2025 cerrará con más de 3.000 millones de euros invertidos en el hotelero español

El segmento hotelero en España pasa por un buen momento. Todas las previsiones apuntan a un verano con mucha actividad, con récords de reservas, y los cálculos cifran en 100 millones el número de visitantes internacionales que habrán pasado por el país a cierre de este ejercicio. Las inversiones también muestran una clara tendencia al alza. De hecho, este lunes se ha conocido la mayor operación de la historia del sector hotelero en el mercado español: Spring Hotels ha comprado a Brookfield por 430 millones de euros varios activos en Arona (Tenerife), en un complejo que incluye dos establecimientos de cinco estrellas y uno de cuatro estrellas.

Las principales consultoras inmobiliarias consultadas por EjePrime prevén para este 2025 un volumen total de inversión de aproximadamente 3.000 millones de euros en este segmento, en línea con el pasado 2024. Savills argumenta que esta cifra se alcanzará tras haber cerrado la primera mitad del año con unos 70 establecimientos transaccionados y un volumen de 1.250 millones, aunque este dato es un 16,6% inferior al del mismo periodo de 2024. Tal como refleja en la última edición de su informe Hot Trends, Savills define la situación en España como  “un mercado hotelero sólido, con fortaleza operativa, buen comportamiento del segmento ‘lujo’ y fuerte interés inversor, que repunta especialmente en destinos secundarios”. Un 54% de esos establecimientos son vacacionales, mientras que el 46% restante son urbanos. Entre los inversores, sobresalen los institucionales, con un 41,2% del volumen, seguidos por los operadores hoteleros (31,7%) y los inversores privados, que registran un 20%. 

El mercado alcanzará los mencionados 3.000 millones tras haber estado contabilizando solo 500 millones anuales hace unos quince años, afirma Javier Bravo, partner y head of hotels&hospitality en Catella. La consultora señala que el foco principal está situado en Madrid, Barcelona y Málaga, además de destinos “clásicos”, como Baleares y Canarias. No obstante, el directivo de Catella también ve la costa de Cádiz y el norte de España como polos de inversión. Por su lado, BNP Paribas Real Estate coincide en prever que a 31 de diciembre se habrán alcanzado los 3.000 millones de euros invertidos, tras haber registrado 439 millones solo durante el primer trimestre, con un aumento del volumen de un 24,36%. David Alonso, director de research de BNP Paribas RE, indica que “el incremento en la cantidad de operaciones de 2024 sugiere una mayor diversificación de las inversiones y un mercado más dinámico”, algo que tendrá continuidad a lo largo de este 2025.

Spring Hotels ha firmado hace apenas unos días la mayor operación hotelera en España, por 430 millones

Sin embargo, no todas las firmas que analizan el mercado son tan optimistas. Cushman&Wakefield indica que la inversión se ha frenado durante los seis primeros meses, con 1.086 millones invertidos, lo que supone un 32% menos que en la primera mitad de 2024. El motivo principal son las tensiones geopolíticas, los conflictos bélicos en Oriente Medio y la guerra arancelaria anunciada por el presidente estadounidense Donald Trump. El socio y codirector de Cushman&Wakefield Hospitality en España, Bruno Hallé, asevera que “hay datos que demuestran que la toma de decisiones se ha ralentizado, seguramente por el escenario geopolítico, aunque el interés en los principales destinos y ciudades de España se mantiene, e incluso aumenta, con operaciones muy significativas en Andalucía, Canarias y Baleares”.  

Por su parte, Colliers resalta en un informe que analiza las transacciones de 2024 que las dos grandes capitales del país han consolidado su liderazgo con estrategias diferenciadas, “pero es Madrid quien ha mostrado mayor dinamismo en crecimiento turístico, desarrollo hotelero e inversión, recortando distancias con Barcelona en los principales indicadores de rendimiento”. Madrid alcanzó los 10,4 millones de viajeros en 2024, un 5,3% más que en 2023 y un 4,7% por encima de los niveles prepandemia, “por lo que se consolida como el principal destino urbano en número de visitantes”, en palabras de esta consultora. Barcelona, por su parte, registró 8,4 millones de viajeros (un 1,1% menos que en 2019), aunque mantuvo su liderazgo en pernoctaciones, con 21,8 millones, mientras que Madrid logró 21 millones, de las cuales un 63% fueron protagonizadas por turistas internacionales.  

