El mercado español de oficinas, en busca de la renta perdida

¿Apocaloffice? Las rentas medias en el mercado español de oficinas acusaron una caída en 2021, en paralelo al repunte en la tasa de disponibilidad. Estos factores contribuyeron a una compresión en las rentabilidades, que cayeron diez puntos básicos en un año, según se desprende del informe The Office Property Telescope 2022 de EY.

En 2021, las rentas prime de Madrid descendieron, de media, un 6,5%, pasando de los 33 euros por metro cuadrado al mes en 2020 a 31 euros por metro cuadrado el año pasado. Además, la cifra de 2021 es un 15,1% inferior a 2019, cuando las rentas en el CBD madrileño alcanzaba 35,5 euros por metro cuadrado al mes.

En Barcelona, aunque las rentas prime experimentaron, de media, un alza interanual del 5,3% en 2021, situándose en 24 euros por metro cuadrado al mes frente a los 23 euros por metro cuadrado al mes de 2020, el precio de los alquileres aún se mantienen un 15,8% por debajo de los registros prepandemia, ya que en 2019 se situaban en 28,5 euros por metro cuadrado al mes.

Este descenso ha caminado una senda paralela al crecimiento de las tasas de disponibilidad en ambas ciudades. Aunque la contratación en la Madrid durante 2021 se incrementó un 20% respecto al año anterior, con 360.000 metros cuadrados, la tasa de disponibilidad alcanzó el 9,7%, su registro más alto de los últimos cuatro años.

En Barcelona, la tasa de disponibilidad repuntó hasta el 8,6% durante el año pasado, su mayor cifra desde 2018, cuando cerró en un 8,9%. La contratación en la capital catalana se incrementó un 80% respecto 2020, con 325.000 metros cuadrados, pero el take up se mantuvo un 19% por debajo de las cifras prepandemia.

En total, según subraya el análisis de EY, la superficie desocupada en ambas ciudades en 2021 ascendía a 1,87 millones de metros cuadrados, 1,3 millones de metros cuadrados en Madrid y 540.114 metros cuadrados en Barcelona.

EY destaca que la superficie de oficinas desocupada en Madrid y Barcelona en 2021 sumaba 1,87 millones de metros cuadrados

La consultora plantea tres escenarios (mejor, base y peor) en cuanto a la posible ocupación de los espacios libres para determinar el tiempo necesario para cubrir toda la oferta. En el caso de la previsión base, con un take up del 20%, EY destaca que Madrid necesitaría 16,7 años para cubrir el vacancy actual. Para Barcelona, con los mismo parámetros, la consultora plantea 7,9 años como el tiempo necesario para ocupar el espacio libre.

El informe también pone el foco en la previsión de nueva oferta que se añadirá al mercado en los próximos años, que impactará directamente en el vacancy, las rentas y los yields. En Madrid, después que en 2021 se añadiesen 224.061 metros cuadrados a la oferta, durante este año se prevén 190.193 nuevos metros cuadrados de oficinas en el mercado de la capital. Para el periodo 2023-24, la cifra estimada de nueva oferta alcanza los 305.992 metros cuadrados.

En Barcelona, en el último año se incrementó la oferta en 169.893 metros cuadrados y para 2022, la consultora cuantifica en 414.085 los metros cuadrados de nueva oferta que se añadirán. Además, en el período 2023-2024, se prevén 525.708 metros cuadrados de nuevas oficinas en la capital catalana.  

Estos factores determinaron que las rentabilidades en el mercado español de oficinas sufrieran una caída respecto 2020. Si el año del Covid, las yields se mantenían en el 3,3%, en 2021 las rentabilidades medias se situaron en el 3,2%, registrando una caída de diez puntos básicos en un solo año.  

En 2021, las rentabilidades medias en el mercado español de oficinas se situaron en el 3,2%

Aunque sobre el mercado de oficinas se ciernen ciertos nubarrones, la inversión en 2021 recuperó la tendencia al alza. Según el informe de EY, durante el pasado año, en España se transaccionaron operaciones en el mercado de oficinas por valor de 2.800 millones de euros, un 27% más que en 2020.

El segmento acaparó el 27% del total de la inversión no residencial, solo por detrás de los activos logísticos que alcanzaron el 29% de las transacciones. Según los datos recogidos por la consultora, existe un pipepline de operaciones que ascendería a más de 4.000 millones de euros, de los que hasta 3.600 millones de euros podrían materializarse durante 2022.

La consultora también pone el foco en quién mantiene la propiedad de estos activos en el conjunto del país, y en este sentido, destaca que el mercado de oficinas nacional sigue estando marcado por la heterogeneidad, ya que el 78% del inventario de oficinas está en manos de pequeños propietarios y sólo el 18% en compañías y fondos inmobiliarios, con las socimis Colonial y Merlin al frente.