2018, el año en que el impuesto hipotecario puso a la Justicia en el punto de mira

La inseguridad jurídica se instaló en el mercado hipotecario español en 2018. A mediados de otoño, el cambio de criterio del Tribunal Supremo (TS) respecto a quién debía pagar el impuesto de las hipotecas sembró el caos entre bancos, ciudadanos y clase política. Dos meses después, y un real decreto ley de por medio que obliga a las entidades financieras a abonar esta tasa, los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) demuestran que la incertidumbre no frenó la firma de nuevos préstamos en octubre. No obstante, los bancos y la confianza en la Justicia se erigen como los grandes damnificados por esta batalla legal.

La tasa de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es un impuesto que recaudan las comunidades autónomas y que equivale a entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la hipoteca dependiendo de la región. Durante más de dos décadas, los ciudadanos eran los que tenían que abonar esta tasa, según fijaba el artículo 68.2 del reglamento sobre este impuesto. 

De hecho, en febrero de 2018, el Pleno de la Sala Primera de lo Civil del Supremo ratificó esta decisión, dejando claro que el sujeto pasivo del AJD era el consumidor. No obstante, el criterio de este órgano judicial dio un vuelco cuando, el pasado 18 de octubre, la Sala Tercera del Tribunal Supremo consideró que era el banco quien debía asumir el impuesto, por ser el único interesado en elevar a escritura pública los préstamos con garantía hipotecaria.

La tasa de Actos Jurídicos Documentados (AJD) equivale a entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la hipoteca

Sólo un día de después de este fallo histórico y de anular el artículo 68.2 del reglamento, Luis María Díez-Picazo, presidente de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, frenó la doctrina del alto tribunal y convocó una reunión de urgencia para el día 5 de noviembre, con el objetivo de revisar la sentencia que obligaba a los bancos a pagar el AJD.  

Finalmente, tras dos días de discusión, quince de los 28 magistrados de lo Contencioso del TS se inclinaron a favor de avalar la jurisprudencia tradicional. La deliberación evidenció en aquél momento la fractura dentro del Tribunal y pasó la pelota al tejado del Gobierno.

El turno de Sánchez

“Los españoles no pagarán nunca más este impuesto”. Con esta frase, el presidente del Ejecutivo español, Pedro Sánchez, tomaba la palabra para tumbar la decisión del Tribunal Supremo sobre el impuesto de las hipotecas. Contrario a la decisión del poder jurídico, el dirigente socialista anunciaba así la aprobación de un real decreto ley para modificar esta tasa y “proteger a los clientes financieros ante potenciales abusos”.

Precisamente, la semana pasada el Congreso dio el visto bueno a la ley hipotecaria que obligará a los bancos a asumir el impuesto de las hipotecas. Las entidades financieras tendrán que pagar todos los gastos relacionados con la concesión del crédito (el AJD, las primeras copias del notario, y los gastos del registro y de la gestoría), excepto la tasación, que tendrá que abonarla el cliente. La nueva ley facilitará, además, que se pueda cambiar de banco, y obligará a las entidades a examinar la solvencia del hipotecado con más profundidad antes de concederle el crédito.

Un agujero bursátil para los bancos

Para las entidades financieras, el 18 de octubre supuso el inicio de una caída en bolsa de la que aún no se han recuperado. De hecho, durante la jornada posterior a la sentencia, los bancos del Ibex vieron cómo se esfumaban cerca de 6.000 millones de euros de capitalización bursátil.

Santander, con un retroceso en bolsa del 4,1%, o Banco Sabadell, con un descenso del 11%, fueron algunas de las entidades que salieron peor paradas por la incertidumbre de aquellos días. En cualquier caso, que ahora sea el banco y no el cliente quien deba asumir el impuesto de AJD supone una carga para el sector que les obligará a revisar su oferta hipotecaria para 2019.

El mercado hipotecario, ajeno al caos

Pese a la polémica y al parón de parte de las operaciones durante los últimos días de octubre, las variables del mercado hipotecario español se mantuvieron intactas en el décimo mes del año. De hecho, el número de préstamos constituidos sobre vivienda en ese periodo se situó en 30.356 firmas, lo que supone un incremento del 20,4% respecto a octubre de 2017, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). 

Asimismo, el importe medio de las hipotecas continuó creciendo un 5% en términos interanuales, hasta rozar los 127.000 euros por operación, y el tipo cobrado en el caso de las hipotecas fijas cayó hasta el 3%, un 9,1% menos que un año antes.