Ley de la Vivienda: un nubarrón sobre el ‘build-to-rent’

Especial 2021: el año de las fusiones

El pasado 26 de octubre,  el Consejo de Ministros dio luz verde al anteproyecto de la Ley de Vivienda, que pasó a información pública. El Gobierno se comprometió a tener aprobada la nueva legislación antes de final de año, para que el texto sea discutido en sede parlamentaria. Se estima que la nueva Ley de Vivienda no sea aprobada definitivamente hasta el segundo semestre de 2022. Será entonces cuando se pueda empezar a fiscalizar los malos augurios expresados desde el sector inmobiliario, que tildan la ley de ancla para el crecimiento del real estate español, en concreto del subsector residencial. 

Cabe destacar que, según las últimas estimaciones de Cbre, el número de hogares en régimen de alquiler en España alcanzará los 5,2 millones en 2025, por lo tanto un 27,3% de los hogares españoles se encontrarán bajo este régimen, superando el 24,8% de la actualidad.

Crónica (breve) de una ley
Durante el calor del verano, los dos socios de gobierno, Psoe y Unidas Podemos, comenzaron a negociar el detalle de las nuevas cuentas y desde el partido morado pusieron sobre la mesa la necesidad de aprobar la Ley de Vivienda como condición. Entre las líneas rojas del partido para dar apoyo a los presupuestos estaba que la legislación sobre el mercado residencial contemplara la regulación de alquileres.

El punto de la ley que más controversia ha creado indica que las nuevas promociones de obra nueva deberán contar con una reserva del 30% de viviendas destinadas al parque público, siendo la mitad de este porcentaje destinado al alquiler social. Así, un edificio con cien viviendas, deberá destinar treinta a este fin, de las cuales quince serán de alquiler social.

Los ayuntamientos tendrán que compensar a los promotores por destinar un 30% de sus proyectos a vivienda protegida. Por lo tanto, serán los consistorios los que decidirán si aplicar la medida del 30% de vivienda protegida, de la cual la mitad se tiene que destinar a vivienda social. En concreto, los ayuntamientos aportarán terrenos por una parte proporcional en el mismo lugar, con base en criterios objetivos de valor de suelo. Si el nuevo lugar es menos atractivo, tendrá que ser un suelo de mayor tamaño.

Según Cbre, en 2025 habrá 5,2 millones de hogares españoles  en régimen de alquiler 

Según el acuerdo, las áreas tensionadas serán aquellas en las que los precios de los alquileres avancen cinco puntos por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC) en los últimos años y donde el esfuerzo para abonarlos sea más del 30% de los ingresos de la unidad familiar.

Otro aspecto de la legislación que ha generado polémica es el punto que recoge que un propietario a partir de cuatro viviendas sea considerado como gran tenedor (más de diez viviendas en propiedad en la actualidad).

Además, también penaliza con un alza de hasta el 50% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para aquellas viviendas vacías. La propuesta realizada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) descarta el tope a los alquileres que reclamaba Podemos, su socio de gobierno, pero rebaja de forma considerable el número de viviendas en propiedad para ser considerado gran tenedor y recarga el IBI en aquellas residencias en desuso con el objetivo de facilitar su movilización en alquiler. El recargo, que será aplicado por los ayuntamientos, se podrá aplicar cuando la vivienda permanezca dos años o más desocupada.

No obstante, hay excepciones, como un traslado temporal del propietario por razones laborales o la puesta en marcha de reformas que impidan un uso efectivo de la vivienda. Las segundas residencias podrán estar un máximo de cuatro años desocupadas y los inmuebles en venta tendrán un año adicional (seis meses en caso de alquiler) siempre, eso sí, que tengan un precio de mercado.

Hecha la ley...
La Ley de Vivienda ha generado mucha controversia en los últimos meses, tanto en el ámbito empresarial como en el político. De hecho, la nueva ley nace lastrada, ya que el PP anunció que no la aplicaría en sus comunidades y ayuntamientos.

