¿Building manager o Administrador de fincas?

Hace unas semanas tuve una reunión con el responsable territorial de una empresa española que gestiona en la actualidad un gran volumen de activos inmobiliarios. La conversación empezó en los términos habituales, pero conforme fue avanzando, un torrente de palabras en inglés tomaron cada vez más protagonismo… yield anual, equity superior, activos prime…

La continua y excesiva utilización de este idioma en nuestro sector no me sorprende, ni tampoco me desagrada. Quizás porque es muy familiar, y estando acostumbrada, reconozco que algunos términos anglosajones tienen una fonética más fácil y suave. Sin embargo, no me gusta cuando se hace con el ánimo de distorsionar o confundir, ya sea por desconocimiento, o por ese halo sofisticado que parece envolver todo lo que procede de estos países.

Mi interlocutor hablaba sobre uno de los edificios de oficinas que la empresa tiene en su balance, y comentaba algunos aspectos de la gestión del mismo refiriéndose al buidling manager. Pero, curiosamente, cuando empleé el término administrador de fincas, sus ojos parecieron salir de su órbita, exclamando… “¡No, esto no es un edificio de viviendas, es de oficinas!”.

A lo que respondí: “¿Y cuál es la diferencia entre un administrador de fincas y un buidling manager? ¿No tienen ambos las mismas tareas, el mismo propósito y objetivo? Es decir, administrar y gestionar el activo inmobiliario”.

Es curioso cómo a veces nos perdemos con los nombres y nos fijamos poco en la esencia del trabajo, en el contenido del mismo, en lo que realmente importa. Ambos términos, Building Manager y Administrador de Fincas son equivalentes porque definen a la persona o equipo que gestiona un edificio (o finca registral), ya sea éste de carácter terciario (oficinas, industrial o comercial) o de uso residencial (viviendas).  

Mucha gente piensa que la figura del Building Manager es exclusiva del sector terciario, si bien ni siquiera nuestro países vecinos establecen esta salvedad. En España los activos terciarios cuentan, en términos generales, con una gestión más profesional y una importante presencia de empresas de origen anglosajón que han ido introduciendo en sus organigramas éste y otros sinónimos como Property Manager, Asset Manager, Estate Manager, Operations Manager, etc.

Sin embargo, en el ámbito residencial, nuestro idioma, rico y prolijo, ha prevalecido y el término Administrador de Fincas se utiliza de forma mayoritaria para definir a las personas encargadas de gestionar edificios de viviendas, normalmente más orientados a comunidades de propietarios y de carácter más local, también con sus correspondientes sinónimos como Administrador de la Propiedad, Gestor del Inmueble, Director del Edificio o Responsable del Activo.

Lo importante es que en todos los casos las tareas y responsabilidades son las mismas, es decir: gestionar y administrar el inmueble o edificio desde la profesionalidad, cordura y el sentido común, a cambio de unos honorarios pactados entre las partes de la forma que se convenga. O como dispone el artículo 1889 de nuestro Código Civil: “el gestor oficioso debe desempeñar su encargo con toda la diligencia de un buen padre de familia, e indemnizar los perjuicios que por su culpa o negligencia se irroguen al dueño de los bienes o negocios que gestione”.

Así que, dejando a un lado el nombre que cada uno le da a las cosas, y con independencia del uso del inmueble, lo relevante es que la figura del gestor y/o administrador es clave en el buen mantenimiento y conservación del activo inmobiliario, ya que toma decisiones de entidad económica y técnica que inciden en la vida útil del mismo, en el día a día de los usuarios, así como en la rentabilidad y futuro del propio inmueble.

Resulta sorprendente ver cómo algunos edificios tienen una vida mucho más longeva frente a otros de su mismo año de construcción y pareja definición. Es el resultado de una correcta política de mantenimiento liderada por el equipo gestor, unida a una acertada tarea de reinversión y actualización de instalaciones respaldada por los propietarios.

El contenido y labor de la administración es muy amplio y, dependiendo del volumen y tipo de activo, podrá requerir de una o más personas. Sus funciones van desde analizar, valorar y coordinar los distintos servicios que se prestan en el inmueble (conserjería, mantenimiento de ascensores, limpieza, accesos, etc.), hasta, si es el caso, negociar, preparar y revisar los diferentes contratos de arrendamiento.

Para ello es imprescindible una formación administrativa y también técnica, ya que las reparaciones necesarias en los inmuebles, y rehabilitaciones en su caso, requieren de un mínimo de compresión en la lectura de planos o esquemas de instalaciones que permitan tomar las decisiones correctas en función de cada presupuesto o trabajo. Y, por supuesto, la capacidad para entender y conocer las necesidades de los usuarios y propietarios se torna fundamental para el buen desarrollo de esta actividad.

Por tanto, a la hora de elegir quién gestionará el activo inmobiliario debería primar el conocimiento y capacidades de la persona o el equipo, o si mi colega lo prefiere, el know-how, frente al nombre o título que figure en sus tarjetas de visita o perfil de Linkedin.