A. Michelsen (Greystar): “Nos encantaría seguir creciendo en residencial en España”

Para Alejandro Michelsen, director de Inversiones de Greystar, el negocio de la compañía se basa en el flex living y, especialmente, en residencias de estudiantes. Buena prueba de ello son las operaciones llevadas a cabo a finales de 2025, por las que completó la adquisición de una cartera compuesta por tres residencias de estudiantes, hasta ahora propiedad de Merkel Capital. Con una cuantía cercana a los 120 millones de euros, suma más de 1.200 camas repartidas en tres activos situados en Pamplona, Sabadell y Sevilla. De esta manera, a día de hoy, cuenta en España con 8.500 unidades repartidas entre flex living, multifamily y residencias de estudiantes, con un volumen de inversión de más de 1.600 millones de euros.

PREGUNTA: ¿En qué segmentos del living se plantea Greystar echar raíces en España?

RESPUESTA: Haciendo un poco de historia, Greystar entra en España en 2017 con la compra de una plataforma de residencias de estudiantes, la mayor plataforma de residencia de estudiantes que era Resa que luego vendió en 2022. Desde que abrimos oficina en España, hemos ido creciendo vía diferentes mandatos en los últimos tres sectores en los cuales queremos estar presentes en España. Estos son lo que nosotros llamamos flex living, multifamily, que es residencial digamos tradicional en alquiler, flex living en suelo terciario y residencias de estudiantes. Hoy en día tenemos en España 8.500 unidades varias repartidas en esos tres sectores y la última operación que cerramos fue la de finales del año pasado de las 1.200 unidades en tres edificios de residencia de estudiantes. Durante los últimos años, hemos estado más centrados en la inversión en flex living y es verdad que el último año ha sido un año muy caliente por decirlo de alguna manera en la residencia de estudiantes. Hubo una operación muy llamativa que fue la venta de la plataforma de Livensa y eso básicamente nos coloca como el segundo país a nivel de inversión europea en ese tipo de activos. Como digo tenemos 8.500 unidades y en total en volúmenes de inversión estamos hablando de más de 1.600 millones en España.

P.: ¿El living de Greystar es exclusivamente alquiler?

R.: Greystar es una plataforma verticalmente integrada que se dedica tanto al desarrollo como a la gestión y operación de activos de living en alquiler. Nosotros, dentro del living, englobamos residencias de estudiantes, residencial tradicional en alquiler, incluso senior living, aunque en esta última variedad no tenemos nada en España. Esos son los tres sectores en los cuales estamos presentes y en los cuales la idea es seguir creciendo en España.

P.: Ya que comenta que en senior living no tienen ningún proyecto todavía en España, pensando de cara a este año, ¿tienen algún proyecto en cartera de senior living, o algún otro segmento que nos pueda anticipar?

R.: De momento no tenemos ninguna oportunidad avanzada en el sector de senior living. El foco ahora mismo lo tenemos tanto en residencias estudiantes como flex living y es verdad que nos encantaría también seguir creciendo en la plataforma residencial, aunque creemos que ahí es quizás más difícil, al ser un mercado digamos más competido, la fiscalidad también es más compleja, por tanto, ahí será más difícil que crezcamos, pero es uno de los sectores objetivo para Greystar.

P.: ¿Desde su punto de vista a qué obedece el tirón de las residencias de estudiantes a lo largo de 2025 que finalizó con una inversión de 1.700 millones de euros, más que duplicando la inversión del año anterior y concentrando el 38% de la inversión en estudiantes? ¿Qué previsiones tienen para 2026?

R.: Yo creo que los fundamentales de los mercados siguen siendo muy sólidos en el sector de las residencias de estudiantes. Por aportar alguna cifra, en España hay más o menos un millón y medio de estudiantes, y hay más o menos unas 100.000 camas, lo que arroja una ratio de un 7%. Si lo comparamos con otros países, tipo Francia o Alemania, prácticamente nos duplican y si nos comparamos directamente con Reino Unido, casi nos cuadriplican por así decirlo. Entonces, creemos que hay todavía mucho margen para crear oferta ante esa demanda que viene creciendo a un ritmo sostenible durante los últimos 10 años y que creemos que aún se va a seguir beneficiando por la calidad de las universidades, por la calidad de vida de España y el hecho de que es un sector que creemos que tiene mucho potencial de crecimiento.

P.: ¿Qué perfil tienen los estudiantes que acuden a una residencia de estudiantes?

