Persépolis socimi dice adiós al BME Growth para reorientar su negocio

Persépolis socimi abandona el BME Growth. La empresa de apartamentos turísticos de Persépolis Investments, fundada y dirigida por Mitra Ghamsari, dejará de cotizar en el parqué español en enero de 2023, una vez la Junta Extraordinaria de la compañía, programada para el 10 de enero, ratifique la decisión tomada por el Consejo de Administración el pasado 9 de diciembre.

“El consejo de administración ha concluido el proceso de estudio y análisis de alternativas disponibles para dar una salida más rentable a la sociedad, tomando en consideración la evolución del negocio y de los activos de esta, así como la reducida liquidez sus acciones, y ha acordado, en el mejor interés de la sociedad y de sus accionistas, iniciar el procedimiento de exclusión de negociación de las acciones de BME Growth”, informaba Persépolis en un documento remitido a BME Growth.  

Persépolis ya había comunicado a finales de octubre que se encontraba en dificultades de tesorería, contingencia que esperaba superar con la venta de parte de sus activos, aunque admitía que ya estaba barajando la posibilidad de abandonar el antiguo MAB. En el documento de presentación de sus resultados semestrales, remitido el pasado 31 de octubre, la empresa justificaba su fondo de maniobra negativo de 379.084 euros por los dividendos pendientes de distribuir del ejercicio 2021, que suman 2,4 millones de euros.

Persépolis vehiculó el pago del dividendo de 2021 a través de pagarés a la vista por las dificultades de tesorería que atravesaba la sociedad en el momento de la aprobación del resultado. Así, la empresa aseguraba que, aunque la intención de los administradores “no es liquidar la compañía en los próximos doce meses”, en caso de que la junta decidiese abandonar el parqué, la sociedad debería satisfacer el pago de las cantidades distribuidas a reservas voluntarias del resultado de 2021 por importe de 2,8 millones de euros.

Desde Persépolis Investments, la gestora de la socimi, señala que la compañía está inmersa en un proceso estratégico por el que ha decidido que Persépolis socimi deje de cotizar en el BME Growth, en una operación respaldada por sus inversores. La nueva estrategia de la gestora de fondos de activos inmobiliarios, pasa por focalizarse en grandes inversiones en el mercado residencial de lujo, el negocio hotelero y el modelo Build to Rent (BTR).

“Este nuevo planteamiento estratégico se antoja incompatible con la continuación en el antiguo Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y la salida de la socimi forma parte de una transición natural que la gestora tenía contemplada desde 2020”, apuntan desde la compañía. 

Persépolis Investments, la gestora de la socimi, señala que la compañía está inmersa en un proceso estratégico y que la decisión de salir del Growth se tomó en 2020

Persépolis Investments 1 nació en 2014 de la mano de Mitra Ghamsari, con un capital inicial de 100.000 euros. En marzo de 2015, la compañía llevó a cabo una ampliación de capital por 5,9 millones de euros en la que dio entrada al accionariado a Wedgewood Investment, un trust estadounidense dirigido por Benjamin Smith y Sheehan Maduraperuma, dos ex altos cargos de JP Morgan que en 2005 fundaron el hedge fund Laurion Capital Management, con sede en Nueva York y 5.000 millones de dólares bajo gestión.

Smith y Maduraperuma, a través de distintas sociedades, fueron los inversores principales en todas las ampliaciones de capital que realizó Persépolis desde entonces. En 2016, Wedgewood suscribió la práctica totalidad de una ampliación de 9,8 millones de euros y, dos años después, en 2018, Benjamin Smith acudió en solitario a la ampliación de 13,3 millones de euros. En 2019, la socimi ejecutó su última ampliación de capital, de siete millones de euros, aunque esta fue a cargo de la prima de emisión, una operación que sirvió para aumentar el nominal de la participación hasta 0,3 euros.

Conformación de la cartera

En paralelo a la entrada de capital procedente de las ampliaciones, la compañía fue conformando su cartera de activos, que primero estaba diversificada en alojamientos turísticos, residencial y oficinas, pero que fue orientando hacia el segmento de hospitality. De 2015 a 2018, Persépolis desembolsó 35,2 millones de euros en la compra de activos y su rehabilitación.