A principios de octubre, Pablo Casado, líder del Partido Popular (PP), anunció que su formación llevaría al Tribunal Constitucional la Ley de Vivienda y avisó que no se aplicará en las comunidades autónomas y ayuntamientos en los que gobierna su partido.

El PP gobierna actualmente en cinco Comunidades Autónomas en España (Madrid, Galicia, Castilla y León y Murcia), que en total suman 21 millones de habitantes. Además, controla cuatro de las mayores capitales de España: Madrid, Zaragoza, Málaga y Alicante. El líder del PP aseguró que la reforma manda un “mensaje de inseguridad jurídica”. 

Agentes del sector definían las medidas incluídas en la nueva ley como populistas y anticipaban la paralización de nuevas inversiones 

El Ayuntamiento de Barcelona, por su parte, declaró la ciudad el pasado septiembre como mercado tenso de vivienda con el objetivo de abrir la puerta a la regulación del alquiler.  En pleno extraordinario, el Ayuntamiento barcelonés aprobó definitivamente declarar la ciudad área de mercado tenso de vivienda con los votos favorables del gobierno municipal (Bcomú y PSC), ERC y Junts, y los contrarios de Cs, PP, BCN Canvi y la concejala no adscrita, Marilén Barceló. Este punto se aprobó inicialmente en el pleno de julio, pero era necesario el trámite final después de que varias asociaciones presentaran alegaciones para permitir la regulación de los precios de alquiler durante cinco años más, de acuerdo con la ley catalana de contención de rentas.

A partir de la aprobación, el precio de referencia a la hora de firmar un nuevo contrato de alquiler pasó a ser el más bajo entre el precio del contrato anterior o bien el 95% de lo que marca el índice de precios de referencia de la Generalitat.  La aprobación de la medida se realizó sólo seis días antes de que se acabara el plazo. El decreto catalán lleva más de un año operativo en la región.

El Tribunal Constitucional admitió a recurso la ley catalana que regula el alquiler el pasado enero, aunque no se procedió a su suspensión a la espera de que se apruebe la Ley de vivienda del Gobierno.

Recelos y críticas
Ley electoralista y populista. Así definían dos de los principales teóricos del inmobiliario en España la Ley de la Vivienda promovida por el Gobierno horas antes de su aprobación en Consejo de Ministros.

Otros expertos anticipaban un efecto boomerang, con una reducción del parque y más dificultad de acceso a una residencia. La medida clave de la futura norma, según afirmaban diversas voces del sector, es la intervención de los precios de alquiler que, de acuerdo a un índice de precios de adhesión municipal, obligará a los grandes tenedores (más de diez pisos) a adecuarse a él y a los pequeños inversores congelar las rentas.

“Son medidas populistas para captar votos”, sostenía Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona. Más allá de este apunte, Bernardos reflexionaba: “La vivienda en alquiler estaba absorbiendo inversiones importantes que hubiesen dado lugar a un crecimiento importante del parque; ahora esto no pasará y el número de viviendas en renta en el mercado irá disminuyendo, lenta pero paulatinamente”.

Desde el estallido de la pandemia, el mercado español estaba recibiendo una avalancha de inversiones en proyectos residenciales para el alquiler o build-to-rent. Esta ley podría dificultar el desarrollo de esta actividad, que ya presenta rentabilidades muy ajustadas en su objetivo de promover viviendas en alquiler a un precio competitivo en los grandes núcleos urbanos.

La misma opinión expresaba José García-Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra: “Pedro Sánchez sabe perfectamente que el control de los alquileres no funciona, pero toda la ley es con vistas a mantenerse en el poder y ganar las próximas elecciones”. García-Montalvo criticaba con uno de los puntos principales de la futura norma: “Un gran tenedor es aquel que tiene miles de viviendas, no diez como dice esta ley absurda”.

También tildaban de populista el ya bautizado como bono joven: 250 euros de ayudas al mes para pagar el alquiler para personas entre 18 y 35 años con rentas de trabajo e ingresos anuales inferiores a 23.725 euros.

