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Diario de información económica del sector inmobiliario

23 Octubre 2021F06.40h

C

Mercado

Por M. V. O.
03 Dic 2019
F04.57h
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Humphrey White (Knight Frank): “Madrid y Barcelona se pueden mirar cara a cara con cualquier ciudad del mundo”

El director general de la consultora en España reclama a las administraciones que aceleren la aprobación de licencias de obras de viviendas para evitar que suban los precios.

Humphrey White (Knight Frank): “Madrid y Barcelona se pueden mirar cara a cara con cualquier ciudad del mundo”

Guerra comercial entre China y Estados Unidos, Brexit, recesión económica en Europa y tensión política en España. El mercado inmobiliario atraviesa un periodo de moderación tras años de crecimiento pronunciado, a la expectativa de una posible crisis y con la falta de oferta como uno de sus principales retos. A fin de ofrecer un espacio de reflexión ante la vorágine de la actualidad, EjePrime pone en marcha una serie de entrevistas para conocer la visión de los principales directivos del sector.


La economía empieza a dar síntomas de agotamiento del ciclo expansivo surgido tras la gran crisis. Y el sector inmobiliario no es ajeno al enfriamiento de los principales datos macroeconómicos, aunque esta vez, parece mejor preparado que en 2008.

 

Humphrey White es director general en España de la consultora Knight Frank. Asegura que el real estate aún tiene “un mínimo de tres años de crecimiento por delante”, aunque advierte que la oferta de producto inmobiliario que hay en el mercado “debería ser absorbida mucho más rápido”. Por otro lado, el directivo reclama a las administraciones que aceleren la aprobación de licencias de construcción para evitar que los precios de la vivienda suban en exceso.

 

Pregunta: ¿En qué punto del ciclo económico se encuentra el sector inmobiliario?

Respuesta: Estamos en un puno de post consolidación, pero tenemos un mínimo de tres años de crecimiento por delante. Estamos ante un ciclo largo por los tipos de interés bajos y la poca rentabilidad de los productos de inversión no inmobiliarios.

 

P.: ¿El real estate español ha aprendido de los errores de la última crisis?

R.: Sí. Por una parte, la financiación se mira con lupa. En los ciclos anteriores la financiación prácticamente se regalaba, mientras que ahora es saludable porque la deuda se estudia tanto como el equity. En este sentido, los bancos reclaman unos niveles de preventas muy elevados antes de otorgar un préstamo promotor y esto ayuda a que no nos encontremos con promociones paradas por falta de inversión. Además, hay mucha menos promoción especulativa y el alquiler es muy potente en los segmentos de logística, oficinas y retail. Por el otro lado, el endeudamiento de las inmobiliarias está muy por debajo de los niveles de antes. Todos esto nos permite pensar que estamos ante un ciclo sano.

 

 

 

 

P.: ¿Cómo puede afectar al sector la próxima recesión?

R.: Evidentemente, cualquier contracción en la economía afecta a todos los sectores. Pero también es cierto que se está construyendo menos del 10% de lo que se construía en 2006 y hay una disponibilidad de oficinas y retail muy baja. El stock debería absorber mucho más fácilmente los nuevos inmuebles que en la anterior crisis, que fue muy brusca y con un exceso de oferta que el mercado ha tardado años en absorber.

 

P.: ¿Qué impacto puede tener el Brexit en el mercado inmobiliario español?

R.: Creo que poco. Los mercados de las principales ciudades dependen poco del mercado británico. Tampoco esperamos que haya una huida masiva de empresas de Reino Unido, si no que, como mucho, abrirán pequeñas sedes administrativas. No prevemos un gran movimiento de trabajadores. Tampoco que las empresas situadas en España o los británicos que vivan aquí, se muevan.

 

P.: ¿Barcelona o Madrid serán capaces de aprovecharlo para atraer a nuevas empresas a sus mercados de oficinas?

R.: Es pronto para saberlo. Hasta que no sepamos la política fiscal del Reino Unido post Brexit. Prevemos que será un apolítica que favorecerá la entrada de negocios. Madrid y Barcelona son ciudades con mucha capacidad para atraer empresas, con unas infraestructuras magníficas y compañías inmobiliarias muy buenas para entregar oficinas llave en mano. Madrid y Barcelona se pueden mirar cara a cara con cualquier ciudad del mundo.

 

P.: Siguiendo con Barcelona y Madrid, el crecimiento de los precios en el mercado residencial se ha ralentizado, ¿ha tocado techo?

R.: Esto dependerá del nuevo Gobierno y de las políticas que haga. Los precios están en máximos históricos, pero también porque la calidad del producto es mucho más alta que antes, es decir, el importe que se paga por los nuevos inmuebles ha superado el del ciclo anterior porque son mucho mejores. Prevemos que el precio siga creciendo, pero siempre alrededor del Índice de Precios de Consumo (IPC), sobre dos puntos o 2,5 puntos. Sin duda, un crecimiento mucho más sostenible a largo plazo.

 

 

 

 

P.: ¿Es un buen momento para invertir en residencial?

R.: Es un excelente momento con vistas a alquilar a terceros. El arrendamiento tiene años de recorrido porque cada vez hay más gente que quiere vivir de alquiler. Ahora mismo, el 18% de la población española quiere arrendar su vivienda y este dato irá en aumento.

