El ‘real estate’, un sector al alza
y con viento de cola

El ‘real estate’ español sigue al alza y se erige como activo refugio ante las previsiones del incremento de la inflación.  Así lo plantea el estudio El mercado inmobiliario post Covid 19. ¿Inversión rentable o nueva burbuja? del profesor Juan Carlos Higueras, publicado por EAE Business School.  

Del estudio se extrae que el aumento de los precios de la vivienda nueva ha sido superior al de la vivienda de segunda mano y a la media general. Durante el tercer y cuarto trimestre de 2020, tras la finalización del estado de alarma, se originó “una importante brecha” entre vivienda nueva y de segunda mano, con niveles de crecimiento del 7,5% y 8,2%, respectivamente frente a la vivienda usada, que mostraba aumentos del 0,8% y 0,4%. 

Según el informe, aún no se han recuperado los niveles de precio que había en el tercer trimestre de 2007, en plena burbuja inmobiliaria, donde el índice del precio de la vivienda (IPV) alcanzaba un valor general de 151,7 frente al valor de 130,9 del segundo trimestre de 2021. Sin embargo, desglosado por tipo de vivienda, en el caso de la nueva, el índice del segundo trimestre de 2021 es de 141,1, mientras que en el tercer trimestre de 2007 era de 132,5, casi diez puntos menos que en la actualidad.

“Este dato pone de manifiesto que el precio de la vivienda nueva se ha recuperado y superado los niveles históricos”, señala Higueras.

En el caso de la vivienda de segunda mano, aún queda “un gran diferencial” de cuarenta puntos, ya que el valor del IPV fue de 169,3 en el tercer trimestre de 2007 y 129,5 en el segundo trimestre de 2021.

“El aumento de los precios de la vivienda es consecuencia del freno en la construcción de nueva vivienda, de la menor disponibilidad oferta de segunda mano, de los bajos tipos de interés y la elevada inflación que están empujando a los inversores profesionales hacia el sector inmobiliario”, expone Higueras.

Las operaciones de compraventa de vivienda nueva han aumentado a mayor velocidad que la usada, haciéndolo en más de un 40% durante el primer trimestre de 2021 en términos interanuales.

“Esta situación pone de manifiesto que el mercado de la vivienda está creciendo de forma sólida a pesar de la pandemia y de la fuerte caída de la economía española, posiblemente por la mejora de la confianza y expectativas en la economía”, explica Higueras.

La compraventa en 2020 y 2021

La compraventa de vivienda ha ido aumentado a buen ritmo, alcanzando en marzo de 2021 los niveles prepandemia y, en junio de 2021, los máximos alcanzados en 2019. Con datos del mes de junio de 2021, el estudio concluye que el número de compraventas de fincas ha aumentado un 82,5% respecto al mismo mes de junio del año anterior y que representa un incremento acumulado anual del 39,3%.

En este sentido la concesión de préstamos hipotecarios sigue en aumento durante el primer semestre de 2021, con un aumento de las operaciones superior al 13% respecto del mismo periodo del año 2019, si bien la cuantía por hipoteca disminuye.

Durante el año 2020, el efecto COVID-19 se manifestó con evidentes caídas generalizadas en la venta de pisos, con una caída media de 7,9%, mientras que en el caso de viviendas unifamiliares el retroceso solo fue del 3,1% en la media nacional.

El precio del alquiler

Por otro lado, el estudio indica que el precio del alquiler se situaba, en 2015, en los 7,5 euros por metro cuadrado al mes tras los años de crisis inmobiliaria. Este precio fue subiendo hasta alcanzar el máximo de 11,1 euros por metro cuadrado mensual, después sufrir una ligera corrección a la baja y mantenerse estable alrededor de los 10,7 euros por metro cuarados al mes durante el año 2021.

“La pandemia parece no haber hecho mella en las rentas del alquiler, más allá de las moratorias por impagos decretadas por ley”, señala Higueras.

En este sentido, para vivir en una vivienda de 60 metros cuadrados es necesario dedicar una media de 650 euros mensuales. Si se tiene en cuenta el salario medio en España, hay que dedicar el 40% de los ingresos netos al alquiler.

Asimismo, la rentabilidad de la vivienda en propiedad para alquilar (revalorización y rentas de alquiler) ha aumentado el 7% en el segundo trimestre de 2021.

La futura ley de vivienda

La primera Ley de Vivienda introduce medidas que pueden limitar el precio del alquiler en las declaradas “zonas tensionadas” en especial para los grandes tenedores y también la congelación de rentas para los pequeños propietarios.

“Introduce posibles recargos en el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) a la vivienda vacía y la suspensión de desahucios para personas en situación de vulnerabilidad” tal y como explica Higueras.

Todo ello, según el profesor de EAE Business School, va a influir en el mercado inmobiliario, tanto en alquiler como compraventa, pues “muchos inversores van a pensarlo dos veces antes de invertir en vivienda, ya sea para alquilar como en una segunda o tercera residencia con la que canalizar el ahorro y acumular patrimonio”.

Igualmente, la posible obligación de reservar el 30% de las nuevas promociones para vivienda social y dedicar al menos el 15% a alquiler, “va a condicionar el ritmo de evolución en la construcción de vivienda nueva”.