Mercado

Especial 2020: el negocio del ‘real estate’ en el año del Covid-19

El logístico esquiva la crisis al calor del online

El enorme crecimiento que vivió el comercio electrónico durante el confinamiento permitió al logístico ser el sector mejor parado de la pandemia.

M. V. O.

30 dic 2020 - 04:56

El logístico esquiva la crisis al calor del online

 

Como cada año, EjePrime realiza en las últimas semanas de diciembre un repaso a los últimos doce meses en el negocio del real estate, marcados por el impacto de la pandemia del Covid-19. Análisis macroeconómico de España y el mundo, recorrido por los fenómenos sociales que ha provocado el coronavirus y un recorrido por el impacto en las principales empresas del sector forman el Especial 2020: el negocio del real estate en el año del Covid-19.

 

 

 

“Como si fuera un Black Friday en marzo”. Así definió el sector el boom experimentado por el logístico durante el confinamiento. A mediados de marzo se originó la tormenta perfecta para que el comercio electrónico diera un salto adelante en penetración de mercado. Al cierre obligado de los comercios, salvo los esenciales, se le sumó el confinamiento de la población, que se lanzó a la Red a comprar todos aquellos productos que necesitaban. Este incremento repentino y sin precedentes tuvo dos consecuencias directas: la primera, una rotura de la cadena de suministro que algunas empresas tardaron meses en poder solucionar. La segunda, un aumento de la demanda de espacios logísticos que ya en los primeros compases del confinamiento el sector definía como si se diera un segundo Black Friday en cuanto a demanda de metros cuadrados para poder hacer frente a las nuevas peticiones.

 

La crisis del coronavirus ha dejado muchos perdedores y muy pocos vencedores. Si en el sector inmobiliario ha habido alguno, ha sido el segmento logístico, que ha dejado atrás la etiqueta de patito feo del sector y se ha posicionado como uno de los activos más atractivos para la inversión gracias a la fortaleza mostrada durante toda la pandemia.

 

En poco más de medio año, el ecommerce ha recorrido un camino que en condiciones normales hubiera tardado una década en cuanto a penetración y absorción de metros cuadrados en todo el mundo. Además, las previsiones pasan por que el sector del comercio electrónico reclame hasta doce millones de metros cuadrados logísticos en Europa durante los próximos cuatro años, por lo que las previsiones son optimistas.

 

Este buen comportamiento ha permitido que los activos del sector se hayan situado como los segundos con una mayor revalorización a cierre de 2020, con un incremento del 4%, sólo por detrás del 6% que marcarán los activos multifamily, según datos de Cbre.

 

 

 

 

De todos modos, el mercado logístico también ha sufrido el impacto de la pandemia en la inversión. Las dificultades para poder realizar desplazamientos, especialmente entre países, y la necesidad de volver a encontrar el nivel de precio adecuado para cada activo enfriaron el mercado.

 

Hasta junio, la inversión en este tipo de activos fue de 520 millones de euros, un 17% menos que en el mismo periodo del año anterior, también según Cbre. Por su parte, la absorción de suelo logístico descendió un 20% interanual en el primer semestre del año, hasta los 555.000 metros cuadrados.

 

Sólo tres meses después, en septiembre, la misma consultora apuntó que la absorción en el conjunto del mercado español alcanzó 1,2 millones de metros cuadrados. La Zona Centro registró una contratación de 653.000 metros cuadrados, un 51% más respecto al mismo periodo del año anterior, de los cuales el 85% fue contratación neta.

 

 

La tasa de desocupación total en la Zona Centro se sitúo en 8,9% por encima del 7,8% registrado el año anterior, debido a la incorporación de nueva superficie. A cierre del tercer trimestre, la oferta disponible de naves de grado A era un 57% superior a la de 2019.

 

Según Knight Frank, hasta septiembre se absorbieron 700.000 metros cuadrados en el mercado madrileño, un 65% más que en el mismo periodo de 2019. La mayor parte de la contratación se concentró en el tercer trimestre, cuando se firmaron contratos sobre 420.000 metros cuadrados.

 

La cifra total supone un descenso interanual del 32%, ya que un año antes se realizaron dos grandes operaciones con los alquileres firmados por Decathlon, con 96.000 metros cuadrados, y DSV, con 46.000 metros cuadrados, que representaron el 40% de la cifra total absorbida. La tasa de desocupación se situó en el 4,2% en la región.

 

En Cataluña, la contratación logística alcanzó 316.000 metros cuadrados en el tercer trimestre, un 32% menos que en el año anterior. Las previsiones de la consultora pasaban por que la región alcanzara una contratación de 480.000 metros cuadrados, en línea con la media catalana de los últimos años, que se sitúa en 500.000 metros cuadrados.

 

 

 

 

Durante 2020, se incorporaron 415.783 metros cuadrados al mercado logístico de la capital catalana, de los cuales un 80% ya están prealquilados. En el tercer trimestre del año, la absorción fue de 120.000 metros cuadrados, frente a los 130.000 metros cuadrados registrados en el mismo periodo de 2019. Por otro lado, Savills Aguirre Newman apuntó que el mercado logístico barcelonés sumará 343.000 metros cuadrados en 2021, de los cuales 211.655 metros cuadrados, un 61%, ya están comprometidos.

 

Valencia registró 104.000 metros cuadrados de superficie logística contratados de enero a septiembre. En Sevilla, por su parte, se absorbieron 58.000 metros cuadrados de superficie y en Zaragoza, 54.000 metros cuadrados.

 

Las previsiones pasaban mediados de año a por un incremento de 400.000 metros cuadrados logísticos en la región levantina. El 80% de esta superficie ya estaba comprometida antes de acabar su finalización.

