La vivienda ante, un punto de inflexión: los tiempos y la subida de precios se ralentizan

El residencial español, ante un punto de inflexión. El mercado de la vivienda en España irá a dos velocidades en 2024, apretado por la expansión de los tiempos en los periodos de compraventa y la ralentización en la subida de precios, según ha vaticinado Sociedad e Tasación en su análisis sobre tendencias y retos para 2024.

La tasadora apunta que es importante diferenciar por mercados y señala que Andalucía, Comunidad de Madrid y Cataluña concentran una de cada dos transacciones, mientras que Comunidad Valenciana, Región de Murcia y el norte de España, en general, reflejan un mejor comportamiento en el número de transacciones que el año pasado.

“A nivel de capitales de provincia, Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia concentran el 40% de la demanda, siendo las capitales de la zona Levante, y algunas del interior, las que mejor mantienen su ritmo de compraventas en términos anuales”, asegura Sociedad de Tasación.

En cuanto al precio de la vivienda, la tasadora apunta que se situará en un precio medio para junio de 2024 es de 2.925 euros por metro cuadrado, lo que supondría un incremento interanual del 4,1% frente al 6,4% registrado en junio de 2023. “Los tiempos de venta se dilatan y el ritmo de incremento del precio se desacelera”, añade en sus proyecciones.

El precio medio de la obra nueva en 2024 se situará en 2.925 euros por metro cuadrado en junio de 2024

En precio también se observan distintas dinámicas: en todas las comunidades autónomas este crece por encima del 2% anual a fecha de diciembre de 2023, pero son Baleares y Madrid las que lideran el ránking, con una tasa interanual superior al 6%.

Por capitales de provincia, el precio medio más elevado en obra nueva se encuentra en Barcelona capital (5.156 euros por metro cuadrado), y tanto la capital catalana como Madrid y San Sebastián superan la barrera de los 4.000 euros por metro cuadrado. A su vez, Málaga ciudad se posiciona, por tercer año consecutivo, como la capital española donde más ha crecido el precio de la vivienda nueva durante el último año (7,2%).

“En la última década, se evidencia un desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en España”, señala la tasadora, que indica que esta tendencia podría intensificarse en los próximos veinta años, de mantenerse los actuales niveles de construcción de vivienda nueva, que se sitúan entre las 80.000 unidades y las 100.000 unidades al año, insuficientes para cubrir la proyección de nuevos hogares, que estaría en torno a las 200.000 familias de media cada año, según Sociedad de Tasación.

La tasadora subraya que, teniendo en cuenta la proyección de población para los próximos quince años, el 50% de la nueva demanda de vivienda se concentrará entre Cataluña y la Comunidad de Madrid. La compañía apunta que, sólo en estas dos comunidades harían falta 800.000 nuevas viviendas. Al mismo tiempo, zonas como Castilla y León o Asturias se verán condicionadas en este sentido por el fenómeno de la despoblación.

Indicadores clave para el residencial

Sociedad de Tasación señala que la evolución de la inflación marcará el ejercicio de 2024. “nuevas presiones podrían limitar el crecimiento de la economía española en su conjunto, entre otros motivos, como consecuencia de una demanda exterior debilitada”, añade la compañía. A ello se sumará el levantamiento paulatino de las medidas orientadas a soportar el incremento de los precios de la energía, mientras que otras destinadas a paliar parte de los efectos de la inflación en los hogares españoles se prorrogan.

La tasadora subraya una ligera recuperación del poder adquisitivo de los hogares, “ya que salarios e inflación están creciendo a un ritmo similar”. Sin embargo, se espera un “consumo contenido” debido a la pérdida de renta disponible que se ha producido durante 2022 y 2022, y a la desaceleración de la tasa de ahorro durante los últimos trimestres.

Además, la evolución de la economía condicionará el mercado hipotecario. La tasadora indica que la evolución del Euríbor, que ya ha encadenado dos meses consecutivos de bajada; como indicador adelantado que pueda apuntar hacia una relajación de la política monetaria del BCE, previsiblemente a partir del segundo semestre de 2024. Sociedad de Tasación asegura que la expectativa de bajada de tipos de interés en 2024 puede provocar un posible cambio en el balance de la contratación hipotecaria a tipo fijo o a tipo variable.