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Diario de información económica del sector inmobiliario

21 Octubre 2021F19.52h

C

Comercial

Por Iria P. Gestal
29 Dic 2020
F04.56h

El año en que el comercio aprendió a decir ‘rebus sic stantibus’

El cierre forzado de las tiendas para contener la pandemia y la ausencia de una norma clara en la ley de arrendamientos comerciales hicieron que los comerciantes se aprendieran al dedillo una de sus máximas: lo pactado obliga, estando así las cosas.

El año en que el comercio aprendió a decir ‘rebus sic stantibus’

 

 

Como cada año, EjePrime realiza en las últimas semanas de diciembre un repaso a los últimos doce meses en el negocio del real estate, marcados por el impacto de la pandemia del Covid-19. Análisis macroeconómico de España y el mundo, recorrido por los fenómenos sociales que ha provocado el coronavirus y un recorrido por el impacto en las principales empresas del sector forman el Especial 2020: el negocio del real estate en el año del Covid-19.

 

 

 

De un día para otro, el comercio en España cerró sus puertas. La paralización impuesta para lograr aplanar la curva de contagios del Covid-19 cortó de golpe los ingresos de retailers en todo el país, tensionó al máximo su tesorería y motivó una avalancha de expedientes de regulación temporal de empleo (Erte). Las compañías recortaron allá donde pudieron para frenar la sangría: en compras, en sueldos, en estructura… Pero hubo una partida en la que se encontraron con un muro: las rentas de sus tiendas.

 

¿Tiene un inquilino que pagar el alquiler de un local si no puede subir la persiana y, por tanto, sacarle partido económico? Según a quién se pregunte. Para los comerciantes, la respuesta estaba clara: las rentas debían suspenderse al menos mientras durara la restricción. Para los propietarios, no tenía sentido que sólo una de las dos partes, en este caso ellos, asumiera el impacto de la pandemia renunciando a cobrar el alquiler.

 

 

 

 

El problema es que la ley no da la razón a ninguno de los dos. La ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos no regula cómo proceder en estos casos y delega la decisión en lo que se haya fijado en el contrato o en futuros acuerdos entre ambas partes. Sin embargo, los operadores encontraron su salvación en un viejo brocardo latino y se agarraron a él como un clavo ardiendo mientras duraron las negociaciones: pacta sunt servanda rebus sic stantibus, que se traduce como “lo pactado obliga, estando así las cosas”.

 

Esta máxima jurídica se aplica jurisprudencialmente, aunque de manera muy excepcional y restrictiva, cuando hay un desequilibrio en las contraprestaciones que permite solicitar una modificación de contrato. Si, por ejemplo, una empresa alquila una nave industrial, y un incendio vecino arrasa con la instalación. O si se pacta una renta en una calle prime que de repente sufre un terremoto. Para algunos expertos, el estado de alarma fue un caso claro de rebus sic stantibus: una imposibilidad sobrevenida, una clara causa de fuerza mayor.

 

Para otros, no aplicaba, porque, aunque la tienda tenía que estar cerrada, el operador continuaba ocupando un local que seguía en las mismas condiciones que cuando se alquiló, y seguía utilizándolo, aunque fuera como almacén. Precisamente por estas discrepancias (además de por las dificultades de ir a juicio en pleno estado de alarma) la recomendación de todos los abogados era unánime: había que negociar y llegar a un acuerdo. Pero no fue fácil.

 

 

 

 

Hubo pactos, pero también retailers que se plantaron y optaron por no pagar. El escenario se replicó también fuera de España: Primark pidió un aplazamiento a sus caseros de Reino Unido, Frasers solicitó una reducción del 50% y pidió abonar las rentas mensualmente, en lugar de cada trimestre, Supredry pidió un aplazamiento de tres meses y Arcadia negoció descuentos de hasta el 50%.

