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Diario de información económica del sector inmobiliario

24 Octubre 2020F10.59h

C

Mercado

Por M. V. O.
21 Ene 2020
F04.54h
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David Marquina (P3 Logistic): “Los retailers han creado la necesidad de tener ‘fast delivery’”

El responsable de la empresa asegura que “el sector se ha profesionalizado y especializado por parte de promotores, gestores y propietarios”.

David Marquina (P3 Logistics): “Los retailers han creado la necesidad de tener ‘fast delivery’”

Guerra comercial entre China y Estados Unidos, Brexit, recesión económica en Europa y tensión política en España. El mercado inmobiliario atraviesa un periodo de moderación tras años de crecimiento pronunciado, a la expectativa de una posible crisis y con la falta de oferta como uno de sus principales retos. A fin de ofrecer un espacio de reflexión ante la vorágine de la actualidad, EjePrime pone en marcha una serie de entrevistas para conocer la visión de los principales directivos del sector.

 

El sector logístico ha pasado de ser el segmento menos valorado por los inversores del real estate a copar titulares y sumar cifras de inversión superiores al residencial aupado por el ecommerce y por la profesionalización del sector. El director general de P3 Logistics en España y responsable de expansión de la empresa en Europa, David Marquina, asegura que “el logístico ha pasado a ser la estrella del momento”, aupados por el auge del ecommerce. “Los retailers han acostumbrado a los clientes a entregar los productos en pocas horas – afirma el ejecutivo –; lo que ha convertido la última milla en una necesidad”. Además, el directivo asegura que el sector “se ha profesionalizado y se ha especializado por parte de promotores, gestores y propietarios”.

 

Pregunta: Viene una crisis. ¿El real estate está preparado?

Respuesta: Sí. Aunque aún no hay indicadores de agotamiento en el mercado: la demanda de metros logísticos continúa siendo fuerte y la ocupación es muy alta. Quizás la zona de Madrid sí que muestra un poco de estrés, pero hay disponibilidad de suelo y los nuevos players asumen más riesgo especulativo. El mercado está fuerte y no parece que venga una recesión. Quizás sí un ajuste del mercado a doce meses o veinticuatro meses vista en algunas ciudades. Pero con tan poca disponibilidad, todo hace pensar que no habrá problema. El sector logístico se ha puesto de moda y hay muchos nuevos actores que quieren entrar, aunque si se observa lo que hacen las compañías especializadas, el riesgo es muy bajo.

 

P.: ¿La logística ha dejado de ser el patito feo del sector inmobiliario?

R.: El logístico ha pasado a ser la estrella del momento. No es lo más prudente pasar de un extremo al otro, pero nosotros ya estábamos aquí y cuando analizamos operaciones lo hacemos a largo plazo. Somos muy cautos y prudentes a la hora de tomar riesgos.

 

P.: ¿Cómo afecta al sector logístico la escasez de metros cuadrados en los mercados de Barcelona y Madrid?

R.: Los 600.000 metros cuadrados que tenemos en propiedad llevan tres años con un 100% de ocupación. Las rentas en mercados como el catalán están subiendo. En Madrid, por geografía, hay más metros cuadrados y las empresas se están lanzando al mercado, lo que puede provocar una corrección. Por la salud es buena y las rentas no deberían fluctuar. Además, el ecommerce no para de crecer y eso genera aún más demanda.

 

 

 

 

P.: ¿Falta suelo porque se ha planificado mal?

R.: En el caso de Cataluña es por un tema geográfico. Entre montañas, mar y ríos cuesta encontrar espacio. Además, es una zona muy desarrollada industrialmente y cuando buscas suelos para hacer naves de más de 50.000 metros cuadrados, es muy complicado encontrarlos. Siempre tienes la opción de desarrollar suelos desde cero, pero esto en España significa esperar un mínimo de dos años sólo para tramitar el cambio de uso.

 

P.: ¿Esta escasez puede impulsar los mercados secundarios?

R.: Al no haber suelo disponible, las empresas se fijan en otras zonas del territorio. De todos modos, hace falta más apoyo urbanístico y político para poder desarrollar suelo.

 

P.: Se prevé que 2019 cierre con una inversión récord en logística. ¿Hasta qué punto es gracias al auge del ecommerce?

R.: No sé si ha habido tantas transacciones de naves directamente relacionadas con el ecommerce. El sector logístico tradicional ha liderado la inversión, con la venta de la cartera de Colonial en cabeza. El efecto del ecommerce se nota más a nivel de absorción de metros cuadrados de alquiler.

 

 

 

 

P.: ¿Qué oportunidades ofrece la última milla?

R.: Más que una oportunidad, la última milla es una necesidad. Los retailers han creado la necesidad de tener fast delivery en pocas horas y los clientes ya se han acostumbrado. La demanda se ha incrementado de forma exponencial. La fase de implementación en las principales ciudades es de sólo doce meses. Tenemos demanda de operar en las grandes urbes en 2020 o principios de 2021 porque su demanda crece y hay que darle respuesta.

 

P.: ¿En el centro de la ciudad, los edificios se convertirán en plataformas logísticas?

R.: Sí, más que posiblemente. Producto que ha quedado obsoleto para otros usos como párkings o pequeños edificios industriales se van a ir transformando a usos de last mile.

 

P.: ¿Y cuáles son los mayores retos?

R.: Creo que más que retos, hay oportunidades. Estábamos acostumbrados a ser un sector estático: ofrecíamos cajas estándar. Ahora la diversidad de producto es muy grande. Desde naves de 20.000 metros cuadrados de toda a la vida, a última milla, a plataformas multinivel, el mercado se ha diversificado, enriquecido y sofisticado. Afortunadamente, creo que el sector se ha profesionalizado y se ha especializado por parte de promotores, gestores y propietarios.

 

P.: ¿El ecommerce está haciendo que los activos de gran tamaño tengan más demanda?

R.: Sí. Para la parte de naves XXL es una parte significativa de la demanda. Por ejemplo, la nave que tenemos en Illescas (Toledo) de 120.000 metros cuadrados es para un operador de ecommerce.

 

 

 

 

P.: ¿Qué papel juega la sostenibilidad en la construcción de nuevos activos logísticos?

R.: Un gran papel. Dentro de la responsabilidad social corporativa (RSC), la sostenibilidad es muy importante. Como ejemplo, también en Illescas tenemos una parte del párking cubierta de paneles fotovoltaicos y se pueden cargar gratis los coches eléctricos.

 

P.: ¿Y la automatización?

R.: La automatización y la robotización han venido dadas por el last mile delivery. Nuestros clientes piden naves robotizadas para poder ofrecer un servicio más rápido y efectivo en el proceso de distribución. Es crucial y fundamental para los operadores agilizar la entrega, pero también el retorno, en lo que se conoce como logística inversa. Es un proceso que da un gran volumen de operaciones a la cadena de distribución.

 

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