“Un bono similar, aunque de 210 euros en ese caso, ya lo aprobó en el pasado Rodríguez Zapatero y el resultado fue que los alquileres aumentaron directamente cien euros”, señalaba Bernardos. La ministra Carme Chacón (PSOE) aprobó en 2007 un plan de ayudas para el acceso a una vivienda de los jóvenes con ingresos inferiores a 1.000 euros al mes que ya recogía un bono mensual de 210 euros. La medida no se alargó mucho  en el tiempo como consecuencia de la crisis financiera del momento.

Otros profesionales del sector se sumaron desde el primer momento a la ola de críticas. “La rentabilidad neta de las inversiones en vivienda en alquiler se sitúa, con una correcta gestión, entre el 3% y el 4%; incrementar los costes fiscales y rebajar las rentas directamente provocará la paralización de nuevas inversiones”, afirmaba Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers.

Otro de los puntos que inquieta al sector es la obligación de destinar el 30% de una promoción a vivienda protegida y, de ese 30%, la mitad a alquiler social. “En líneas generales, el riesgo de bajadas de rentas en zonas declaradas tensionadas por ayuntamientos abre un reino de Taifas en el mercado inmobiliario español que anulará la inversión en localizaciones consideradas de riesgo por los inversores”, apuntaba Echavarren.

En cinco años, el precio de las viviendas ha subido un 12%, mientras que los salarios se han elevado un 5%

Carmen Panadero, presidenta de la entidad Wires, que agrupa a mujeres profesionales del real estate, señalaba que “tristemente, como ya ha pasado en otros lugares, la ley no va a conseguir el objetivo que pretende, sino que veremos caer las nuevas licencias de obra nueva y, como consecuencia, una reducción de la oferta”.

Panadero hacía un duro retrato del futuro mercado residencial en España. “Topar los precios de los alquileres tiene consecuencias que se van a reflejar de forma más o menos inmediata: encarecimiento de la vivienda e impulso de la economía sumergida; discriminación del inquilino; inseguridad jurídica; poco mantenimiento e incluso abandono del parque en alquiler y, desde luego, espantada de la inversión”.

La Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) se sumaba a las críticas a principios de noviembre y señalaba como una medida poco adecuada la intervención que las comunidades autónomas pueden hacer sobre los precios del alquiler en zonas tensionadas. 

Las consultoras adviertían que podría generar incertidumbre en los propietarios y agravar los problemas de acceso a la vivienda, como ha sucedido en casos recientes. La asociación, que ejerce como portavoz de las siete grandes consultoras del mercado español (BNP Paribas Real Estate, Catella, Cbre España, CushmanWakefield, JLL, Knight Frank y Savills Aguirre Newman), señalaba que el 85 % del parque de vivienda en España está en manos de particulares, según el Banco de España.

ACI reclamaba establecer medidas que diesen garantías a los propietarios, seguridad jurídica y certidumbre para que se decidan a arrendar y no dejarlas desocupadas, lo que llevaría implícito un crecimiento del número de viviendas disponibles. En la misma línea se expresaba Javier García-Mateo, socio responsable de inmbiliario de EY, en declaraciones a EjePrime a principios de octubre. García-Mateo advertía que la nueva legislación impulsada por el Gobierno de España provocará que las nuevas promociones de build-to-rent se reduzcan un 30%, pasando de 28.000 a 19.600 viviendas.

La consultora había estimado a inicio de año que entre 2021 y 2025 se iban a levantar 28.000 viviendas, un 45,5% de ellas en Madrid, lo que supondría la construcción de 12.700 unidades de build-to-rent en los próximos cuatro años en la capital de España.

“Con esta nueva situación, el capital extranjero y los promotores que iban a iniciar proyectos lo van a ralentizar para reconfigurar su estrategia”, explicaba García-Mateo. Sobre una posible subida de precios como efecto rebote, García-Mateo sostenía que es pronto para vaticinar el comportamiento, aunque aseguraba que la evolución entre diferentes regiones será muy heterogénea.