 

El gigante H&M pidió o bien un aplazamiento mientras durase la crisis o bien vincular las rentas completamente a las ventas, y Gap dejó directamente de pagar varios de sus compromisos, lo que le motivó conflictos legales con propietarios como Pontegadea.

 

Del otro lado de la mesa de negociación, también hubo quien dio un paso adelante. Merlin Properties fue la primera en anunciar públicamente que no cobraría los alquileres a aquellos operadores que se hubieran visto obligados a cerrar por el confinamiento mientras durase el estado de alarma, lo que benefició al 77% de sus inquilinos.Pese a que hubo algunos avances, en abril el comercio se plantó. Más de un centenar de marcas, la mitad de ellas de moda, remitieron una carta al Congreso de los Diputados para demandar medidas legislativas para renegociar las rentas y una nueva ley de arrendamientos comerciales.

 

La misiva estaba firmada por 103 marcas que agrupan a 9.572 establecimientos y emplean a 60.364 personas, incluyendo grandes grupos de moda de España como Mango, Tendam, Desigual, Adolfo Domínguez, Sociedad Textil Lonia, Bimba y Lola, Décimas y Mayoral, además de grupos internacionales como Calzedonia, Pandora, Pimkie o New Balance, entre otros.

 

 

 

 

En concreto, los retailers pedían a todos los grupos parlamentarios una reunión para poder expresarles de manera directa en reuniones bilaterales la necesidad de crear un nuevo marco normativo que “permita garantizar el futuro de su actividad”, y que debía consistir, detallaban, en cuatro puntos: favorecer la negociación entre arrendadores y arrendatarios, crear una nueva Ley de Arrendamientos Comerciales, apartar los arrendamientos comerciales del marco actual de alquileres de vivienda y desligar los contratos de su carácter innominado o discrecional.

 

El 21 de abril, el Gobierno por fin reguló. El Consejo de Ministros aprobó un mecanismo para modular el pago de las rentas de locales afectados por las restricciones. El real decreto 15/2020 aplicaba, por primera vez de manera explícita en una norma, el principio de la rebus sic stantibus. 

 

La ley facultaba a las empresas cuya actividad se hubiera suspendido o reducido drásticamente desde el 14 de marzo, cuando se decretó el estado de alarma, a solicitar al propietario del local la concesión de una moratoria en el pago del alquiler que se aplicará de forma automática hasta un máximo de cuatro meses. En el caso de pequeños propietarios, pymes y autónomos, también podían solicitar al arrendador, en el plazo de un mes, un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

 

 

 

 

En junio, decayó el estado de alarma y con él, las limitaciones al comercio a escala nacional, pero no terminó el problema. Las ventas seguían sin reflotar, las calles turísticas se habían quedado sin su tráfico estrella y los propietarios y arrendatarios se sentaron de nuevo a negociar sin saber que faltaba un nuevo golpe por llegar.

 

En octubre, llegó la segunda ola y una nueva tanda de restricciones. Comunidades autónomas como Cataluña o Asturias decretaron el cierre de centros comerciales y otras como Granada o Castilla y León impusieron fuertes limitaciones al comercio. Ante las quejas de buena parte del sector del retail, la Generalitat catalana optó por volver a regular mediante el decreto ley 34/2020, que apelaba de nuevo a la máxima de “estando así las cosas”.

 

El decreto reconoce el derecho de los arrendatarios de inmuebles con uso comercial a modificar las condiciones para “reestablecer el equilibrio de las prestaciones” de acuerdo con los principios de buena fe y honradez. Si no se llega a un acuerdo en un mes desde el arrendatario hace el requerimiento, el arrendador estará obligado a reducir la renta y el resto de cantidades asimiladas en un 50% y mientras dure la suspensión de la actividad. Si la actividad se reduce parcialmente, la renta deberá reducirse en la misma proporción. Además, se reconoce la facultad del arrendatario de desistir del contrato sin penalización si la suspensión se prolonga más de tres meses durante un año a contar desde el 22 de octubre.

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