Además, fuentes de Colliers destacan que la estancia media fue superior en Barcelona (2,6 días) frente a los 2 días de Madrid, lo que reflejaría un perfil de visitante con una estancia más prolongada en la capital catalana. “Barcelona ha implementado una estrategia enfocada a atraer turistas que generen un mayor impacto económico en la ciudad y esta política ha tenido reflejo en el aumento del gasto turístico internacional”, que alcanzó los 8.238 millones de euros en 2024, un 11,7% más, algo que posiciona a esta ciudad en la tercera posición del ranking europeo, solo por detrás de Londres y París.

Uno de los indicadores clave en el ámbito hotelero es el RevPar (ingresos por habitación disponible). Sandra López, directora de Valoraciones de Hoteles en Savills, subraya que “a cierre de abril de 2025, el crecimiento del RevPar sobre el mismo periodo de 2024 es de un 6,5%, impulsado por la tarifa media diaria (Average Daily Rate, ADR) tanto en destinos urbanos como de costa”. Y añade que “prevemos que este aumento se modere en los próximos meses, pero mantendrá un ritmo muy por encima de la inflación y cercano al 5% en el año, un nivel sostenible a medio plazo”. Un ejemplo de ello es Meliá, que solo en el primer trimestre logró aumentar en un 6,5% su RevPar, pese a no contar con el impacto de la Semana Santa, que este año ha sido en abril. 

Unos 70 establecimientos han sido transaccionados en los seis primeros meses 

Colliers explica también que Barcelona sigue siendo el destino urbano con mayor RevPar, con 142,2 euros en 2024 (un 9% superior), frente a los 116,1 euros de Madrid. Sin embargo, la capital ha experimentado un crecimiento mucho más acelerado en este indicador, un 17,7% más, liderado por el segmento cinco estrellas y reduciendo la brecha con Barcelona “a pasos agigantados”. De forma similar, Cbre explica que “en 2024, la gran mayoría de destinos españoles superaron el RevPar de 2023, con incrementos cercanos al 10%, impulsados principalmente por un aumento en las tarifas medias (ADR)”. Esta consultora maneja perspectivas para este 2025 “cautelosamente optimistas (en base a los datos registrados de enero a abril)” y señala que “pese a una desaceleración en el crecimiento para 2025, se estima que el RevPar en el año superará en un 5% el mismo indicador de 2024”.

En paralelo, un informe de JLL a nivel global prevé que los inversores en el segmento hotelero prestarán especial atención a los principales mercados urbanos “sobre todo porque el coste de construcción sigue siendo significativamente superior al de compra”. Esta firma incluye a Madrid entre los destinos que suscitan mayor interés, al igual que Londres, Nueva York, San Francisco, Singapur y Tokio. 

Algunos ejemplos de otras operaciones recientes en el segmento hotelero en España incluyen el traspaso de Millenium a Activum del complejo hotelero Fairmont en San Roque (Cádiz), por más de 170 millones de euros, y el anuncio de Sercotel de abrir tres establecimientos más, para aumentar su cartera hasta los 85. Además, Atom ha vendido a un family office el B&B Hotel en Vitoria por 9,2 millones de euros y Limehome ha firmado un acuerdo para abrir su primer proyecto en Castilla y León, mediante la conversión integral de un edificio sin uso en el centro histórico de Burgos. Todas estas transacciones han tenido lugar tan solo en las dos últimas semanas. Mientras tanto, CaixaBank y la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (Cehat) han renovado su acuerdo de colaboración, por lo que la entidad financiera pone a disposición del ámbito hotelero una nueva línea de crédito por 2.500 millones de euros.