Nuevos grilletes para la vivienda en alquiler

Normalmente escribo sobre los espacios de trabajo, porque a eso nos dedicamos en elworking.com, pero el reciente Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, no ha pasado desapercibido, tanto por su precipitada fórmula de aprobación, como por su contenido.

Los 5 motivos que se exponen para aprobar esta normativa son:

- Situación de vulnerabilidad económica y social de familias para afrontar los pagos.

- Incremento de los precios del alquiler de vivienda en los últimos años.

- Escasez de oferta de vivienda pública.

- Incremento del número de desahucios de vivienda en alquiler.

- Deficiencias en materia de accesibilidad de vivienda.

Si bien nuestro país tiene un grave problema en materia de alquiler de vivienda, que exige tomar medidas al respecto, los argumentos utilizados no son desconocidos ni sobrevenidos, y, por tanto, el carácter de urgencia es muy cuestionable. Asimismo, las novedades introducidas para resolver los problemas son de poco calado y discutible reflexión. Lo analizamos:

Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) 

Las modificaciones inciden en varios aspectos, siendo la más significativa la ampliación del plazo de obligado cumplimiento para el arrendador, que pasa de tres a cinco años, si es persona física, y a siete años, si es persona jurídica, dejando sin embargo invariable el periodo mínimo para el arrendatario en los actuales seis meses. En este mismo sentido, se amplía el plazo de prórroga automática de uno año a tres años.

El Real Decreto Ley justifica esta medida porque entiende que, con la anterior normativa, el arrendatario de vivienda de residencia habitual está en una posición de debilidad en cuanto a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad. Pero en un entorno cada vez más cambiante, que requiere flexibilidad, esta ampliación de plazo va en contra de esa agilidad que demanda el mercado, y se evidencia, además, un desequilibrio de derechos y obligaciones entre arrendador y arrendatario que, probablemente, no va a fomentar que mejore la oferta de vivienda en alquiler de largo plazo.

Medidas fiscales (IBI-TPO) 

Las novedades introducidas se dirigen a paliar los elevados precios del alquiler y a fomentar el uso de las viviendas vacías, incidiendo en dos impuestos:

Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI)

- Bonificación de hasta el 95% para las viviendas en alquiler con renta limitada.

- Se exceptúa la obligación de repercutirlo cuando el propietario sea un ente público y el inmueble sea vivienda en alquiler con renta limitada.

- Se regula el recargo del 50% para los inmuebles de uso residencial desocupados para que pueda ser aplicado por los Ayuntamientos mediante la correspondiente ordenanza fiscal.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO)

- Exención para los arrendamientos de vivienda de uso estable y permanente.

Lo concerniente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles tienen un carácter residual, por cuanto la aplicación de la bonificación se limita a las viviendas de renta limitada (protegida), y todas ellas son además discrecionales para los Ayuntamientos. Sin embargo, la medida introducida en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es una novedad positiva, por cuanto disminuye la presión fiscal del arrendatario, y ayudará lógicamente a compensar el coste del alquiler de vivienda.

Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

Se introducen herramientas para favorecer la accesibilidad de las viviendas y limitar el uso turístico:

- Ampliación del fondo de reserva de las comunidades de propietarios del 5% al 10% del último presupuesto ordinario.

- Obligatoriedad de realizar las obras de accesibilidad a los inmuebles, cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del coste.

- Facultad de las comunidades para limitar o condicionar las viviendas turísticas con el voto favorable de 3/5 de los propietarios (60%).

La medida más significativa es la que afecta a las viviendas turísticas. Durante los últimos años una parte significativa de la oferta de viviendas, que era destinado históricamente al alquiler de largo plazo, se ha reorientado al alquiler vacacional. El incremento significativo de turistas en nuestro país y las nuevas tecnologías han facilitado la creación de herramientas digitales que facilitan el auge de estos usos. En ese sentido la nueva normativa facilita que las comunidades de propietarios puedan vetar las viviendas turísticas con el fin de eliminar problemas que se generan en la convivencia, para que previsiblemente vuelvan al alquiler de larga duración.

Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)

En el caso de juicios verbales, se introducen unas medidas preventivas y sociales para el caso de desahucio de vivienda por falta de pago, o cantidades debidas por arrendamiento, que tendrán incidencia en casos muy concretos de hogares vulnerables.

Sin embargo, ninguna novedad se introduce en el caso de impago de rentas, o incumplimiento de contrato, para agilizar los desahucios que tanto tiempo requieren al arrendador en nuestro actual ordenamiento jurídico, que constituyen sin duda uno de los grandes frenos para que más viviendas, actualmente vacías, sean objeto de arrendamiento.

Ministerio de Fomento

El Real Decreto Ley recoge, en su Disposición Adicional Única, cuatro medidas, o mejor dicho intenciones, que el Ministerio de Fomento pondrá en marcha para fomentar la oferta de vivienda en alquiler:

- Fórmulas de colaboración público privadas para la promoción de viviendas en alquiler social.

- Promoción de cesión de derechos de superficie de suelo público para alquiler social.

- Orientación del Plan Estatal de Vivienda hacia el alquiler.

- Agilidad en la tramitación de las licencias urbanísticas.

Estas acciones, orientadas a la movilización de suelo público para la promoción de viviendas en alquiler social y a la modulación de instrumentos para promover mecanismos público privados para atender estas necesidades de alquiler, son las realmente necesarias para lograr el objetivo de incrementar la oferta de vivienda.

La realidad es que existe, en la actualidad, un importante desajuste entre oferta y demanda de vivienda en alquiler en nuestro país. Por un lado, se ha incrementado la demanda, mientras que la oferta se ha quedado estancada durante los años de crisis económica.

Es importante recordar que, respecto a la oferta de vivienda, la capacidad de producir más unidades, tanto en compra como en alquiler, está fuertemente vinculada a la creación de su materia prima básica, el suelo. La facultad para generar suelo, la ostentan los ayuntamientos, o los agentes urbanizadores en aquellas comunidades donde existe esta figura. De forma residual, la rehabilitación de inmuebles destinados a este uso puede complementar esta oferta.

En cuanto al aumento sostenido de la demanda de vivienda en alquiler durante los últimos años, son muchos los aspectos que indicen en esta nueva realidad. Algunos son puramente económicos, como el difícil acceso a la financiación para la compra de vivienda, que deriva en que una gran parte de la población opte por el alquiler. Otros sobrevenidos, como el incremento de turistas en nuestro país que demandan este tipo de alojamientos. Y otros socioculturales, vinculados al estilo de vida y preferencias de las nuevas generaciones, que optan por la modalidad de alquiler para disponer de más movilidad laboral y mayor libertad.

Esta nueva legislación no contiene modificaciones significativas dirigidas a resolver la problemática real del sector, más allá de las buenas intenciones públicas orientadas a la promoción de vivienda en alquiler que espero se hagan realidad, aunque por desgracia se ven eclipsadas con los nuevos “grilletes” aplicados a la normativa contractual en materia de arrendamientos urbanos.