Más prudente y selectiva: la financiación se prepara para el ‘real estate’ post Covid-19

La financiación para inversiones inmobiliarias sigue en pie, aunque más prudente y selectiva. La pandemia del coronavirus no ha disminuido el volumen de capital que las diferentes entidades bancarias están dispuestas destinado a proyectos inmobiliarios, aunque sí que ha provocado que se pidan más garantías en la negociación con fondos y empresas.

Esto es especialmente relevante en aquellos proyectos inmobiliarios especulativos, en los que las entidades prestatarias reclaman que la empresa cuente, por ejemplo, con un prealquiler que permita asegurar que el proyecto generará ingresos.

“Ahora somos más prudentes y selectivos en cuanto a apalancamiento, estructuras y gestión de cash flow y proyecciones de renta y ocupación”, explicó Javier Ricote, senior director de real estate de Caixabank en un encuentro virtual organizado por Gesvalt y el bufete de abogados Roca Junyent.

La financiación se está encareciendo a medida que la actividad inversora se recupera

Por su parte, la directora de Europa de Deutsche Pfandbriefbank (DPB), Gema González, destacó “los proyectos de financiación son los mismos que en marzo, aunque ahora pedimos más garantías” a las empresas. A pesar de esto, la directiva aseguró que la “banca está bien capitalizada, lo que nos permite dar balones de oxígeno a los clientes”.

La incertidumbre generada por el brote del coronavirus también está provocando que la financiación se esté encareciendo a medida que la actividad inversora se recupera en los diferentes mercados.

En este sentido, la directora general de Hines en España, Vanessa Gelado, aseguró que “financiación hay, otra cosa es que las ofertas no sean las que se preveían en el plan de negocio” realizado antes de la pandemia. Sin embargo, Ricote apuntó que este incremento de los precios “no es muy relevante por la situación de bajos tipos de interés” que existe en el mercado.

“Seguimos financiando todo tipo de ‘asset class’”

La crisis provocada por el coronavirus ha tenido consecuencias muy diferentes en los diferentes segmentos del real estate. Mientras que el retail ha tenido que cerrar desde el 14 de marzo, el logístico ha aumentado su atractivo ante los inversores por el incremento de demanda provocado por el ecommerce.

De todos modos, Ricote apuntó que “seguimos financiando todo tipo de asset class” y subrayó que el segmento logístico “tiene una demanda importante de inversión, muy vinculada al cash flow” de cada empresa.

González añadió que “debemos ver cómo van a cristalizar los cambios provocados por el coronavirus” para poder intuir las alteraciones a largo plazo que afectarán al sector inmobiliario y, por lo tanto, a los movimientos del capital destinado al real estate.

“Un gran reto”

Una de las principales preocupaciones durante el estado de alarma ha sido el impacto del frenazo económico en la valoración de los activos, tanto a la hora de pedir financiación como a la hora de otorgarla, ya que la escasez de operaciones durante más de dos meses ha dificultado saber en qué punto estaba cada activo.

Valorar los activos “ha sido un gran reto”, aseguró Sandra Daza, directora general de Gesvalt, que explicó que “las correcciones de precios varían mucho en función del tipo y del uso de los activos”. “Nuestro objetivo era usar la metodología más idónea para dar la valoración de los activos con los criterios de prudencia que se nos exigen”, apuntó.

Sin embargo, la ejecutiva señaló que la escasez de comparables no ha afectado a las valoraciones porque “hay un profundo conocimiento del mercado, las zonas y los planes de negocio de las empresas”.

“Las correcciones de precios varían mucho en función del tipo y del uso de los activos”, apunta Sandra Daza

Daza señaló al retail y la hostelería como los sectores con “mayores correcciones”, aunque la evolución en las próximas semanas marcará el futuro de la inversión en estos segmentos; mientras que en el otro plato de la balanza el logístico debe “ver si el incremento del ecommerce durante el confinamiento se consolida” para apuntalar el crecimiento del sector. 

Por su parte, la directiva apuntó que el nuevo equilibrio entre el teletrabajo y la distancia social entre trabajadores marcará la necesidad de espacios de oficinas marcará el impacto en los precios de los nuevos proyectos inmobiliarios.