Del subidón de la logística al enfriamiento del retail: ¿cómo evolucionará el ‘real estate’ en 2017?

Se acerca el cierre del primer trimestre y, con él, las primeras valoraciones y predicciones sobre cómo evolucionará el negocio inmobiliario en el mercado español este ejercicio. La logística continuará como un valor al alza, siguiendo la buena racha de 2016, gracias a la inversión y el tirón del ecommerce. Mientras, el retail, si bien está registrando el crecimiento previsto, enfriará su desarrollo en el país debido al parón del consumo y de las ventas minoristas, según los principales expertos del negocio inmobiliario en España.

Ya desde 2015 el mercado logístico ha demostrado su potencial de crecimiento, algo que ratificó en 2016 al lograr alcanzar 1,4 millones de metros cuadrados de contratación en las principales zonas logísticas del país (Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga). La capital catalana continúa posicionándose como el primer centro de actividad logística nacional, alcanzando un récord histórico en contratación de 773.000 metros cuadrados el pasado ejercicio, según Cbre.

En Madrid, la consolidación del sector de naves logísticas comenzó en 2015, siguiendo la inercia en 2016. Durante el año pasado la contratación bruta de espacios logísticos acumuló 402.110 metros cuadrados, casi el mismo nivel alcanzado en 2015, cuando la absorción fue de 398.000 metros cuadrados, lo que supone el volumen más alto desde 2007, año en el que se contrataron 535.760 metros cuadrados, según la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate.

A estos buenos datos no le acompaña una buena oferta de producto, por lo que para 2017 el negocio de la logística en España se ha marcado como reto la puesta en marcha de nuevos desarrollos a riesgo, que incorporarán al mercado naves más grandes y avanzadas, contribuyendo así a la modernización y ampliación del parque logístico nacional.

Prologis  ha decidido poner en marcha un complejo industrial de 23.000 metros cuadrados en Valencia

Entre los proyectos más destacados se encuentran los que llevará a cabo la filial ibérica de Prologis, que destinará una inversión de más de 70 millones de euros a la compra de nuevos activos y el desarrollo de nuevos proyectos. La compañía pondrá en marcha una nueva nave logística en Madrid, ubicada en el parque logístico Prologis Park San Fernando, en San Fernando de Henares, de 21.000 metros cuadrados. El grupo destinará once millones de euros a este nuevo proyecto.

Las previsiones indican que se finalizará su construcción en el inicio del tercer trimestre de 2017. Además del proyecto en Madrid, Prologis también ha decidido poner en marcha un complejo industrial de 23.000 metros cuadrados en Valencia, proyecto que inició ya a finales de 2016. Las plataformas logísticas Casablanca en Torrejón (47.000 metros cuadrados) y SI-20 Cabanillas del Campo (152.000 metros cuadrados) también se encuentran entre los nuevos proyectos especulativos.

El ecommerce, su mejor aliado

En 2017, el auge del ecommerce continuará transformando el sector de la distribución y la logística en España, algo que se está traduciendo  en el desarrollo en el mercado de hasta tres tipologías diferentes de naves logísticas.

Por un lado, se seguirán construyendo en zonas alejadas de las grandes ciudades, naves de gran volumen destinadas principalmente al almacenamiento de bienes con baja rotación. Este tipo de activos son naves mayores de 25.000 metros cuadrados. Otro tipo de producto serán las naves próximas a las grandes ciudades, localizadas en un radio de menos de 25 kilómetros y enfocadas totalmente a ecommerce.

El negocio de inversión en retail se verá golpeado por el consumo y las ventas minoristas

El tercer grupo está formado por naves situadas dentro de las ciudades, destinadas a la distribución urbana de bienes y mercancías. Este modelo de naves serán de menor volumen y dispondrán de accesos directos en lugar de muelles.

Retail, ni frío ni calor

La inversión inmobiliaria en el segmento retail en España crece a buen ritmo, aunque lejos de los datos registrados en los dos últimos ejercicios. Aun así, según la consultora inmobiliaria Savills, el capital destinado a este tipo de productos ha superado ya en un 22% el volumen registrado en el primer trimestre de 2016.

Del total transaccionado, casi el 80% de los 1.117 millones de euros registrados en lo que va de año corresponde a producto tradicional, con 892 millones, un 30% más que en el mismo periodo del año pasado y donde el centro comercial Xanadú, vendido por más de 500 millones, ha impulsado notablemente la cifra.

En cuanto a la previsión para el ejercicio completo, el negocio de inversión en retail se verá golpeado por el consumo y las ventas minoristas, que si bien es cierto que crecerán, lo harán con moderación. “No se prevén cambios en la confianza del consumidor, no obstante, tanto el consumo privado como las ventas minoristas moderarán su crecimiento en torno al 2%, un peldaño por debajo del nivel registrado en 2015 y 2016”, explican desde Cbre.

Los centros comerciales, por su parte, aumentará en 2017 su ‘pipeline’

La inversión en retail en 2016 cerró en un histórico 3.800 millones de euros, gracias en parte a operaciones como la adquisición de Metrovacesa por parte de Merlín, que contaba en su paquete con un gran portfolio de centros comerciales.

En cuanto al mercado de inversión de locales high street,  la actividad se encuentra en niveles muy altos gracias, por un lado, a la demanda de inversores privados y family offices y, por otro, al empuje de fondos institucionales, muy interesados en activos de cierto tamaño. No obstante, la escasez de producto vuelve a hacer que la inversión encuentre techo y se estanque el mercado.

Los centros comerciales, por su parte, aumentará en 2017 su pipeline, pero habrán pocas aperturas de nuevos complejos. Este ejercicio, la promoción tendrá un volumen algo menos que el año pasado y se construirán alrededor de 200.000 metros cuadrados de nueva superficie bruta alquilable. Las aperturas más importantes serán Sambil (que ha abierto sus puertas esta semana) y Plaza Rio 2, que se pondrá en marcha el próximo octubre.