“No podemos comparar una ciudad como Madrid con una gran demanda para el alquiler como polo de absorción

Más allá de la capital, EY señalaba que en Barcelona se iban a levantar 9.700 unidades de viviendas en alquiler hasta 2025 y que Valencia y Málaga sumarían 2.000 viviendas más a sus respectivos parques residenciales en arrendamiento. La consultora también preveía actividad y nuevas viviendas en alquiler en Bilbao, Sevilla, Alicante, Badajoz, Granada, Murcia y Valladolid.

El alquiler gana cada vez más terreno: 31% de las personas entre 30 y 40 años vive actualmente de alquiler

Aun así, los expertos apuntaban que no es probable que se produzca un trasvase de viviendas de alquiler al residencial, ya que el producto es muy especializado. Los grandes fondos que han entrado en el mercado del alquiler español, como Primonial o DWS, también tendrían que replantear su estrategia en el mercado español, aunque diferentes voces apuntaban que no se prevé un gran abandono de las gestoras.

El mercado del alquiler tiene un peso limitado en el mercado español, ya que esas 28.000 viviendas que se proyectaron representan un 5,5% del total del nuevo parque de vivienda que estará listo en cinco años, unas 504.000 viviendas.

El alquiler tenía un precio
La nueva Ley de la Vivienda, tal y como aseguraron los dos socios del Gobierno, tiene como objetivo principal frenar el alza que ha experimentado el precio del alquiler en los últimos años.

De hecho, según los últimos datos, el precio del alquiler de la vivienda durante 2021 continúa escalando, pero esta tendencia al alza ha ido moderándose a lo largo del año, registrando un aumento del 0,4%  en los diez primeros meses del año.

En octubre de 2021,  el último mes del año con datos disponibles, el precio del alquiler de vivienda aumentó un 0,5% respecto el mismo periodo del año anterior, según el Índice de Precios de Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Desde inicio de año, el ritmo de crecimiento del IPC de los arrendamientos ha ido moderándose. En enero de 2021, el alquiler de vivienda registró un aumento de precio del 0,8%, mientras que en febrero subió un 0,7%, una cifra que se mantuvo hasta junio, cuando el IPC aumentó un 0,6% y un 0,5% durante el resto de los meses de verano y septiembre.

Respecto al mes anterior, el IPC de alquiler de vivienda en octubre se mantuvo plano por cuarto mes consecutivo. Por su parte, el precio de conservación y reparación de vivienda  registró un aumento interanual del 1,8% en octubre, y acumulaba un aumento del 1,5 % en los diez primeros meses de 2021.

Con este contexto alcista en los precios y una nueva ley a la vuelta de la esquina, quien no afloja es la demanda. Según un estudio realizado por Atlas RE Analytics y Gesvalt publicado el pasado abril, el país requiere un millón de viviendas de alquiler asequible para satisfacer la demanda de la población española con dificultades para acceder al hogar.

 Las consultoras estiman esta cifra en base al número de unidades familiares que, en la actualidad, destinan más de un 40% de sus ingresos al pago de un alquiler. El estudio apunta que mientras que el precio de compraventa de viviendas ha aumentado un 12% desde 2014, el salario se ha incrementado un 5%, un desajuste agudizado por la crisis del Covid-19. Desde 2014, el sector privado ha promovido gran parte de las viviendas, mientras que el público ha gestionado un 19% del total de los activos.

“Se puede apreciar una caída de interés privado en la promoción de vivienda protegida, que se justifica por unos costes operativos mayores y por unos precios operativos cada vez mayores”, sostiene el estudio.

Ambas consultoras apuntan que el alquiler cada vez está ganando más terreno; el 31% de las personas entre 30 años y 40 años viven de alquiler. El estudio apunta que las provincias que requieren un mayor número de viviendas son Madrid (214.740), Málaga (136.700) y Barcelona (128.733), aunque Sevilla (71.319), Valencia (60.146) y Cádiz (59.694) siguen de cerca.