A cierre de 2018, la cartera de la socimi alcanzaba once activos de hospitality, residencial y oficinas localizados en Madrid (6), Córdoba (2) y Granada (2), que sumaban en total 18.251 metros cuadrados de superficie y una valoración a precios de mercado de 47,9 millones de euros.

En su estrategia para enfocarse en el segmento de alojamientos de corta y media estancia, la socimi procedió a su primera desinversión en 2019, con la venta del único activo de oficinas que mantenía en cartera:  un inmueble ubicado en el número 12 de la calle Vizcaya de Madrid, con 4.413 metros cuadrados de superficie y que estaba arrendado a la proptech española Spotahome. Persépolis había adquirido el activo en 2018 por 8,6 millones y lo revendió un año después por 10,5 millones de euros.

Las otras desinversiones de la compañía se ejecutaron en 2021, con la venta por 21,3 millones de euros de cuatro inmuebles residenciales ubicados en Madrid. La desinversión de los activos ubicades en las calles Eraso, Ribera Curtidores, Arganzuela y Calatrava le reportó una plusvalía de alrededor de 13 millones de euros.

Los dos únicos ejercicios en los que Persépolis socimi anotó beneficios fueron 2019 y 2021, gracias a la venta de activos 

Beneficios al calor de las ventas

Los dos únicos ejercicios en los que Persépolis anotó beneficios fueron 2019 y 2021, como consecuencia de la venta de activos de la sociedad. El resultado de explotación de la compañía, dejando de lado las plusvalías por las desinversiones, siempre se ha mantenido en negativo.

El mejor ejercicio en lo que respecta a la cifra de negocios fue 2017, el año en que se constituyó como socimi, cuando la empresa reportó ingresos por 0,99 millones de euros. Aún con esta facturación, Persépolis anotó pérdidas en el resultado por 90.000 euros.

Según los últimos resultados remitidos a BME Growth, correspondientes al primer ejercicio de 2022, Persépolis sumó en junio ingresos por 385.833 euros, lo que representó más que triplicar la cifra de negocio del mismo periodo del año anterior, que se situó en 119.860 euros. El resultado operativo de la compañía registró pérdidas por 146.085 euros, como consecuencia del repunte del capítulo de otros gastos de explotación, que se elevó hasta 427.275 euros. El resultado neto del primer semestre anotó pérdidas por 183.000 euros.

La cartera actual de la socimi, sin contabilizar los activos mantenidos para la venta, comprende cuatro activos ubicados en Granada, Madrid y Córdoba, con un valor razonable de 19,25 millones de euros. La deuda de la compañía se sitúa en 8,5 millones de euros, por lo que el apalancamiento de la compañía es del 44%.

Persépolis socimi forma parte del grupo Persépolis Investments, que además de este vehículo cuenta con dos vehículos más: Revolis y Mahnaz

Una salida para virar la estrategia

Persépolis socimi forma parte del grupo Persépolis Investments, que además de este vehículo cuenta con dos sociedades más: Revolis y Mahnaz. Revolis es una joint venture en coinversión con Revcap, empresa con sede en el Reino Unido. El vehículo está enfocado al sector residencial de Madrid y Barcelona. Tiene un objetivo de inversión de 100 millones de euros, con un objetivo de cartera previsto de 220 millones de euros.

Además, Persépolis gestiona el fondo Mahnaz, que sigue una multiestrategia que incluye sector residencial tradicional, hoteles, apartamentos turísticos y residencial de lujo. El fondo se centra en la adquisición, transformación, valor añadido y venta de activos inmobiliarios urbanos en España. Fundado en julio de 2021, tiene un objetivo de inversión de 100 millones y un proyecto de porfolio previsto de 220 millones de euros.

Recientemente, Persépolis Investments compró por 25 millones de euros un edificio histórico en el centro de Madrid a Inmobiliaria Colonial. Situado en el número 27 de la céntrica calle Sagasta de la capital, el nuevo activo cuenta con más de 5.000 metros cuadrados, que Persépolis prevé reconvertir en pisos residenciales de lujo.

Persépolis Investments compró por 25 millones de euros un edificio histórico en el centro de Madrid a Inmobiliaria Colonial