R.: Además de los estudiantes internacionales que vienen creciendo a un ritmo muy importante, está también la movilidad interna. Hay muchos estudiantes de provincias o de otras ciudades que van a estudiar a Madrid o Barcelona y no sólo a estas, sino que también a Pamplona, a Bilbao. No solo a las grandes ciudades sino también a ciudades digamos de tamaño más mediano y creo que una muestra de ello la tenemos con nuestra presencia en España que no solo se centra en Madrid, Barcelona o Valencia. Tenemos proyectos en zonas de Andalucía como Sevilla o Málaga, tenemos proyectos en Bilbao, en Pamplona por ejemplo, que quizás es una ciudad algo más más pequeña. La previsión de futuro que tenemos es seguir creciendo. Evidentemente, nos encanta Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, pero también estamos interesados y dispuestos a crecer en otros mercados digamos más regionales, por llamarles de alguna manera.

“El foco ahora mismo lo tenemos tanto en residencias estudiantes como flex living y es verdad que nos encantaría también seguir creciendo en la plataforma residencial”

P.: ¿La calidad de las universidades españolas se corresponde con esta demanda creciente tanto a nivel nacional como internacional?

R.: En España hay universidades muy buenas. Una prueba de ello está en que cuando analizamos una oportunidad uno de los factores que tenemos en cuenta es la calidad de esa universidad. ¿Por qué en Pamplona, por ejemplo, estamos cómodos invirtiendo en una ciudad quizás algo más pequeña con mayor oferta que otras ciudades españolas? porque hay dos universidades, una pública y una privada, muy potentes que están dentro del escalafón de universidades mundiales en una posición privilegiada. Entonces yo creo que hay universidades muy buenas en España. Hay otros factores de demanda también, como por ejemplo programas de Erasmus y demás, que también son muy potentes y eso hace que una ciudad como Granada, en la cual no estamos presentes a día de hoy, sea quizás la ciudad que más Erasmus recibe, y por tanto eso es un flujo constante de demanda que hay que satisfacer.

P.: Antes mencionaba el déficit de camas en residencias de estudiantes que había en este mercado. No sé si lo podemos extrapolar a zonas concretas del país donde se necesitan más camas…

R.: Madrid y Barcelona justo están en esa media de necesidades con una ratio de provisión que está entre un 7% y un 8 %. Hay ciudades como Valencia en las cuales esa ratio todavía es más baja, por tanto, hay todavía más déficit de camas en la tercera ciudad de España. Y luego hay ciudades también como Pamplona o Granada en las cuales estás algo por encima de la media, incluso algo por encima del 15%, lo que refleja que sigue habiendo una brecha entre la demanda y la oferta que creemos que es brutal.

P.: ¿En qué medida este déficit de oferta se está trasladando a las rentas, en una situación semejante a lo que está sucediendo con la vivienda? Algunos estudios del mercado sitúan la horquilla de rentas entre los 800 y los 1.200 euros al mes

R.: Estas cifras son rangos muy amplios y depende de si estás en el centro de Madrid evidentemente estás hablando de rentas pues muy por encima de ese rango o si te vas digamos a otras ciudades, pues estás dentro de ese rango. Es verdad que hemos visto un crecimiento de rentas sostenido en el tiempo. Luego la forma también de controlar ese crecimiento de rentas al fin y al cabo es lanzar más oferta y la forma de lanzar más oferta es o bien generar más producto a través de distintas soluciones habitacionales, como es por ejemplo el flex living que puede ser una alternativa distinta que hace 5 o 6 años no existía y luego también con nuevos proyectos que cuenten con mayores facilidades para acceder a suelo y que los promotores puedan desarrollar o podamos desarrollar mejor dicho, más oferta.

“Hay todavía mucho margen para crear oferta en Pbsa ante esa demanda que viene creciendo a un ritmo sostenible durante los últimos 10 años”

P.: ¿Y en Greystar en qué rango se mueven estas rentas?

R.: Depende de la ubicación, del tipo de cliente al que vaya enfocado el producto. No es lo mismo, no tiene la misma cabecera un cliente en una universidad privada siguiendo el ejemplo de Pamplona en la Universidad de Navarra o en la Universidad Pública, por tanto, son varios factores los que influyen como la calidad de la residencia, la ubicación que es lo que hace que fijemos los precios. El rango de precios oscila entre los 800 y los 1.200 euros al mes.

P.: El sector de Pbsa se caracteriza por recibir flujos de capital procedentes de Europa y Norteamérica, ¿se está apreciando como sucede en otros sectores un interés por parte de inversores asiáticos o de Oriente Próximo con lo que podría endurecerse la competencia?

