El ‘real estate’ se abona al ‘equity’ ante el previsible cierre del grifo de la banca
24 oct 2022 - 04:58
Ya no es sector para créditos. El real estate encara la tan anunciada recesión económica en mejor situación que en la crisis del 2008, pero las compañías que hasta hora sostenían sus inversiones en el apalancamiento del crédito quedarán en fuera de juego, lo que permitirá a los inversores con un equity sólido aprovechar las oportunidades de activos core que saldrán al mercado.
Esta es la conclusión que se desprende del debate La inversión inmobiliaria: retos y oportunidades, el panel estrella del IX Foro Inmobiliario, organizado por el Instituto de Empresa (IE) el pasado jueves 20 y viernes 21, en el que participaron Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin; Cristina Gracía-Peri, directora de estrategia y desarrollo corporativo de Azora y consejera de Bankinter, y Manuel Romera, director del Sector Financiero de IE.
“La gestión inmobiliaria está viviendo un cambio de paradigma, a partir de ahora funcionaremos sin financiación bancaria”, señaló Clemente, que apuntó que las empresas inmobiliarias que puedan afrontar las deudas externas con su cash flow “no tendrán problemas”. El consejero delegado de Merlin también apuntó que la compañía que dirige podría afrontar toda su deuda externa de forma automática si no pagara dividendos, por lo que consideró que ante la situación que viene “podemos estar más o menos tranquilos”, aunque remarcó que este año Merlin va a repartir un dividendo notable.
Ismael Clemente aseguró que “la gestión inmobiliaria está viviendo un cambio de paradigma”
Por su parte, Cristina García-Peri subrayó que, aunque los bancos dirimen a quién conceden crédito en base a la solvencia y rentabilidad de las compañías, “es verdad que al inmobiliario le cierran rápido el grifo”. García-Peri también puso el foco en el regulador bancario, señalando que por su reglamentación restrictiva “tiene mucha culpa que haya ciertos asset class que no puedan acceder a cierta financiación, como es el caso del segmento hotelero”.
Manuel Romera se quejó que “los bancos ya están empezando a cerrar el grifo” y expresó que es el momento de cambiar los límites que miden el riesgo. “Lo bueno del contexto que viene es que van a aparecer las mejores oportunidades de inversión de las últimas décadas”, apuntó Manuel Romera.
En esta idea del advenimiento de un mercado con buenas oportunidades coincidieron los tres ponentes, que confiaban que esta presión en torno a la deuda, las revalorizaciones de activos y, en consecuencia, su repricing, sacudirán el mercado y aflorarán activos core con un descuento importante.
“Habrá un repricing de todo, y eso es bueno porque la liquidez determinaba hasta ahora un mercado dopado”, señaló García-Peri, que profetizó que “habrá distress en algunos sectores, saldrán buenos activos al mercado y las empresas van a usar mucho el sale&leaseback”. La directiva también aseguró que “si me ofrecen un descuento del 25% en un buen activo, lo ejecuto ahora mismo”.
Cristina García-Peri explicó que “habrá un ‘repricing’ de todo, y eso es bueno porque la liquidez determinaba hasta ahora un mercado dopado”
Ismael Clemente hizo un repaso por los distintos subsectores. Del segmento de oficinas destacó el apetito inversor de toda clase de inversores. “Es un sector agradable para gestoras, family offices, fondos alemanes, etc.” y pronosticó que “lo lógico es que haya correcciones de valor a yields en torno al 5,5% a lo largo de tres o cuatro años”, apuntó Clemente.
El consejero delegado de Merlin sostuvo que los centros comerciales ya sufrieron una caída de valoración, “de entre el 15% y el 20%” en la pandemia, por lo que en los próximos trimestres, “la corrección será menor porque ya se han aplicado descuentos”. Clemente proyectó que “los yields logísticos se van a comprimir mucho en Europa, aunque no tanto en España” e identificó los data center como un asset class con mucho recorrido, “se registra mucha demanda en un país virgen en esta materia”, comentó.
Preguntados por si el sector inmobiliario puede confiar en los próximos meses en su etiqueta de valor refugio, Clemente sentenció “definitivamente, sí”, y añadió que “esta es una crisis financiera que derivará en económica y social, pero como muchas otras que han habido en la historia”. García-Peri confía en que, que a corto plazo, el real estate “debería comportarse mejor que otra clase de productos, ya que tiene un valor de seguridad intrínseco que no tienen otros productos, como los bonos o acciones”, antes de recordar que “sería un error volver a tipos cero”. Manuel Romera se despidió con un aviso para navegantes, “es el momento de hacer números de verdad”.