El mercado de la vivienda, uno de los más beneficiados por el ‘sobreahorro’ de la pandemia

Ahorro y vivienda, la combinación favorita de los españoles. Durante la pandemia, el mercado residencial fue uno de los mayores receptores del ahorro extraordinario generado por el contexto de emergencia sanitaria, según apunta el Banco de España (BdE) en su último boletín económico, que identifica los depósitos y fondos de inversión como los otros dos segmentos que generaron más atractivo.

Respecto la inversión en residencial, el regulador señala que, de 2020 a 2022, la formación bruta de capital de los hogares mostró un dinamismo creciente en el período analizado, en consonancia con la evolución que mostró la inversión en vivienda. Aunque esta última se resintió en los primeros meses de la pandemia, durante el confinamiento domiciliario, a partir de finales de 2020 el mercado de la vivienda entró en una fase expansiva, destaca el BdE.

El informe detalla que la preferencia por la inversión en vivienda respondió a distintos factores: en un primer momento se debió a la liberación de la demanda embalsada, es decir, a la realización de operaciones que no habían podido tener lugar con anterioridad debido a las restricciones. Con la absorción gradual de esta demanda, otros factores tomaron el relevo a la hora de explicar el dinamismo del mercado de la vivienda.

Estos incluyen los reducidos tipos de interés, que llegaron a situarse en mínimos históricos, las nuevas preferencias habitacionales de los hogares surgidas tras la pandemia, la recuperación de las rentas de los hogares, particularmente las de los de mayores ingresos, y la concentración del exceso de ahorro en las familias de mayor renta.

El BdE señala que a partir de finales de 2020 el mercado de la vivienda entró en una fase expansiva 

Con este viento de cola, el dinamismo del mercado de la vivienda se prolongó hasta el tramo final de 2022, cuando se desaceleró significativamente, conforme el endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito bancario y la subida del coste medio de los nuevos préstamos comenzaron a reducir la demanda, apunta el BdE.

Así, el exceso acumulado de inversión en formación bruta de capital de los hogares (2,7 % de la Renta Bruta Disponible) vino acompañado de un exceso de mayor magnitud de los flujos de nuevo crédito para la compra de vivienda (4,2 % de la RBD).

El BdE explica que esto se debe a que los nuevos flujos de crédito se utilizan para la adquisición de vivienda nueva y usada, pero solamente la primera, junto con la inversión en rehabilitación, forma parte de la formación bruta de capital. En cambio, las operaciones de compra de vivienda usada entre hogares, que concentran el grueso de las transacciones, suponen una mera redistribución de estos activos entre distintos agentes del sector hogares.

El ahorro extraordinario acumulado desde el inicio de la pandemia se ha traducido en un aumento de la riqueza neta de los hogares

Si estas operaciones se financian con préstamos, dan lugar a un aumento del endeudamiento agregado del sector, así como a un aumento de sus activos financieros, inicialmente en forma de depósitos constituidos por el vendedor de la vivienda. Con todo esto, y según se destaca en el informe, el ahorro extraordinario acumulado desde el inicio de la pandemia se ha traducido en un aumento de la riqueza neta de los hogares, al contribuir a la acumulación de activos financieros e inmobiliarios y a la amortización de la deuda.

En todo caso, si bien el ahorro extraordinario acumulado es muy elevado con respecto a los flujos habituales, su contribución al incremento del saldo de la riqueza neta de los hogares desde el inicio de la pandemia ha sido modesta (1,4 puntos porcentuales). Los flujos de ahorro ordinarios (acordes con los promedios históricos) han tenido una aportación superior (3,1 pp), mientras que la revalorización del componente inmobiliario ha contribuido en 8,5 puntos porcentuales.

Por último, el BdE recuerda que, en torno a un 70% de la riqueza bruta de los hogares son activos inmobiliarios, por lo que las variaciones en sus precios afectan de forma significativa al valor del patrimonio neto de los hogares. Entre finales de 2019 y el cierre de 2022, el precio de la vivienda se incrementó en un 13,8 %.