R.: Que la competencia sea dura es positivo para el mercado, porque habrá mejor producto, mejor calidad, mayor competencia, los precios serán también más asequibles y los clientes digamos tendrán un rango o un menú más amplio. En cuanto al apetito inversor creo que España es un país que los últimos años ha estado de moda, hemos sido quizás el motor de Europa a la hora del crecimiento durante los últimos años y eso se ve reflejado en interés de inversores internacionales y nacionales de invertir en el mercado. Yo hablo por lo que nosotros vemos con nuestros inversores que hay de muy distintas nacionalidades. España es uno de los mercados los cuales queremos seguir creciendo tanto en residencias de estudiantes, flex living como multifamily. ¿Por qué? Porque digamos cumple todos los fundamentales a la hora de que hay una escasez brutal de oferta y hay previsiones de crecimiento importantes y por tanto eso lo vemos como una oportunidad para para seguir creciendo. Diría que no ha habido un único tipo de inversor que se haya interesado en el mercado, pero hemos visto en general un interés mayor por parte de todos los inversores.

P.: Be Casa cuenta con cinco edificios a nivel nacional. ¿En estos momentos hay previsiones de algún nuevo proyecto en ciernes que me pueda adelantar?

R.: Tenemos cinco proyectos operativos en España, cuatro de ellos operativos en Madrid digamos la zona metropolitana de Madrid (Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Rivas y Valdebebas) y Barakaldo en Bilbao que abrió recientemente en diciembre del año pasado. Esperamos ahora a mediados de este año abrir un proyecto en la zona de Barcelona, en Sant Cugat y luego la idea efectivamente es seguir creciendo en esa plataforma en la cual a día de hoy creo que somos líderes indiscutibles del mercado y somos los mayores propietarios y operadores de flex living del mercado.

“La forma de controlar el crecimiento de rentas al fin y al cabo es lanzar más oferta generando más producto a través de distintas soluciones habitacionales, como es por ejemplo el flex living”

P.: ¿Cómo afrontan la problemática del suelo a la hora de sacar adelante algún nuevo proyecto?

R.: La idea es seguir creciendo e idealmente seguir creciendo también nosotros desarrollando nuestro propio producto. Es decir, hasta ahora parte del crecimiento ha venido por desarrollo propio y parte del crecimiento ha venido por la compra de producto que han desarrollado terceros, otros promotores y que nosotros hemos comprado en el momento que abría el edificio, pero la idea también es seguir creciendo nosotros, comprar suelo y gestionar todo el proceso de licencia, con el proceso de construcción y demás y luego operarlo nosotros. Somos una plataforma verticalmente integrada que desarrollamos, gestionamos y también operamos. La escasez de suelo se centra sobre todo en el ámbito residencial. El flex living es uno de los fundamentales que nos ayuda a lanzarnos a invertir en este tipo de activos, ya que hay más disponibilidad de suelo terciario. A medida que se ha ido profesionalizando el sector y hemos visto que nuevos inversores entran en el flex living, hay más competencia y por tanto hay más apetito incluso por ese suelo terciario que antes no tenía o no se le daba el valor que se le da ahora. En cuanto a la escasez de suelo y la disponibilidad y cómo hacerlo disponible de una manera más ágil, yo creo que está en manos de las administraciones, y en una colaboración público-privada, la búsqueda de soluciones que agilicen el poner más suelo en manos de promotores e inversores para generar más producto y más oferta. Todo lo que ayude a acelerar los procedimientos de licencias, aunque es algo que ha ido mejorando, creo que evidentemente ayuda a los inversores. Si al segmento del flex living, que no existía hace seis años, no se le da alas, se le ponen trabas y se le sataniza, creo que va en contra de generar nueva oferta, mientras que si hablas con administraciones, les cuentas tus proyectos y entienden los proyectos y entienden que es una nueva solución que satisface una demanda que hasta ahora no está satisfecha, pues también ayuda a ese gran problema que es la falta de oferta.

P.: El problema actual del mercado residencial por su falta de oferta, está en el alquiler asequible. ¿Se plantean entrar en este mercado en algún momento?

R.: Nosotros ofrecemos una solución asequible. En el flex living, el concepto es que se puede entrar a vivir en un edificio de llegando solo con la maleta. Hay una renta que incluye todos los servicios, los suministros, el mobiliario, incluye acceso a unas zonas comunes muy potentes en las cuales incluyen zonas de coworking, zona de gimnasio y demás; por tanto, cuando uno empieza a sumar todas esas capas de servicios, nos damos cuenta que es una solución asequible, no es una solución social, que es otro concepto totalmente distinto, pero si es una solución asequible y habitacional para una demanda que está ahí. Si uno suma la renta de un piso tradicional, lo que le cuestan los muebles, lo que hay que pagar a la agencia inmobiliaria, lo que cuesta el gimnasio, lo que cuestan todas esas capas de servicio y lo compara con las rentas que nosotros cobramos con todos esos servicios incluidos, creo que sí que ofrecemos una solución.