 

Por su parte, el mercado sevillano alcanzó una ocupación del 94% durante 2020. Sevilla es la cuarta ciudad con más metros cuadrados logísticos de España por detrás de Madrid, Barcelona y Valencia y por delante de Zaragoza.

 

 

 

 

Respecto a los datos de inversión, entre enero y septiembre se alcanzó un volumen de 651 millones de euros, lo que supuso un descenso del 50% respecto a la cifra alcanzada un año antes. Las previsiones pasaban por alcanzar mil millones de euros de inversión a cierre de 2020.

 

El momento para el despegue de la última milla

Una vez superada la pandemia, una parte de los nuevos consumidores del comercio electrónico volverá a la compra física, sin embargo, los expertos prevén que parte del incremento de demanda online se mantenga en el tiempo. Este incremento tendrá como principal consecuencia un incremento de la demanda de espacios logísticos de última milla, ubicados tanto en el interior como en las cercanías de las principales ciudades del país. El objetivo de los operadores será poder servir en al centro de las urbes en el menor tiempo posible, lo que se traduce en estar cerca de las rondas en Barcelona o en el interior de la M-40 en Madrid.

 

El objetivo será poder dar respuesta a las nuevas necesidades de almacenaje y distribución del comercio electrónico, una tendencia que ya se venía dando en los últimos años pero que la pandemia ha acelerado aún más.

 

A diferencia de lo que pasa en ciudades como París o Londres, tanto Barcelona como Madrid tienen una superficie que hace factible la distribución de mercancías desde fuera de la trama urbana sin necesidad de usar naves logísticas dentro de la propia urbe.

 

 

De todos modos, este tipo de activos debe superar el escollo de la normativa que afecta a este tipo de activos. Hasta el momento, los gobiernos municipales no han tenido en cuenta en almacenaje a la hora de redactar la legislación sobre usos del suelo dentro de las urbes. En este sentido, el sector reclama una flexibilización de los usos por parte de las administraciones.

 

Otro factor para tener en cuenta es el de la sostenibilidad y la movilidad, ya que estos activos requieren una gran cantidad de vehículos tanto para la entrada como para la salida de mercancías. Por ello, los expertos del sector coinciden en que los locales comerciales pasarán a ser una parte cada vez más de la cadena de distribución de las compañías, especialmente en lo referente al click and collect.

 

En este sentido, las empresas de distribución optarán cada vez más por convertir los locales comerciales en puntos logísticos, lo que les permite reducir costes, especialmente en la logística inversa, ya que los clientes pueden devolver los productos que no quieran quedarse en las tiendas.

 

El futuro de las naves logísticas

Más allá de la pandemia, uno de los retos más importantes a los que se enfrenta el sector logístico es cómo encajar un crecimiento que está previsto que le lleve a triplicar el volumen de mercancías en 2050. Para hacer frente a las nuevas necesidades, se tendrá que diseñar nuevos activos que delante del aumento de población mundial y su concentración en las ciudades, aumenten la eficiencia y reduzcan las emisiones de gases de efecto invernadero a partir de los progresos de la inteligencia artificial, el Internet de las Cosas y la impresión 3D.

 

 

 

 

Además de robots, la nave logística tendrá integrada tecnología big data y contará con elementos conectados a Internet, por lo que los activos se convertirán en almacenes inteligentes.

 

Al incrementar la automatización de las naves logísticas, también aumentará su consumo eléctrico y los vehículos que transportaran la mercancía, muchos de ellos dentro de la propia ciudad, pueden ser eléctricos, por lo que también tendrán que abastecerse de esta red.

 

A largo plazo, la automatización de los procesos va a reducir el trabajo necesario en la nave, pero va a aumentar la demanda de personal más cualificado como directores de sistemas del almacén, analistas de datos o ingenieros para asegurarse del correcto mantenimiento de los robots.

 

Las naves multinivel serán uno de los principales caminos que tomará el sector para poder continuar creciendo si aumenta su necesidad de suelo, ya de por sí muy extensiva. De este modo, los activos logísticos podrán ser más pequeños en superficie de suelo, pero más grandes en superficie edificada. La inteligencia artificial y la robótica serán claves para garantizar el uso de toda su capacidad de la forma más eficiente posible, según un informe de JLL.

 

 

Por otro lado, las nuevas naves se integrarán con mayor suavidad en la trama urbana de las ciudades gracias a los cambios que habrá en los activos logístico y que dejará atrás las grandes cajas que se han construido hasta el momento.

 

La ubicación de los activos logísticos también cambiará y se dejarán de priorizar las ubicaciones junto a puertos, aeropuertos o nudos de carreteras para convertirse en un corredor que finalice en el área urbana, para completar los envíos de última milla.

 

La falta de disponibilidad, un problema endémico en Cataluña

La primera corona de Barcelona contaba a cierre del tercer trimestre con una disponibilidad de metros cuadrados logísticos inferiores al 1%, según datos de Savills Aguirre Newman, un hecho que provocó que el mercado barcelonés cerrara los tres primeros trimestres del año con una absorción de 320.552 metros cuadrados, un 31,6% menos que en el mismo periodo del año pasado.

 

Sin embargo, hubo más operaciones, pasando de 47 contratos hasta septiembre de 2019 a 51 acuerdos en el mismo periodo de este año. Donde sí que ha habido un descenso es en las operaciones de más de 15.000 metros cuadrados, que se ha reducido de siete alquileres a cuatro operaciones.

 

En contraposición, la finalización de las obras de numerosos proyectos a riesgo ubicados en Madrid provocó que la disponibilidad logística en la zona central alcanzara el 10,6%; mientras que la absorción se incrementó un 49,2% hasta septiembre con relación al año anterior.