Larga vida al rey del retail: los supermercados seguirán marcando récord de inversión en 2022

El supermercado sigue de moda. La inversión en 2020 y 2021, con un total de 1.127 millones de euros, posicionó a los supermercados como el vertical más en forma del retail en España, concentrando más del 50% de la inversión del sector, según los datos que recoge un estudio reciente de Savills, que hace una radiografía del segmento de los supermercados en el país.

La resiliencia de este vertical ante el impacto negativo de las crisis económicas, demostrada a través de la robustez de las rentas y la firma de contratos cada vez a más a largo plazo, ha posicionado el sector como una de los más atractivos para los fondos inversores, que buscan un producto seguro y estable en un mercado cada vez más volátil.

Sin embargo, tal y como advierte la consultora, durante los dos últimos años han aparecido dos factores que están afectando a la evolución de las rentas, reduciendo el poder de negociación de los propietarios. Por un lado, los operadores de alimentación ya son conscientes de su creciente protagonismo y son más rígidos en las negociaciones y por otro, la propia saturación del mercado hace más necesario ser más selectivo en la elección de ubicaciones.

A pesar de ello, Savills destaca que los ambiciosos planes de expansión tanto de los operadores de alimentación nacionales como regionales que están dando el salto al ámbito nacional, mantienen este mercado vivo y con oportunidades interesantes para los inversores.

Savills destaca que los operadores de alimentación ya son conscientes de su creciente protagonismo y son más rígidos en las negociaciones

Los factores que, según Savills, empujarán la inversión en supermercados a otro año récord son varios. Por un lado, las cadenas de alimentación locales seguirán buscando su vía de crecimiento mediante ubicaciones fuera de sus geografías, ya sea mediante alianzas con otros operadores o adquisiciones de carteras para ganar cuota de mercado.

Además, los planes de negocio de los principales operadores de alimentación continúan con importantes planes de expansión en España para el próximo año. Sin embargo, como subraya la consultora, la tendencia hacia una saturación del mercado y el mayor protagonismo del supermercado en los desarrollos comerciales hará más complejas las negociaciones de renta con los operadores.

La consultora subraya que los supermercados mejor posicionados en términos de localización pueden alcanzar una renta superior a los diez euros por metro cuadrado al mes, mientras que la media nacional se sitúa en nueve euros por metro cuadrado al mes. En mercados con mayor poder adquisitivo, como Madrid o País Vasco, o con menores posibilidades de expansión, como Canarias, podrían alcanzar rentas cercanas a los diez euros por metro cuadrado al mes.

Otros, como Cataluña (8,6 euros por metro cuadrado al mes) o la Comunidad Valenciana (8,1 euros por metro cuadrado al mes), cuentan con rentas menores debido al menor peso de ubicaciones prime sobre el stock total.

La consultora sitúa la renta media nacional se sitúa en nueve euros por metro cuadrado al mes

Al calor de estas buenas cifras, durante 2021, y a pesar de la menor actividad en el mercado de inversión retail, el sector de alimentación continuó su tendencia alcista marcando la segunda cifra más alta de la serie histórica. El récord data del año anterior, ya que en 2020 se firmaron 675 millones de euros (el 10% de la inversión en el sector terciario) mientras que a lo largo del 2021 se invirtieron algo más de 452 millones de euros (más del 50% de la inversión total en retail).

Savills apunta que es probable que hayan existido más operaciones de activos individuales realizadas por inversores privados y family offices. Según los datos del informe, el 98% de la inversión de 2021 corresponde a carteras de supermercados cuyo volumen medio ascendió a 4,3 millones de euros por activo. La fórmula del sale&leaseback (vender el inmueble, pero mantenerse como inquilino) continúa siendo una opción preferida por muchos vendedores, con una cuota del 43% sobre el total de inversión en 2021.

La consultora destaca que el perfil de comprador en supermercados es muy variado, existiendo inversores institucionales que, para alcanzar sus niveles de inversión, se enfocan principalmente en carteras o supermercados independientes, e inversores privados que disponen de menor pulmón financiero y compran activos sueltos a un mayor valor de repercusión.

En los últimos dos años, el 98% de la inversión total en supermercados fue efectuada por fondos, de los cuales, el 57% de origen americano. Un 44% de los vendedores fueron operadores de alimentación mientras que el 35% restante corresponde a socimis. Por nacionalidades, los operadores españoles vendieron el 59% del volumen, mientras que los franceses un 21%.