Enrique Losantos (JLL): “El mercado está en un momento muy alcista”

Enrique Losantos, consejero delegado de JLL en España, considera que el final del ciclo está lejos. “El mercado tiene mucha más liquidez, más producto y más actividad” que el año pasado, asegura. En comparación con el resto de mercados europeos, Losantos defiende que España tiene una gran ventaja competitiva, las bajas rentas, y apuesta por los activos alternativos como mercado donde invertir. El consejero delegado de la compañía en el país sostiene que falta suelo residencial finalista, reclama más oferta de viviendas y apunta que la flexibilización de las oficinas es “imparable”. 

Pregunta: ¿Cuál es el diagnóstico del mercado actual?

Respuesta: Nosotros llevamos más de dos años esperando el final del ciclo. Hace un año parecía que los precios de los inmuebles estaban tocado techo, que la yield compression ya no daba para más pero todavía veíamos un recorrido en rentas. Este año, vemos un mercado con mucha más liquidez, mucho más producto y mucha más actividad. Estamos más lejos de decir que estamos cerca del final del ciclo que hace dos años. En un escenario de tipos bajos, el flujo de capital que sigue llegando a España es cada vez más creciente y el número de operaciones que se cierran, en volumen de inversión, es también creciente. En general, el mercado está en un momento muy alcista y continúa estando en un momento muy importante en volumen.

P.: ¿Cuánto queda de ciclo?

R.: Quitando las razones políticas y algún otro fenómeno exógeno al mercado, hacen falta no menos de dos años para que el mercado acuse signos de agotamiento. A diferencia de otros ciclos, en este no hemos visto deuda y, por lo tanto, no hay burbuja. La burbuja se suele formar en todos los ciclos inmobiliarios con deuda, provoca problemas con los precios, empiezan a saltar los triggers de las financiaciones y eso desemboca en las crisis en el mercado inmobiliario. Casi todos los inversores están comprando con equity y la única deuda que estamos viendo es en la promoción inmobiliaria.

“No hay deuda, por lo tanto, no hay burbuja”

P.: Hay amenazas de fin de ciclo pero, sin embargo, en el Sima, las sensaciones respecto al mercado residencial eran buenas.

R.: ¿Sabes cómo se mide en el Sima si estamos en una crisis? Cuando ves jamones en las mesas, que se regalan obsequios, y que la gente que compra son inversores y no compradores finales, es cuando deberíamos empezar a preocuparnos.

P.: Me consta que este año el jamón volvió.

R.: Sí, pero solo se lo daban a los compradores. El ritmo de venta del mercado residencial no supera las 150.000 viviendas anuales, cuando en el punto más álgido casi llegaba a los 900.000. Estamos muy lejos de esa burbuja de promoción inmobiliaria. Precisamente por la limitación que tiene la deuda, los promotores son promueven nada que no hayan prevendido. Por ahí no vamos a ver ningún problema.

P.: Si fuera inversor, ¿apostaría por España?

R.: Sí. Los mercados europeos más tradicionales como Londres, París o Frankfurt están ya muy pasados de rosca, en términos de yields, en términos de capital values y en términos de rentas. Por el contrario, España sigue siendo muy barato. Además, están surgiendo nichos de mercado que son llamativamente más baratos que en otros mercados, como los activos alternativos y todo lo que tiene que ver con las residencias de estudiantes o para mayores. Ahora está muy de moda la vivienda en alquiler, porque es un mercado que no se ha desarrollado desde el punto de vista institucional. La cuota de mercado de las instituciones aquí no supera el 5%, al contrario de lo que creen algunos políticos. Son mercados que se tienen que desarrollar que en España. Además, los capital values en productos más tradicionales, como oficinas, logística o incluso retail son muy bajos comparados con otras regiones de Europa.

La vivienda en alquiler no se ha desarrollado desde el punto de vista institucional

P. ¿Apostaría entonces por los activos alternativos?

R.: Empezaría por el residencial en alquiler, porque es un mercado que no existe. Seguiría apostando por el mercado de las residencias de estudiantes y luego buscaría oportunidades en el resto de los mercados.

P.: ¿España llegará a los niveles europeos de equilibrio entre el mercado de la vivienda y el alquiler?

R.: Estamos muy lejos de eso. Tienen que pasar muchísimos años para que eso pueda llegar a ocurrir. Ese nicho de mercado no está desarrollado. Pasar de un 5% a un 50% en desarrollo institucional de este mercado nos puede llevar diez o quince años, con una inversión fuerte y muy continuada. Culturalmente, la percepción de la vivienda de alquiler ahora está cambiando porque las nuevas generaciones, quizás por la incapacidad de acceso a la vivienda, pero sobre todo porque el fenómeno de la movilidad está mas aceptado, prefieren alquilar a comprar.

P.: ¿En comparación con el resto de Europa, en qué fase están las rentabilidades en España?

