Elliot Zounon (Cbre): “Los ‘hyperscalers’ han apostado todos por Madrid”

Elliot Zounon dirige desde hace poco más de un año el departamento de centros de datos de Cbre en Madrid. Apasionado de esta actividad, Zounon anima a la ciudad a apostar por estas infraestructuras, ya que, según considera, buena parte del futuro pasa por los datos. Madrid cuenta con proyectos que le permitirán alcanzar una potencia de 400 MW en el plazo de dos años, según las estimaciones de Cbre, y acercarse a las ciudades europeas líderes en esta industria.

Pregunta: ¿Qué tiene de inmobiliario la actividad de los data centers?

Respuesta: Bueno, básicamente que es necesario un suelo bastante grande para encajar un inmueble que alberga toda una infraestructura que está conectada a distintas redes. Antes de los años ochenta ya había centros de datos. IBM fue de los pioneros, aunque se extendieron a partir del año 2000 con la explosión digital. Con la pandemia del Covid-19, se produjo un boom en la necesidad de tener estos centros clave para la gestión de datos digitales. Una correcta red de data centers es lo que asegura que la infraestructura digital que utilizamos funciona de manera correcta.

P.: Y la demanda, además, no deja de crecer…

R.: Efectivamente. Con el metaverso nos tendremos que ver en 3D y vamos a necesitar una calidad grande. Eso sólo se consigue con más data centers y, además, cercanos a donde vivimos, donde se concentran las personas. Se busca que la latencia, es decir, el tiempo de transmisión de esos datos, sea el menor posible. En el caso de un correo electrónico, por ejemplo, que tarde unos segundos más en llegar el mensaje no es fundamental, pero no pasa así en el caso de imágenes de Youtube.

P.: En Europa hay cuatro grandes plazas: Frankfurt, Londres, Ámsterdam y París, que se ha bautizado con el acrónimo de Flap.

R.: En Londres, el sector financiero gestiona una gran cantidad de datos, como también pasa en Frankfurt. En Ámsterdam y París se vio que eran plazas centrales en Europa desde las que se podían llegar fácil a muchos sitios. Los hyperscalers, es decir, los Facebook, Amazon, Microsoft, IMB, Google o Oracle, decidieron hace diez años que estás serían las plazas idóneas para dar el mejor servicio al conjunto de Europa.

"Los hiperscalers son los que mueven el mercado y si apuestan por una plaza los centros de datos van a estar ocupados"

P.: Y con el tiempo, ¿no han aparecido submercados?

R.: Sí, claro, porque en Milán decidieron que ellos también querían ver Netflix con una buena calidad y hoy la ciudad italiana es un nuevo punto emergente, como también lo son Madrid y Lisboa o, en el caso del este de Europa, Budapest o Varsovia.

P.: ¿Cuál es la potencia instalada en España actualmente y sus perspectivas futuras?

R.: En Madrid hay actualmente 72 MW y en Barcelona 17MW. Pero los planes de crecimiento son muy importantes y, en Madrid, se prevé la construcción de proyectos que permitirán a la ciudad alcanzar los 400 MW en un plazo de dos años. En Barcelona, el crecimiento aún será más importante, porque las estimaciones son que alcance los 100 MW instalados en dos años. En el caso de Madrid, se ha dado un fenómeno irrepetible: todos los hyperscalers han apostado por instalarse ahora en la ciudad y, por esta razón, este boom llevará a la capital española a acercarse a alguna ciudad Flap. Los hypercsalers son los que mueven el mercado y los promotores saben que si les interesa una plaza los inmuebles, los centros de datos, van a estar ocupados.

P.: ¿Quiénes son los promotores de estos centros de datos?

R.: No me gusta llamarles promotores, sino operadores para hyperscalers. Se trata de empresas que le dan estos servicios y que, además, ejecutan su expansión por una región o área. Algunos nombres son Equinix, Data4, Global Switch o AQ Compute. Lo fundamental es que promueven para después alquilar las instalaciones a los hiperscalers. Estas infraestructuras requieren mucho capital y, por eso, se trata de grandes grupos, a menudo con capital financiero detrás.

"La demanda inversora por los centros de datos se mantiene alta, porque hay una fuerte demanda de complejo y la oferta es limitada"

P.: ¿Las yields en que rango se sitúan en este tipo de activos?

R.: Actualmente, se sitúan entre el 5% y el 6%, por el encarecimiento de la financiación, aunque en el pasado ha habido transacciones al 3% en Estados Unidos y del 4,5% en Europa. Son activos que, aunque requieren mucho capital para su desarrollo, posteriormente son muy seguros, porque hay pocos y porque Google no se va a marchar. Actualmente, el coste de un megavatio en un data center de tamaño medio es de unos nueve millones de euros.

P.: ¿Cuáles son las principales dificultades que han de superar este tipo de instalaciones?

R.: La falta de suelo y la insuficiente conexión eléctrica. Se trata de planteamientos a largo plazo que, al requerir grandes sumas de dinero, necesitan una planificación muy precisa y clara por parte de las administraciones y otros actores implicados en los proyectos. Precisamente, por las dificultades para superar estos obstáculos, ahora se tiene a complejos más grandes, con un suelo mínimo de 40.000 metros cuadrados.

P.: ¿La crisis frenará el desarrollo de estos centros?

R.: Hay una fuerte demanda en todo el mundo para estos activos, porque los datos son el futuro, y hay una oferta bastante limitada. La demanda por parte de los inversores se mantiene alta.