La Lisboa post-Airbnb que deja el Covid-19: pisos vacíos y caída de rentas

Lisboa se rearma sin turistas. La Avenida Liberdade, el barrio del Alfama o la calle que conduce a la catedral han redescubierto el silencio en el año de la pandemia. Los visitantes esporádicos se habían convertido en los protagonistas de la ciudad y el mercado inmobiliario había conseguido levantarse a su alrededor con un crecimiento exponencial desde la crisis de 2008. Ahora, con las restricciones en los viajes impuestas por la coronavirus, los pisos se quedan vacíos, las calles comerciales agonizan y el segmento de oficinas coge aire para recorrer un periplo incierto de caída de rentas y silencio.

Tras un impulso en su regeneración urbana, la capital portuguesa acumula premios por su renovación y hasta ostenta el título de Capital Verde Europea 2020 concedido por la Unión Europea en enero. Sin embargo, estos no son los únicos premios que recoge la ciudad, desde hace tres años es la localidad recibe el World Travel Award a mejor destino urbano del mundo y recibe cinco millones de turistas al año, por encima de ciudades como Londres o Barcelona.

Tras el rescate de 78.000 millones de euros que recibió el país debido a las consecuencias de la crisis financiera de 2008, el estado tuvo que acatar un plan de austeridad impuesto la Comisión Europea, el Banco Central Europeo y el Fondo Monetario Internacional. Para afrontarlo, Portugal abrió sus puertas al turismo y al capital extranjero con rebajas fiscales y reformas administrativas.

Antes de la crisis financiera de 2008, algunos apartamentos del centro de la ciudad podían alquilarse hasta por cien euros el mes si eran de renta vieja. Esta legislación implicaba que dos apartamentos de un mismo edificio pudieran alquilarse por rentas muy diferentes.

Lisboa está inmersa en un plan general de renovación urbana

Ahora, la economía portuguesa cuenta con un Producto Interior Bruto (PIB) per cápita de 20.740 euros y una tasa de desempleo del 7,5%, según datos de octubre. El turismo empujó al país y la ciudad, pero también arrasó con el modelo urbano. En 2019, uno de cada tres pisos del distrito centro de la ciudad estaba en manos de la plataforma de alquiler vacacional Airbnb. Aunque la población del área metropolitana de la ciudad suma 2,6 millones de habitantes y es una de las que más rápido crece, la población de la ciudad suma 564.447 habitantes y han ido en descenso los últimos diez años.

El resurgir económico fue de la mano con un ambicioso plan de reforma urbana que se propuso dejar atrás la imagen decadente que envolvía la ciudad. El Plan General de Ordenación Urbanística de Lisboa, impulsado por el lema “una ciudad para el futuro, una ciudad para las personas”, contempla siete retos: recuperar la población que la ciudad ha perdido la última década, atraer más empresas y empleo de calidad, impulsar la rehabilitación urbana, mejorar el espacio público, recuperar el paseo fluvial del río Tajo, promover la movilidad sostenible y fomentar la eficiencia medioambiental.

El plan ha sido sacudido por el Covid-19, por lo que ha acelerado algunas tendencias. El consistorio de la capital lusa ha aprovechado los cambios de movilidad y el confinamiento provocado por la pandemia para añadir hasta sesenta kilómetros de carril bici y espera añadir otros cuarenta el próximo año.

El Consistorio ha añadido sesenta kilómetros de carril bici en 2020

Además, el Ayuntamiento eliminará plazas de aparcamiento para restar importancia a los vehículos de combustión y desincentivar que los visitantes acceden a la ciudad en ellos. Por el contrario, instalará 7.750 plazas de párking para bicicletas. Junto a estas medidas, el Consistorio ha creado un fondo de tres millones de euros para incentivar la compra de bicicletas.

Aunque el gran reto de la ciudad ha sido desarrollarse sin el que se había convertido en un ciudadano más: el turista. Miles de pisos del centro de la ciudad se han quedado vacíos y establecimientos comerciales y restaurantes se han perdido su target principal.

Para solucionar la problemática de pisos vacíos y a la vez devolver el centro de la ciudad a los lisboetas, el Ayuntamiento ha impulsado el programa Renta Segura por el cual el consistorio alquila pisos a particulares para subarrendarlos a familias vulnerables. En el primer concurso, el Consistorio alquiló 177 casas por un precio medio de 723 euros al mes y prevé ampliar el alcance de la medida los próximos meses.

El Consistorio ha impulsado el programa de Renta Segura para alquiler pisos en el centro y subarrendarlos a familias vulnerables

Estas políticas están amortiguando la caída de los precios del alquiler. “La caída de demanda de pisos de Airbnb ha impactado mucho en la ciudad y las rentas han caído un 6%”, explica Andreia Almeida, responsable del área de Insight&Research de Cushman&Wakefield en Portugal.  

Actualmente, la renta media de un piso en la capital lusa es de 17,6 euros por metro cuadrados al mes. Esta cifra se encuentra por encima de ciudades como Barcelona, donde el precio medio por metro cuadrado al mes es de 14,1 euros.

En el mercado de compraventa también se prevén ajustes a la baja. “Los precios de la obra nueva no se resentirán tanto porque hay demanda, pero los de segunda mano caerán”, apunta Almeida. “El mercado residencial ya estaba creciendo más que la demanda antes de que explotara la crisis del coronavirus, alcanzando precios que no eran sostenibles”, sostiene la experta.

“Los precios de la obra nueva no se resentirán tanto porque hay demanda, pero los de segunda mano caerán”, apunta Almeida

Al segmento de oficinas parece no haberle alcanzado la ola del Covid-19. Las oficinas de Lisboa cuentan con una disponibilidad del 4,5%, sólo 0,5 puntos porcentuales más que en el mismo periodo del pasado año. En el centro de la ciudad la cifra se reduce aún más y alcanza el 3,3% de disponibilidad.

“Las rentas continúan en los mismos valores que a finales de 2019, pero ha aumentado el periodo de carencia de los contratos”, indica Almeida. En el último trimestre se absorbieron 97.800 metros cuadrados y la ciudad cuenta con 220.300 metros cuadrados bajo construcción que se incorporarán al mercado los próximos tres años.

“Hay un pipeline muy alto, y puede que la ocupación acabe descendiendo debido a que la demanda no será capaz de absorber toda la oferta”, explica la analista. A fin del tercer trimestre, la renta del principal distrito de oficinas de la ciudad era de 23 euros por metro cuadrado al mes.

Se prevé que las contrataciones de retail caigan un 48% en 2021

La mayor caída en la contratación de espacios se la ha llevado el retail, aunque las rentas todavía no se han acomodado. “Prevemos una caída de la contratación de espacios del 48% el próximo año”, señala la analista.

La capital acumula la mitad de aperturas de tiendas de Portugal con 140 nuevas instalaciones, lejos de la segunda ciudad del país, Oporto, con treinta nuevos establecimientos. Los mercados que menos han notado el impacto de la pandemia han sido el de lujo y el de las afueras.

En la Avenida da Liberdade, firmas de moda de lujo como Dolce Gabbanna, DSQuared2, Goose han abierto nuevas tiendas, mientras que Continente Bom Dia y Conforama han subido la personas en parques de medianas.

A final de tercer trimestre, las rentas en Avenida Liberdade alcanzaban los 95 euros por metro cuadrado al mes, mientras que en zonas como Avenida Aliados se registraron cifras de 55 euros por metro cuadrado al mes. Las rentas en centros comerciales anotaron un precio de 105 euros por metro cuadrado mientras que los parques de medianas el alquiler era de once euros por metro cuadrado al mes.