosión de la inversión y los volúmenes están siendo magníficos gracias al crecimiento del 22@, que abre no solo la posibilidad de transaccionar con edificios sino también con solares para desarrollar edificios de oficinas y otras tipologías de uso.  

P.: ¿Qué fondos de inversión están destacando en el mercado de oficinas español?

R.: Los fondos alemanes están muy activos, tradicionalmente el inversor alemán es de un perfil más conservador y ahora mismo las oportunidades van en este sentido: ubicación prime, alquilado al 100% con tenance grado A y a largo plazo. Esto ofrece una rentabilidad muy baja si adquieren el activo. También existen inversores franceses y alguno de británico, aunque más enfocado a otros sectores. En general, el capital extranjero tiene mucho interés por posicionar su dinero en España. Hay mucha liquidez para invertir en el país, y mucho interés en Madrid, aunque como he dicho, no hay prácticamente oportunidades.