2025: El año en el que emergió la nueva financiación

El ejercicio 2025 también ha estado marcado por la financiación alternativa, que va ganando terreno en el sector inmobiliario. Según los últimos datos, los financiadores alternativos alcanzan en España entre un 30% y un 32% de inversión en inmobiliario, lo que supone un volumen de cerca de 11.500 millones de euros. De esta cifra, entre un 11% y un 13% corresponde a equity y el restante 18%-20%, a deuda.

EjePrime Dossier Anual 2025

El año en que el capital encumbró a España

Según Kpmg, “el sector bancario ha sido y seguirá siendo el motor fundamental de financiación para la promoción inmobiliaria; no obstante, hay que tener en cuenta que su contribución a la financiación respecto al total de las necesidades se ha visto limitado por las políticas de control de riesgo de admisión de crédito promotor y por los requisitos regulatorios de solvencia y capital del Banco Central Europeo (BCE)”.

Para 2030, la inversión en promoción inmobiliaria llegará a superar los 50.000 millones de euros, donde los financiadores alternativos (a través de equity y deuda) alcanzarán una cuota de mercado de entre un 37% y 40%: un total de entre 18.500 y 20.000 millones de euros, con 1.000 millones procedentes del segmento crowd. Así, reducirá progresivamente su brecha con la financiación bancaria, que se quedará en un 51%-53%. Prueba de la pujanza de este mercado es el crecimiento o la irrupción que en 2025 han protagonizado compañías como Urbanitae, Wecity, Izilend, Civislend y Onate, entre otras.

En 2030, los financiadores alternativos alcanzarán una cuota de mercado del 37%: hasta 20.000 millones de euros

El consejero delegado de Wecity, Antonio Mañas, afirma que “valoramos 2025 como un año clave de consolidación y sofisticación para la financiación alternativa, especialmente en el segmento de Real Estate Crowdfunding (Recf), impulsado por la madurez regulatoria y la necesidad estructural de capital flexible en el sector inmobiliario, con lo que el mercado ha demostrado una resiliencia notable”.

De cara a 2026, Mañas señala que las plataformas de financiación alternativa se enfrentarán retos centrados a la profesionalización, la gestión transparente del riesgo y la diferenciación del servicio en un entorno cada vez más competitivo. Y avanza que el proceso de consolidación de este mercado alternativo en España necesitará “aún entre 3 y 4 años”. 

Dinero ‘verde’

Otro instrumento de financiación que ha sido aliado del sector en 2025 son los bonos verdes, usados por las dos grandes socimis del Ibex 35. Colonial colocó el pasado septiembre una emisión por importe de 800 millones de euros con vencimiento en 2031, con una calificación BBB+ de S&P. Los fondos de esta operación se han utilizado en el repago del bono con vencimiento en noviembre de 2025, para financiar su última y novedosa apuesta: la inversión realizada en SID, la alianza de Colonial con Stoneshield en science & innovation y el resto, a liquidez. En enero, ya había obtenido otros 500 millones, también verdes.

También Merlin Properties emitió en verano bonos verdes ordinarios no subordinados sin garantía en el euromercado por un importe nominal total de 550 millones, admitidos a negociación en la Bolsa de Luxemburgo, con vencimiento a ocho años. Los fondos obtenidos están siendo destinados a financiar proyectos verdes en el Green Financing Framework de Merlin, entre los que están su crecimiento en su gran apuesta de 2025, los data centers, necesidades corporativas generales y, en su momento, a la amortización parcial del bono verde que vence en noviembre de 2026.

La financiación vinculada a criterios de sostenibilidad ha sido un filón para la obtención de recursos por parte de empresas como Merlin o Colonial

Fuera de las cotizadas, P3 Logistics ha obtenido una inyección de capital de 500 millones de euros, que se utilizarán de acuerdo con el marco de financiamiento verde de la compañía, incluyendo la refinanciación de deuda existente. Por su lado, Ardian y Rockfield se han hecho con 550 millones para activos Pbsa en Europa, y Hines, con otros 96 millones para dos inmuebles en Madrid.

Rondas de financiación

En paralelo, otras compañías del real estate usan rondas de financiación, que les permiten obtener fondos sin necesidad de acudir a circuitos bancarios. Libeen cerró en febrero una ronda de 25 millones con inversores como Andbank, Cusp Capital, el cofundador de La Nevera Roja, el cofundador de Plus Partners y Letgo, y también Juan Velayos (JV20). Libeen ha salido a Bolsa recientemente y cotiza en Portfolio Stock Exchange.

También en febrero, PropHero levantó en una ronda de 16 millones, para destinarlos a la creación de una plataforma de asesoramiento sobre patrimonio inmobiliario basada en Inteligencia Artificial Generativa (GenAI). Entre los participantes en esa ronda, el fondo australiano Bailador, el estadounidense especializado en proptech FifthWall, la sociedad de capital riesgo española Samaipata, y Opera Tech Ventures, el brazo de capital riesgo de BNP Paribas.

De forma similar, la hotelera Gaiarooms se hizo con 10 millones aportados por el fondo Bonsai, entre otros; Spotahome logró 5 millones; Zazume, 2,3 millones, y la start up habitacion.com obtuvo 1,3 millones en una ronda seed.