No es veto, es estrategia; ¿por qué los fondos no participan en Sepes?

Estos días he tenido la oportunidad de revisar el pliego para la gestión de las 40.000 viviendas de Sepes (ahora Casa 47) y la conclusión no deja lugar a dudas: el Gobierno no ha expulsado a los fondos, sino que los fondos se han autoexcluido. Y no por ideología, sino por pura lógica empresarial. Lo que muchos interpretan como un veto es en realidad la consecuencia inevitable de un diseño de concurso que no encaja con los modelos de inversión convencionales.

A primera vista, la ausencia de los grandes inversores podría parecer una decisión política. La realidad es otra: el propio pliego deja fuera a los fondos institucionales y servicers industriales por incompatibilidad estratégica. No hace falta impedirles participar; las condiciones mismas hacen que cualquier operador con disciplina de inversión lo descarte desde la primera lectura.

Los requisitos del concurso son claros: experiencia demostrable en vivienda social, acompañamiento a colectivos vulnerables, márgenes ajustados y un sistema de penalizaciones que castiga cualquier desviación en la gestión. Este es un marco pensado para operadores sociales, ONG o entidades con capacidad de ejecución sobre el terreno, no para fondos cuyo modelo de negocio se basa en retorno financiero y eficiencia operativa estricta.

El Gobierno no ha expulsado a los fondos, sino que ellos se han autoexcluido; y no por ideología, sino por pura lógica empresarial

Por tanto, los fondos deciden no participar, no por ideología, sino porque los márgenes limitados, la alta responsabilidad operativa y los riesgos concentrados hacen que el proyecto sea incompatible con su estrategia.

El verdadero reto empieza ahora. El foco ya no está en la ausencia de los fondos, sino en garantizar que los operadores que sí encajan dispongan de los recursos, la capacidad técnica y la escala suficiente para gestionar 40.000 viviendas de manera sostenida y con calidad. La arquitectura del concurso, pensada para priorizar el interés social, reduce drásticamente el número de actores capaces de ejecutar el proyecto sin que se resquebraje.

Esto tiene varias implicaciones estratégicas: Primero, capacidad operativa: gestionar 40.000 viviendas exige sistemas robustos de mantenimiento, atención a los residentes y reporting eficiente, mucho más allá del cumplimiento formal de requisitos. Segundo, escalabilidad: los operadores sociales deben poder sostener la gestión en tiempo y forma, evitando que el modelo colapse al incrementar el número de viviendas bajo su control. Y tercero, continuidad y calidad: la planificación a largo plazo y la disponibilidad de recursos son esenciales para no comprometer el servicio a los colectivos vulnerables, que son el centro del concurso.

En definitiva, el concurso de Sepes no es un instrumento de inversión convencional, sino un mecanismo de intervención social a gran escala. Su éxito dependerá de la capacidad real de los actores elegidos, no de la presión política ni de la presencia de fondos de inversión.