R.: Estamos significativamente mucho más bajos que en Europa en los niveles de rentas de cualquier tipo de activo. Aquí es donde tenemos una ventaja competitiva muy importante. Vienen muchos fondos invirtiendo en los niveles de renta, con la previsión de que suban en los próximos años. Una prime yield de 35 euros como la tenemos en el mercado de Madrid, es poco más de un tercio del mercado de París o Londres. España es un mercado barato.

Las bajas rentas suponen una ventaja competitiva muy importante en relación con los países europeos

P.: ¿El techo del boom de la logística es la falta de suelo?

R.: La falta de suelo es una de las causas, pero el techo del boom de la logística también viene dado porque el parque de plataformas logísticas está adecuado a una logística muy distinta a la que busca el inversor ahora. Ahora necesitas una tipología de nave muy distinta a la anterior. Antes una nave grande era una nave de 30.000 o 40.000 metros cuadrados, ahora tiene que superar los 100.000 metros. Antes se almacenaba en altura y ahora no es necesario, porque las naves las operan robots, y no operarios.

P.: ¿Las naves logísticas se pueden adaptar?

R.: No. Esas naves tienen que seguir utilizándose para un uso tradicional logístico, que siempre va a existir. En términos de yields, las naves logísticas están por debajo del 5% mientras que el retail, como parques de medianas, está muy por encima de esta cifra.

P.: ¿Falta suelo residencial?

R.: No hay falta de suelo residencial. La falta de suelo, pero sí de suelo finalista. El 95% de los inversores o más no invierten en suelo no finalista porque no saben y no quieren asumir los riesgos que tiene gestionar suelos en un país donde las trabas y la gestión urbanística es tan pesada. Suelo hay muchísimo. Lo que no hay es suelo finalista en buenas ubicaciones.

P.: ¿Qué papel tiene la Administración?

R.: La Administración debería jugar un papel muy activo, pero no lo juega. Venimos de una crisis muy fuerte, con unas raíces financieras, que se convirtió también en una crisis inmobiliaria profunda, pero que también venía muy aparejada a grandes escándalos urbanísticos y políticos. No es de extrañar que muchos funcionarios de muchas administraciones locales y provinciales sean muy escrupulosos a la hora de tramitar cualquier expediente urbanístico y esto ralentiza el proceso.

Los ‘yields’ de la logística están por debajo de las rentabilidades del retail

P.: ¿Los precios de la vivienda han tocado techo?

R.: No. El problema que tiene la vivienda en España es que se ha convertido en un mercado de nicho. Hay zonas donde el precio de la vivienda todavía sigue creciendo, pero hay muchas zonas en España donde la vivienda nunca creció y sigue decreciendo. En este ciclo inmobiliario, el precio de estas viviendas no ha subido nada, más bien ha bajado. Hay un fenómeno migratorio que llamamos urbanización, gente que sigue trasladándose de las pequeñas ciudades a las grandes ciudades, y hay zonas por España que están en pleno retroceso del mercado de vivienda.

P.: ¿Hasta cuándo se dará este aumento de precio en las grandes ciudades?

R.: Las grandes ciudades van a seguir creciendo y, mientras no haya una oferta suficiente, subirán los precios. No podemos generalizar en cuanto a los precios, pero se puede hablar de micromercados. No existe un único mercado residencial en España, existen tantos como provincias o municipios.

P.: ¿Cómo se puede generar oferta?

R.: Este es uno de los retos de los gobiernos regionales, tanto de Madrid como Barcelona. En Barcelona el problema es más complicado, porque no queda reserva de suelo. Tienes que ir a los municipios del exterior, que son los que se están aprovechando de los vaivenes políticos en cuanto a la regulación del negocio residencial.  

P.: ¿Las oficinas del futuro serán todas flexibles?

R.: No todo puede ser flexible. La tendencia de flexibilizar espacios en oficinas tradicionales es imparable. En España acabamos de empezar con este fenómeno, pero en Europa o en ciudades de Estados Unidos, las ratios de flexibilidad de las oficinas tradicionales llegan al 20% o 30%. Aquí en España todavía estamos por debajo del 5% pero en cinco o diez años llegaremos a esas ratios. Además, hay un fenómeno cultural relacionado con qué es un espacio de trabajo. Hoy en día un espacio de trabajo son muchas cosas, no solo un edifico de oficinas. De todas formas siempre habrá grandes empresas que necesiten espacios de oficina donde hay un porcentaje de espacios mas o menos tradicional.

P.: En un momento de transformación digital, donde las proptech están irrumpiendo en el terreno de las grandes consultoras, ¿qué papel juega JLL?

R.: Con la disrupción tecnológica en el mercado inmobiliario, tomamos conciencia que algo estaba pasando en el mercado y cambiaba las necesidades de los clientes y las maneras de prestarles servicios. Hace cuatro años hicimos una apuesta por los datos, decidimos que nuestros negocios tenían que estar basados en datos y tecnología. Nos pusimos a invertir en ello. Fruto de estas inversiones es, entre otras cosas, nuestra sala NxT, donde ofrecemos la posibilidad de poder, a través de la tecnología y los datos, prestar un servicio de agencia de oficinas de manera más eficiente.