La compra de Aedas por parte de Neinor se materializará con éxito, según analistas

Una de las operaciones del año, sin duda. El proceso de compra que Neinor Homes tiene en marcha para hacerse con el control de su competidora Aedas Homes, mediante dos ofertas públicas de adquisición (opas), finalmente será llevado a cabo de forma exitosa, según analistas consultados por EjePrime. Sin embargo, fuentes del mercado señalan que la segunda opa, lanzada en noviembre de cara a los accionistas minoritarios de Aedas, podría enfrentarse a determinadas dificultades.

El pasado 11 de julio, Neinor presentó la solicitud formal a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (Cnmv) de su opa voluntaria sobre Aedas Homes. Esta operación se lanzaba tras un acuerdo con el máximo accionista de Aedas, Castlelake, a un precio de compra de 21,35 euros por título, valor que provocó el rechazo de los accionistas de la adquirida en la reunión de su junta general de accionistas, como relató este diario. No fueron los únicos en mostrar descontento con la propuesta, ya que el consejo de administración de la opada (exceptuando los dos consejeros representantes de Castlelake) ha rechazado también esta operación por parte de Neinor, debido al fin del reparto de dividendos y su exclusión de Bolsa.

A la oferta inicial aceptada por el dueño del 79% de Aedas, el pasado 21 de noviembre, la promotora dirigida por Borja García-Egotxeaga decidió sumar una segunda propuesta. En su anuncio, aseguraba haber considerado las inquietudes de los minoritarios y, para mejorar las perspectivas de aceptación, el consejo de administración de Neinor acordaba lanzar una oferta pública obligatoria posterior, sujeta a la aprobación de la Cnmv, que elevaba el precio ofrecido a estos accionistas en un 12,5%, hasta 24 euros por acción. Este cifra coincide con la cotización de Aedas previa al anuncio de la oferta voluntaria (descontando los dividendos que pagó en julio) y tiene en cuenta las previsiones normativas al respecto. La firma liderada por David Martínez cotiza actualmente en torno a 23,70 euros por acción, y este jueves ha cerrado en 23,65 euros. 

Los analistas consideran que los minoritarios en Aedas Homes finalmente aceptarán los 24 euros por acción propuestos por Neinor

En el caso de la primera opa, el regulador bursátil no valoró si el precio de la acción era equitativo, al tratarse de una oferta voluntaria. Pero en esta segunda opa de exclusión sí que debe considerar si 24 euros por título es adecuado para valorar la compañía. El principal escollo para este valor figura en la cotización que Aedas Homes habría tenido en estos últimos 12 meses, ya que la compañía se anotaba hace un año 25,30 euros por acción y ahora está en 23,70. Por contra, fuentes financieras recuerdan que la decisión de Castlelake de desprenderse de su casi 80% de la cotizada era ya conocida en el mercado, algo que daba pie a movimientos ‘especulativos’ en el parqué.

Javier Cabrera, analista de XTB, explica a EjePrime que “la cotización se ha quedado ligeramente por debajo del precio que se ha fijado en caso de que los minoritarios no acepten la primera opa, algo que es bastante probable; esto refleja que hay parte del mercado que ve incluso posibilidades de que se acepte la primera oferta y finalmente no se lleguen a alcanzar esos 24 euros para los accionistas minoritarios”. Y añade que “en cualquier caso, creemos que los minoritarios rechazarán la primera oferta de 21,335 euros y finalmente aceptarán la de 24 euros”.

Otro de los analistas consultados por EjePrime que prefiere no desvelar su identidad indica que la subida de la acción hasta un entorno cercano a 24 euros “es lógica, pues la cotización simplemente se ajusta al precio de la oferta”. También descarta que en el mercado esté existiendo especulación, sino que “simplemente se produce un ajuste; de hecho, no se ha ajustado perfectamente, ya que está en 23,70 euros por título, un 1,3% menos”, y remata diciendo que este precio puede beneficiar a cualquier accionista de Aedas Homes que hubiera mantenido las acciones “a pesar del coste de oportunidad”.

Sobre la posibilidad de que el supervisor bursátil (Cnmv) pudiera rechazar la segunda opa lanzada por Neinor tras escuchar a los accionistas minoritarios de Aedas, el portavoz de XTB se muestra rotundo: “Nosotros creemos que no”. Explica que las quejas de los minoritarios se producían porque el accionista mayoritario había negociado un precio sin consultar con el resto, pero “con el incremento de la oferta de Neinor, no pensamos que Cnmv vaya a rechazar el proceso”, apunta Cabrera. E insiste que “no vemos motivos de peso para un veto por parte del supervisor bursátil”, aunque señala que la decisión de los accionistas es “otro asunto”. 

El mayor precio de la segunda opa supone menor rentabilidad para Neinor, pero aplica solo al 21% de las acciones

Otra de las fuentes consultadas indica que es improbable que Cnmv rechace la segunda oferta, pues “a priori, la segunda opa obligatoria a 24 euros por acción cumpliría con el concepto de precio equitativo de acuerdo con la ley de opas”. Y apostilla que “es diferente si hay accionistas de Aedas descontentos también con ese precio, porque consideran que aún implica un descuento importante sobre el net asset value (NAV) de Aedas”. Actualmente, la promotora tiene una capitalización bursátil en torno a 1.033,5 millones de euros. Este experto argumenta que “la realidad es que las últimas opas que han tenido éxito en el sector inmobiliario español han sido con descuentos similares” y pone como ejemplo las recientes operaciones de compañías como Árima y Lar España.

Esta fuente señala también que “hay que entender que la salida de Castlelake era vox populi, por lo que se puede considerar que las acciones de Aedas ya cotizaban con algo de prima al esperarse una operación corporativa, y lo que ocurrió fue que finalmente el fondo acordó un precio dentro de un proceso competitivo, resultando inferior al de cotización de las acciones”.

El coste para Neinor Homes

El analista de XTB pronostica que la operación se llevará a cabo: “Pensamos que el segundo precio de la opa se ajusta más al valor de Aedas y, aunque seguimos pensando que la infravalora, es probable que muchos accionistas se conformen con este segundo incremento y acepten la oferta”. Y añade que “para Neinor, lógicamente este mayor precio supone menor rentabilidad en la operación, pero se sigue realizando con un amplio margen y la realidad es que aplicaría solo al 21% del total de los títulos”. Cabrera concluye que “contemplamos una aceptación menor al 50% de los accionistas minoritarios a la opa por 21,335 euros por acción, lo que activaría la segunda oferta, de 24 euros, que sí pensamos que tendrá éxito”.

De manera similar se pronuncia su ‘colega’ bursátil, quien entiende que “el curso normal sería que la primera opa sea solo aceptada por Castlelake, quedando la decisión de los minoritarios reservada a la segunda opa obligatoria, a la que se está recomendando acudir por dos motivos principales”. En primer lugar, el precio de 24 euros por acción ajustado por el dividendo abonado en el año “queda bastante alineado con el precio objetivo que tenía Aedas en el momento de la llegada de la oferta”. Y segundo, “consideramos que eventuales mejoras del precio no compensarían el coste de oportunidad del tiempo del proceso”, remata.