 

P.: ¿Cada vez más promotoras se lanzan al build-to-rent. ¿Estamos en el camino de que el alquiler supere a la compra?

R.: De momento no. En el largo plazo, puede que el 25% de las personas quieran alquilar. No creo que en el futuro se dé el sorpasso, aunque sí que el porcentaje de gente viviendo de alquiler irá aumentando.

 

P.: Los edificios residenciales cada vez ofrecen más servicios, ¿La experiencia del usuario cuando alquila puede ser el próximo campo de batalla de las promotoras?

R.: Sí, sin dudas. En anteriores ciclos, el parque de alquiler solía crecer porque parte de las promociones destinadas a la venta no se vendían y acababan en el mercado del arrendamiento. Ahora vemos promociones pensadas para el alquiler, con medidas y servicios diferentes, pensados para las necesidades específicas de este mercado. Evidentemente, los servicios comunitarios que ofrecen tanto los edificios como la zona donde se ubican serán esenciales para el éxito de este tipo de promociones.

 

P.: Las grandes promotoras han tenido problemas que han provocado retrasos en sus entregas. ¿Se empieza así y se termina como en la anterior crisis?

R.: De momento, estamos entregando menos del 10% de los pisos que se entregaban doce años atrás. Tenemos niveles muy por debajo de la media histórica. En este sentido, no prevemos que la nueva oferta que vaya entrando en el mercado no se pueda absorber. Lo que sí que pedimos a las administraciones es que aceleren la aprobación de licencias para evitar que suban los precios. No entendemos porque este trámite es tan lento cuando tanto la oferta como la demanda quieren crecer. Esta ralentización en la entrega de permisos provoca una subida de los precios porque hay mucha demanda y falla la oferta.

 

 

 

 

P.: Más allá de Madrid y Barcelona, ¿cuál es la situación en el resto de principales ciudades de España?

R.: Está en un momento bastante sano. El mercado español ha imitado lo que pasó en Reino Unido hace unos años y ya no tiene sólo una o dos grandes ciudades. Málaga tienen un mercado de oficinas en crecimiento que atrae población, mientras que Sevilla y Bilbao también crecen mucho gracias a la organización de ferias y eventos. Buena parte de esto es gracias a las magníficas infraestructuras que tiene España. De todos modos, Madrid y Barcelona siguen siendo los grandes focos inmobiliarios de España.

 

P.: El comercio electrónico ha provocado que el segmento logístico necesite espacios para la última milla, pero las grandes ciudades tienen poco suelo disponible. ¿Los locales comerciales vacíos pueden ser una solución?

R.: Entiendo que sí. De todos modos, la última milla de Barcelona y Madrid no tiene por qué estar en el centro de la urbe porque son ciudades relativamente pequeñas y con buenas vías de comunicación. Por ejemplo, de Villaverde a la Puerta del Sol hay diez kilómetros y quizás tardas menos en repartir un paquete que saliendo de la Puerta de Alcalá. París o Londres son enormes y la última milla es imprescindible. De todos modos, hay cosas como la comida que sí que deben estar cerca, pero el resto de los productos no tienen que estar en el centro de la ciudad. Los locales vacíos pueden servir como almacenes o para producto fresco. La primera corona puede servir producto para la última milla sin problemas.

 

P.: ¿Por qué en España tenemos un boom de centros comerciales mientras en otros países de cierran?

R.: No hay un boom. Creo que se está construyendo a cuentagotas. Además, está cuajando la unión entre ecommerce, logística y flagships, que acaban sirviendo de escaparate. Un nuevo flagship incrementa un 15% el tráfico web de la marca durante el primer año. Todos ellos viven en harmonía con los centros comerciales. No van a sobrevivir todos, pero los que funcionan bien ahora, sobrevivirán. Los centros de barrio están en un momento dulce porque ofrecen productos que no puede ofrecer la compra online. También está el tema de la experiencia. Los cines se están reinventando, por ejemplo. También tienen mucho futuro la restauración, el ocio, los deportes, el bienestar, los gimnasios, etcétera. Hay activos que se están sabiendo reposicionar para no ser competencia del ecommerce y están creciendo a doble dígito. En poco tiempo veremos una harmonía entre todos, pero el centro comercial tiene que reinventarse. Los centros que no sean de barrio o dominantes lo van a pasar mal y las administraciones deberían facilitar el cambio de usos para que puedan seguir funcionando como otro tipo de activo. Pero conseguir cambios en la administración es difícil.

 

P.: ¿Cómo van a cambiar las ciudades por el ecommerce y qué partido puede sacar de ello el real estate?

R.: Las cuatro tipologías de entrega de producto tienen cabida y tendrán que aprender a convivir. La entrega y devolución gratuita de productos no es sostenible. El click and collect irá ganando peso. El espacio que dejarán libre los centros que no funcionen ofrecerá grandes oportunidades en el mercado. En Reino Unido, la administración permitió el cambio y ahora podemos encontrar en un mismo espacio retail, un coworking y vivienda de alquiler. Si se hace bien, hay posibilidades infinitas.

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