Retail, contador a cero: más barato, más ‘vacancy’ y nuevos formatos en la era post Covid-19

El retail se prepara para el día después. El comercio, exceptuando aquel que opera en actividades esenciales, está siendo uno de los grandes damnificados de la crisis del coronavirus por el cierre de tiendas decretado en todo el mundo. Inquilinos y propietarios se preparan ahora para el día después, en el que el segmento se prepara para un ajuste: el Covid-19 ha provocado que el retail deba analizarse desde un punto de visto completamente nuevo, tanto por las expectativas económicas de operadores y propietarios, como por la disposición de las tiendas, que deberán maximizar la sensación de seguridad sanitaria para sus clientes, reduciendo, en ocasiones, la posibilidad de rentabilizar el metro cuadrado.

“El cliente pedirá una seguridad extrema”, apunta el director de retail de JLL, Augusto Lobo, que asegura que las marcas deberán encontrar respuesta a preguntas como “qué ocurre con la mercancía expuesta que la gente va tocando” o con la zona de probadores. El directivo sostiene que el consumidor “va a ser mucho más exigente y va a pedir que las tiendas sean mucho más que ir, ver y comprar”. Por este motivo, Lobo augura que esta crisis funcionará como “acelerador de la experiencia de compra en la tienda”, especialmente en cuanto a la personalización.

Los cambios en el interior de las tiendas se harán especialmente “para gestionar el flujo de gente, particularmente en los probadores y la zona de cajas”, apunta un consultor a EjePrime. “Los principales cambios serán en los circuitos comerciales y en la operativa dentro de las tiendas”, añade.

En este sentido, la tecnología puede ampliar su papel en las tiendas, con un aumento del uso de los probadores virtuales, que permiten ver cómo quedan las prendas de ropa sin tener que ponerlas físicamente.

Una de las grandes preocupaciones que afecta tanto a operadores como a propietarios es el precio de los activos

Sin embargo, los expertos consultados coinciden en señalar que los locales grandes tendrán muchas más facilidades para adaptarse a las nuevas demandas de los clientes que los pequeños. “Nadie va a querer entrar en un local de cuarenta metros cuadrados si ya hay tres personas dentro”, apuntan.

Un ajuste de rentas “indudable”

Otra de las grandes preocupaciones que afecta tanto a operadores como a propietarios es el precio de los activos una vez superada la crisis. Desde los retailers se reclama la condonación de las rentas mientras dure el estado de alarma y que se adapten a la nueva realidad de ventas una vez se pueda volver a subir la persiana. Por su parte, los propietarios parecen satisfechos con las medidas aprobadas por el Gobierno, que contemplan una moratoria de hasta cuatro meses y el pago sin intereses durante dos años de esta moratoria.

De todos modos, “quien siga empeñado en alquilar a precios de febrero se va a tirar mucho tiempo con el local vacío” avisa Miquel Laborde, de la consultora Laborde Marcet. Una idea que también comparte la directora de retail high street de Cbre, Susana Elhombre, que explica que es “indudable que se vaya a llevar a cabo un ajuste de los precios de los alquileres”

“Quien siga empeñado en alquiler a precios de febrero se va a tirar mucho tiempo con el local vacío”, avisa Laborde

Sin embargo, por el momento son pocos los propietarios que aceptan esta rebaja de precios, a pesar de que las previsiones apuntan a una rebaja de las ventas de hasta el 40% en 2020.

“Nos estamos encontrando con pocos propietarios que rebajen sus expectativas de renta en nuevas comercializaciones”, asegura el director nacional de Ascana, Javier Pastor. De todos modos, el directivo relata que “por el momento el sector está buscando testigos para saber si los propietarios y los inquilinos están en la onda correcta con sus cifras”.

El directivo expone que los propietarios “siguen manteniendo sus posiciones de renta y pretenden dejar claro que ‘lo que es prime es prime’”. En este sentido, Lobo asume que “el impacto será mucho menos importante en las calles prime”.

Tanto es así, que cabe la posibilidad de que las calles secundarias, que hasta ahora eran interesantes para negocios de restauración o marcas que no podían acceder a las zonas prime por las altas rentas demandadas, pasen a estar ocupadas por negocios que no forman parte del retail.

El ‘vacancy’ aumentará de forma momentánea por la reestructuración de la red de operadores y la desaparición de algunas marcas

Laborde explica que esta crisis supondrá “una mayor polarización entre prime y secundaria”, que pasarán a estar ocupadas por “peluquerías, alimentación o incluso viviendas” que ocupen los activos a pie de calle. Esta diferencia también se notará en el vacancy de los locales dependiendo de la calle en la que se encuentren. En este sentido, Pastor anticipa que la disponibilidad en las calles prime “no será elevada con respecto a otros periodos habituales”.

El aumento de la disponibilidad de locales comerciales se producirá por una doble vertiente: por un lado, algunos operadores no podrán aguantar la crisis y desaparecerán y, por el otro, los operadores que continúen en el mercado reestructurarán sus tiendas y serán más selectivos a la hora de escoger qué ubicaciones ocupan.

En todo caso, el aumento en el vacancy no será permanente y volverá a descender a medida que la economía se recupere de este frenazo, algo que, según los expertos, puede pasar a partir del cuarto trimestre de este año.

La liquidez del mercado impulsará la inversión

La gran diferencia entre la crisis actual y la que se produjo entre 2008 y 2014 es que en estos momentos el mercado continúa teniendo una gran liquidez, lo que conlleva que las operaciones de inversión tan solo se hayan pospuesto en el tiempo a la espera de poder visitar los activos en persona o poder encontrarse para firmar los contratos de compraventa.

En este sentido, Laborde asegura que “la inversión sigue teniendo mucho movimiento” y apunta que “hay muy pocas operaciones que se hayan caído” a causa del frenazo provocado por el coronavirus.

Por su parte, la directora IP High Street de Cbre, Elvira Gutiérrez, destaca que la “inversión en locales de calle es un valor refugio que siempre ha funcionado” y que “a día de hoy sigue habiendo liquidez y apetito en el mercado” para la inversión en este tipo de activos.

En todo caso, las nuevas operaciones que se puedan hacer una vez se supere la crisis sanitaria deberán volver a encontrar un punto de equilibrio entre los intereses de los operadores y de los propietarios, que en los últimos años habían encontrado para maximizar rentabilidades sin aumentar las rentas en exceso.

Gutiérrez explica que “a día de hoy debemos volver a repetir el ejercicio de estabilización y de acuerdo entre las partes para analizar el porcentaje de descuento que sufren estas rentas, y el nivel de descomprensión de yields que le seguirá”.